Traz-se a discussão um tema de grande relevância financeira para pessoas que alienaram imóveis em áreas tidas como terreno de marinha, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça, em recente decisão, declarou a inexigibilidade da cobrança de laudêmio na transferência do direito de ocupação de terrenos de marinha. Assim, cabe fazer-se um breve apanhado sobre o tema, elucidando pontos, tais como:
a) O que é um terreno de marinha?
b) O Que é e quem paga o laudêmio?
c) Quem tem direito a repetição do indébito?
d) Qual a real vantagem financeira?
a) O que é um terreno de marinha?
É um bem da União, cuja denominação terreno de marinha é dada aos terrenos que ficam compreendidos na faixa de terra com 33 metros de largura, contada a partir da linha da preamar média de 1831, adjacente ao mar, rios e lagoas, no continente ou em ilhas, desde que no local se observe o fenômeno das marés, com oscilação de pelo menos cinco centímetros.
Salienta-se que tais imóveis, quando situados na faixa de segurança da orla marítima, a qual tem a largura de cem metros, fica obrigatoriamente sujeito ao regime enfitêutico. Por conta de seus acrescidos, que são os aterros naturais ou artificiais, os terrenos de marinha situados na orla podem estar fora da faixa de segurança, excluídos, portanto, da obrigatoriedade do regime enfitêutico.
Por sua vez, a enfiteuse era um direito real previsto no artigo 674, I, do Código Civil de 1916, pelo qual o enfiteuta ou foreiro detém o domínio útil do prédio aforado em troca de pagar para o senhorio direto (no caso a união) uma pensão ou foro anual, certo e invariável, sob pena de lhe impor a pena de comisso (multa imposta pelo não-cumprimento da lei).
b) O Que é e quem paga o laudêmio?
Dessa forma, inicialmente cabe fazer-se a definição do que é o laudêmio:
Segundo o Código Civil comentado de Nelson Nery Junior (2005, p. 900), “laudêmio é o direito que tem o titular do domínio direto de receber, por ocasião da alienação do domínio útil do imóvel aforado, determinada quantia por não exercitar o seu direito de preferência nas hipóteses em que o proprietário do domínio útil queira vendê-lo ou dá-lo em pagamento. O laudêmio não é devido nas hipóteses de permuta, doação, perda da propriedade, execução e desapropriação.”
Em outras palavras, laudêmio é uma taxa (tributo federal) a ser paga à União Federal, quando da celebração de uma transação de uma venda e compra de imóvel, localizado em terreno de marinha.
O laudêmio é pago pelo vendedor do terreno, antes de realizar a venda, sendo obrigado a pagar o laudêmio para obter a Certidão Autorizativa de Transferência do Imóvel na Gerência Regional da Secretaria de Patrimônio da União. Ainda, segundo o Código Civil Brasileiro (artigo 686 do Código Civil/1916 e artigo 2038 do Código Civil/2002), “ (…) o senhorio direto (…) terá direito de receber do alienante (vendedor) o laudêmio…”, portanto, quem paga o laudêmio é o vendedor.
c) Quem tem direito a repetição do indébito?
A Repetição do indébito constitui-se na cobrança de valores pagos quando estes não eram devidos, portanto, a ação de repetição de indébito é a medida processual na qual se pleiteia a devolução de quantia paga indevidamente.
O direito a repetição de indébito tem por fundamento o princípio geral de direito da Vedação ao Enriquecimento sem Causa. O ordenamento jurídico, nos diversos ramos da Ciência do Direito (Civil, Criminal, Tributário, etc), assimila esse valor historicamente consagrado e traz positivadas normas assecuratórias da sua realização.
Assim, tendo-se em vista que a União utiliza-se do Decreto Lei 9.760/46, para efetuar a cobrança de laudêmio em percentual de 5% sobre o valor do imóvel, ante o não exercício do direito de preferência, bem como que o STJ reconheceu a inexigibilidade de tal cobrança, cabe as pessoas que se efetuaram transações imobiliárias nos últimos 5 (cinco) anos, pleitearem em juízo a repetição de tais valores.
Refere-se que todas as pessoas que efetuaram vendas ou deram em pagamento imóveis localizados em terrenos de marinha, poderão ingressar em juízo visando receber de volta os valores que foram pagos no ato do negócio.
d) Qual a real vantagem financeira?
A real vantagem financeira tida pelas pessoas que efetuaram transações imobiliárias nas condições neste texto especificadas, pode ser exemplificada da seguinte forma:
– Imóvel inserido em faixa litorânea de terreno de marinha que foi vendido por R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), a tal foi cobrado o valor de 5% de laudêmio, ou seja, R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor este que deverá ser corrigido monetariamente desde a data da venda do imóvel.
Por fim, importante ressaltar que só terão direito a repetição de indébito, as pessoas que ingressarem em juízo pleiteando tal direito, eis que a decisão proferida pelo STJ tem eficácia inter partes, não abrangendo toda a população.
Informações Sobre o Autor
Sergio Lipinski Brandão Junior
Advogado
