Resumo: A lei de locações na verdade continua vigorando sendo que mudanças foram evidenciadas como um diploma alterador de questões fundamentalmente encorpadas no texto e que pretendem garantir maior flexibilidade e possibilidade de efetivação da tutela jurisdicional que buisca o locador.
Palavras-chave: Locações. Alteração. Locador. Locatário.
Abstract: The law of leases actually still strong and that changes were observed as a diploma changer issues primarily viscous in the text and seeking to ensure greater flexibility and possibility of effective judicial protection of that buisca the lessor.
Keywords: Leases. Amendment. Landlord. Lessee.
Sumário: Resumo. Palavras- chave. Abstract. Keywods. 1. Introdução. 2. Mudanças significativas advindas das alterações da lei de inquilinato. 3 Comentários ao diploma alterador. 4. Conclusão. Referencias bibliográficas.
1) Introdução:
A lei 12.112 de 2009, trouxe para o universo jurídico algumas mudanças, muitas destas necessárias, no que tange a questão da eficácia da tutela jurisdicional destes direitos. Mas faz-se necessário esclarecer que não há uma lei nova e sim, esclarecer que este diploma novo, possui o condão de alterador das normas ali estabelecidas, alterando a lei do inquilinato (nº 8.245/1991), aperfeiçoando regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
As inovações trazidas em sua maioria estão relacionadas a questão da efetividade da garanta da tutela dos direitos de locador e de locatário, mas principalmente daquele em relação ao inadimplemento do ultimo.
Assim pretende-se neste singelo trabalho apresentar de forma didátia e explicativa, as mudanças que a nova lei deve trazer ao ordenamento jurídico como um todo.
2. Mudanças significativas advindas das alterações da lei de inquilinato:
A Lei 8.245/91 e a forma como redigida, criava obstáculos à retomada do imóvel pelo locador, obrigando-o a conviver com situações desanimadoras e desconfortantes, tendo em vista locatários contumazes mal pagadores e contratos sem garantia, o que de certa forma auxiliava no desprestigio do mercado das locações.
Assim com o advento da Lei 12.112/09, que entrou em vigor no próximo dia 24 de janeiro de 2010, objetiva-se restabelecer o equilíbrio contratual, através da outorga, ao locador, de mecanismos para preservação dos interesses das partes envolvidas, principalmente do locador.
Entre tantas mudanças necessárias e ressaltadas na lei aqui apresentada, tem inicialmente ainda lembrar que não se trata a legislação de um novo texto e sim de um diploma alterador, mas que operaciona tantas mudanças que para alguns no meio da mídia está sendo tratada como nova lei.
Uma das mudanças trazidas pela lei alteradora esta no caso de falecimento do locatário, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial, prossegue automaticamente, com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, que antes, tinha a obrigação de comunicar por escrito ao locador, que por sua vez podia exigir a substituição do fiador no prazo de trinta dias, ou alteração da garantia (para caução ou seguro fiança locatícia).
Com as alterações advindas do diploma novo o cônjuge, bem como o companheiro terá que notificar por escrito, além do locador, também o fiador, demonstrando-se aqui uma diferença, tal notificação serve para que querendo, aqueles sujeitos recebedores da notificação, possam pedir a sua exoneração no prazo de trinta dias do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante cento e vinte dias a contar do seu recebimento.
O fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador, mas, continua podendo exonerar-se da fiança, também, após o término do prazo contratual, salvo disposição em contrário.
O juiz dará liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, a partir da entrada em vigor da Lei 12.112/2009, se não houver “apresentação de nova garantia, apta a manter a segurança inaugural do contrato”, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Interessante mencionar que a caução mencionada acima não precisa ser em dinheiro, pois muitos proprietários de imóveis não possuem condições financeiras muitas vezes, servindo a juntada de uma certidão atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, e oferecer esta em garantia.
Para o locador as mudanças foram efetivamente maiores e quiçá melhores no sentido de dar maior efetividade aos seus anseios. Antes da alteração introduzida por esta lei, a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário, sendo que isso desprendida um prazo complexo e demorado e quando o locador conseguia a desocupação do imóvel, o prejuízo do locador era enorme.
Salienta-se ainda não é oportuno concordar com a crítica de que o sucessor do locatário fica prejudicado, tendo em vista que o prazo de 120 dias (quatro meses) é prazo suficiente para que consiga outro fiador ou faça seguro fiança, que são as melhores formas de garantia locatícia.
Entre as alterações mais importantes está à facilitação do procedimento das ações de despejo, dentre as quais se destacam a ampliação do rol de hipóteses em que é admitido o despejo liminar no prazo de 15 dias e a restrição da possibilidade de emenda da mora pelo locatário.
Assim com o diploma alterador, o locatário somente poderá pagar sua dívida para evitar a ordem de despejo judicial se não houver se utilizado de tal prerrogativa nos 24 meses anteriores, sendo que anteriormente o locatário só não poderia purgar a mora se houvesse se utilizado de tal faculdade duas vezes nos 12 meses anteriores.
No que se refere ao despejo liminar, passa a ser autorizado também nas hipóteses, adiante elencadas o que representa um importante ganho aos locadores, como por exemplo, no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção dela, bem como na ausência de apresentação de nova garantia, desde que apta, pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primeiramente efetuada.
Ainda dá ensejo à questão da liminar quando existe a necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. O término do prazo da locação não residencial, quando tendo sido proposta a ação até 30 dias após o seu término, ou após o transcurso do prazo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do imóvel.
