O preço de venda simbólico

Pouco tempo atrás pudemos assistir a um debate que estava girando na Câmara dos Vereadores desta capital, em torno de uma venda realizada por um preço simbólico. Não pretendemos neste simples artigo discutir aquela questão, mas sim verificarmos se um contrato de venda realizado pelo preço simbólico de um real é válido?

Para respondermos a esta pergunta analisaremos em que condições uma venda é válida quando o preço for simbólico (I), mas nossa análise não se limita à formação do contrato para sua validade, por isso veremos como se processa sua execução (II).

I – A validade de venda com preço simbólico

Não se pode admitir que em condições normais, sem nenhuma contraprestação correspondente, um bem imóvel, um fundo de comércio ou a cessão de partes sociais sejam vendidos pelo preço de um real quando seu valor de mercado demonstra ser superior, alegando simplesmente que nada impede a realização da venda neste caso. Desta forma, diante da falta de provas suscetíveis de desqualificar o contrato de venda para uma doação este não pode existir em virtude da ausência de um preço sério.

Por outro lado, não se pode afirmar que um contrato de venda não seja válido quando seu preço simbólico de um real estiver acompanhado de obrigações complementares a serem realizadas pelo comprador. Assim, um contrato de venda de uma determinada área pelo preço simbólico de um real na qual o comprador assume a obrigação de conservá-la e explorá-la turisticamente não pode ser considerada nula porque a venda de uma coisa pode ser realizada mediante a contraprestação de uma outra coisa diferente de dinheiro, desde que ela possua valor econômico.

A adoção de uma fórmula de venda pelo preço de um real não pode ser vista sempre como fruto de uma fantasia, algo irracional, quando existe uma contraprestação que ocupa o lugar do preço.

Diante da ausência de preço expresso em valor monetário, é indispensável que a contraprestação seja real, efetiva e séria. Em outros termos, a exigência do preço sério de venda deve ser apreciada como sendo a contraprestação, para que o contrato seja considerado válido. Nestas condições a nulidade deve ser vista como uma exceção.

Esta conclusão não resolve a totalidade dos problemas ligados ao preço simbólico porque a partir do momento em que o contrato é considerado válido é preciso analisar como é sua execução, analisando os meios técnicos que permitirão satisfazer a realização do objetivo contratual visado em sua plenitude.

II – A execução do contrato com preço simbólico

Este contrato de venda quando válido apresenta um caráter atípico, apresentando uma característica de venda em virtude da transferência de propriedade ou de crédito, acompanhada de determinados compromissos assumidos pelo comprador destinados a produzir todos os efeitos legais.

A execução do contrato válido exige imperativamente o respeito de todas as formalidades e prestações necessárias para que esta operação se realize. Assim, a venda de quotas sociais exigirá a comunicação da Junta Comercial para que o comprador se resguarde perante terceiros.

Nesta mesma perspectiva, não existem dúvidas, por exemplo, que o contrato gera em benefício do comprador direitos pessoais que podem ser pleiteados do vendedor, bem como o comprador está resguardado da garantia de evicção nas condições estabelecidas pelo direito comum. A ação de resolução contratual é aqui aplicada no caso de inexecução das respectivas obrigações das partes.

Diante do que foi exposto podemos concluir que o preço de venda deve ser sempre sério para que uma venda seja válida e ela poderá ser simbolicamente representada por um real quando ela corresponder a uma realidade econômica e financeira diante da existência de uma contraprestação complementar representada por compromissos assumidos de forma séria pelo comprador.