A nova lei de locações também tornou regra o entendimento da jurisprudência de que as garantias da locação se estendem também pelo período em que prorrogada a locação por prazo indeterminado, até devolução das chaves, da mesma forma que deu poderes ao locador para desfazer a locação caso o locatário não apresente nova garantia, apta, no prazo de 30 dias a contar da extinção da garantia primaria;
A lei também possibilitou a faculdade ao fiador de se exonerar da fiança nas hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados por prazo indeterminado, estabelecendo que este fica responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o envio da notificação ao locador.
3 Comentários ao diploma alterador
Apresenta-se a partir deste tópico os artigos introduzidos com a mudanças na legislação com o comentário aos principais artigos, sendo que a nova Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Como trata-se de um diploma alterador A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com algumas alterações, entre eles no artigo quarto está que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Ainda se evidencia no artigo doze que em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Também percebe-se que o fiador, como já ressaltado, poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
No artigo trinta e nove caso não haja disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Está expressa a prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Da mesma forma o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Cabe salientar também que as mudanças evolvem a questão do disposto no inciso IV do art. 9o, quando havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, tais como caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62, com o pagamento integral.
Neste sentido o artigo 62 pronuncia que nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á que o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.
Da mesma forma ainda expressa o artigo 62 do diploma alterador que o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial.
Também entende a nova alteração, em seu artigo 62, que efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador. Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada.
Com relação a questão da purga da mora, não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
No que tange as mudanças mais relacionadas a questão processual tem-se que julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado se em quinze dias entre a citação e a sentença o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.
Já em relação a questão mais restrita a execução nota-se que salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução, neste sentido evidenciamos maior rigorosidade da legislação pertinente.
Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte, além dos requisitos essenciais da petição inicial a petição deverá ainda conter o valor do aluguel, sendo que ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação.
Tal fixação de aluguel provisória será fixado nos seguintes moldes no que tange ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, já em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
Na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento, sendo que o pedido de revisão previsto no inciso III, requerido pelo réu, deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
Em relação à ação renovatória o que muda está elencado no art. 71, e está relacionado à indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira.
Dispõe ainda o artigo 74 que não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
Ficaram vetados alguns artigos, como parte do 75 e parágrafos do artigo 74, sendo que o “§ 3o , menciona que nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica. E foi vetado tendo em vista que não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que, independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes. Tal parágrafo foi alterado pelo artigo 2º do diploma alterador.
Os §§ 1o, 2o, 3o do art. 74 da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, também ficam vetados, e tinham a seguinte formatação:
“§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, contados da intimação do locatário, por si ou por seu advogado, quando houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro.
§ 2o A desocupação liminar somente será indeferida se:
I – a proposta de terceiro não atender aos requisitos previstos no § 2o do art. 72;
II – o locatário aceitar, em réplica, as mesmas condições ofertadas pelo terceiro.
§ 3o A execução provisória da retomada fica condicionada à prestação de caução em valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.”
Teve como razões de veto a questão de que atualmente, são previstas três hipóteses em que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, são elas: a) melhor proposta de terceiro; b) o locador não der o destino alegado; e c) o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Todavia, os parágrafos do art. 74 somente prevêem procedimento diferenciado na concessão de providência liminar para a hipótese de melhor proposta de terceiro.
O Art. 75 da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que expressava a seguinte redação também foi vetado:
“Art. 75. Sendo executada provisoriamente a decisão ou sentença que conceder a retomada do imóvel, o locatário terá direito a reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel.”
O texto proposto permite a execução provisória da decisão ou da sentença que ordena a desocupação em ação renovatória, impedindo a retomada da posse direta pelo locatário preterido, ainda que a decisão ou sentença seja reformada, ou seja, a desocupação empírica, por si só, transita em julgado em julgado independentemente do resultado do recurso que hostiliza a decisão correlata, neste sentido o texto em vigor admite a fixação da indenização devida ao locatário pela desocupação na própria sentença, e o texto proposto remete a fixação de indenização a propositura de uma nova ação, fato este que milita contrariamente aos anseios de maior celeridade processual, razoável duração do processo e diretriz da resolução do maior número possível de litígios em uma mesma sentença, e até para se evite decisões contraditórias.
Também cabe frisar, que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidária entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupação, e o texto projetado para o art. 75 suprime esta ferramenta facilitadora do recebimento, pelo locatário, da indenização devida, com o que foi efetivamente tido como objeto de veto.
4. Conclusão
Conclui-se do presente artigo, singelo, mas que procura evidenciar a importância das mudanças trazidas com o advento do diploma alterador lei 12.112 de 2009.
Foram as mudanças tidas como de veras muito significativas, em relação ao que tange a busca pela efetividade do tutela jurisdicional das partes que buscam a aplicação do que determina a lei de locações, sendo que com tais alterações existem uma expectativa de maior celeridade nos procedimentos principalmente processuais que estão ligados a questão da locação.
Neste sentido, também é o posicionamento, particular sobre a legislação que é tida como uma mudança tão radical quanto fosse dado novo corpo a legislação das locações, espera-se que seja dada ênfase na busca pela sua efetivação e concretização aos seus atos com celeridade e efetividade das suas determinações.
Informações Sobre o Autor
Taise Rabelo Dutra Trentin
Mestre em Direito Público na Universidade de Santa Cruz do Sul -UNISC, pós-graduada em direito empresarial pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul – PUCRS, Pós-graduada pelo Escola da Magistratura do Rio Grande do Sul – AJURIS, e advogada. Integrante do Grupo de Pesquisas “Políticas Públicas no tratamento dos conflitos”, e integrante do grupo de Pesquisas “Políticas Públicas para a Inovação, Proteção Jurídica da Tecnologia e Desenvolvimento”, vinculados ao Programa de Pós-Graduação em Direito, Mestrado e Doutorado, da UNISC e certificado pelo CNPQ
