Resumo: Apresenta-se, de forma sintética, a repercussão da cláusula de inalienabilidade na responsabilidade patrimonial do alienante de bem imóvel. Para esse efeito, descreve-se e comenta-se, sistematicamente a legislação pertinente ao assunto, com apoio na jurisprudência e doutrina, tanto predominante quanto minoritária. A abordagem é realizada em tópicos específicos, iniciando com a repercussão frente aos débitos de natureza civil, e finalizando com a repercussão nos débitos de natureza tributária e trabalhista.
Palavras-chave: Cláusula de Inalienabilidade; Responsabilidade patrimonial; Negócios jurídicos Imobiliários; Repercussão.
INTRODUÇÃO
Os negócios jurídicos que tem por objeto a alienação de bens imóveis requerem a observância de determinados requisitos objetivos e subjetivos para que se operem validamente.
Em virtude da adoção de estratégias de proteção patrimonial e planejamento sucessório, tem-se verificado cada vez mais nas transações imobiliárias a existência de cláusulas de inalienabilidade impostas aos bens de raiz, que impedem a sua livre alienação.
No presente artigo, buscar-se-á demonstrar a repercussão da cláusula de inalienabilidade na responsabilidade patrimonial do alienante de bem imóvel e seus reflexos na segurança jurídica da alienação do bem clausulado, utilizando-se, para tanto, do estudo sistemático da legislação pertinente ao assunto, com apoio na doutrina e jurisprudência.
O tema ainda é incipiente, sendo transversal a diversos outros temas do direito imobiliário devidamente abordados, não havendo, entretanto, uma abordagem sistematizada e específica tal qual a que ora se propõe:
Por isso mesmo, não há muitas referencias doutrinárias e jurisprudenciais à respeito, razão pela qual o presente artigo se presta a fomentar a discussão sobre o assunto, no intuito de viabilizar a sistematização do mesmo.
Desse modo, importa verificar a repercussão das referidas cláusulas, bem como a sua conformação com os ditames do direito notarial e registral pátrio, a fim de asssegurar a válida concreção dos negócios imobiliários onde se verifique a imposição de tais cláusulas para a válida alienação do bem e acesso ao álbum imobiliário.
Para tanto, far-se-á uma abordagem sistemática da legislação pertinente, apresentando as especificidades do tema proposto em tópicos de abordagem específicos.
A CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE E A POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS GRAVADOS
Conforme cediço, o direito de propriedade compreende as faculdades de usar, gozar e dispor do bem do qual se é proprietário.
A cláusula de inalienabilidade, que por expressa disposição legal contida no artigo 1911 do Código Civil[1] implica impenhorabilidade e incomunicabilidade, resulta em restrições à faculdade de livremente dispor do bem.
Segundo Ademar Fioraneli[2], as origens das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade remontam ao direito romano, “ao agasalhar, entre outras, a Lex iulia de fundo dotali, que proibia o marido de alienar o imóvel dotal sem o consentimento da mulher; a que proibia a venda de terrenos religiosos; a que proibia a venda dos imóveis em litígio; e a lei das doze tábuas…”.
Ainda segundo o mencionado autor, a inalienabilidade relativa já era prevista nas Ordenações Filipinas (L.4. Tít. XI, 1 e 2), tendo sido posteriormente inserta no Ordenamento Pátrio com a promulgação do Decreto 1.839/1907, também conhecido por “Decreto Felicino Pena”, em homenagem a seu autor, que disciplinava em seu artigo terceiro[3] a possibilidade de imposição da cláusula de inalienabilidade, dispositivo este inspirador da redação do artigo 1723 do Código Civil de 1916[4].
Hodiernamente, a possibilidade de imposição das cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade é prevista no artigo 1848 do Código Civil[5].
Nesse diapasão, importa notar que uma vez imposta, a cláusula de inalienabilidade acarreta restrição à faculdade de livremente dispor do bem, que consequentemente, ficará fora do comercio jurídico, impossibilitando qualquer alienação ou oneração do referido imóvel.
Ocorre que, a propriedade imobiliária é um bem de extraordinário valor, que traz ínsita em seu bojo a circulação da riqueza e a proteção da família. Desse modo, não deve a mesma ficar vitaliciamente fora do comércio jurídico, mormente em tempos de aquecimento do mercado imobiliário numa sociedade onde se verifica um grande déficit habitacional. Por isso mesmo, o legislador previu no parágrafo segundo do artigo 1848[6] a possibilidade de alienação dos bens gravados de inalienabilidade mediante autorização judicial e havendo justa causa.
Assim, o bem que por disposição de última vontade, ou por liberalidade do doador for gravado com cláusula de inalienabilidade pode retornar ao comércio jurídico mediante autorização judicial e havendo justa causa, tornado-se apto a ser livremente negociado.
Nesse passo, impende demonstrar a repercussão da clausula de inalienabilidade na responsabilidade patrimonial do Alienante de bem imóvel frente aos débitos, civis, tributários e trabalhistas, demonstrando as hipóteses em que o bem gravado com cláusula de inalienabilidade não se submete ao âmbito de incidência da regra de responsabilidade patrimonial, bem como as suas exceções.
DA REPERCUSSÃO NA RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO ALIENANTE EM FACE DE DÉBITOS DE NATUREZA CIVIL
O diploma civil elenca no artigo 215, ¶ 1º, inciso V, como requisito de validade da escritura pública, salvo quando exigido por lei outros requisitos, a referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato[7].
No mesmo sentido, a Lei Federal 7433/85 em seu artigo primeiro, parágrafo segundo[8], determina a obrigatoriedade do tabelião consignar a apresentação das certidões de feitos ajuizados, juntamente com as certidões fiscais e de ônus reais, exigência esta regulada pelo Decreto 93240 de 09 de setembro de 1986[9].
Desse modo, nota-se que o legislador elegeu a apresentação das certidões de feitos ajuizados em desfavor da pessoa do Alienante como requisito essencial para a válida transferência da propriedade imobiliária.
Consigne-se, por oportuno, que tal exigência se conforma com o princípio da segurança jurídica que deve nortear toda sorte de negócios jurídicos, notadamente aqueles cujo objeto seja a alienação da propriedade imobiliária.
Ocorre que, nos casos de alienação de bem gravado de inalienabilidade, com a necessária autorização judicial e conseqüente sub-rogação do vínculo, a existência de processos cujo débito seja constituído por obrigação de natureza civil, exceto as obrigações propter rem[10], nas certidões de feitos ajuizados, não representam afronta à segurança jurídica necessária para a válida transmissão da propriedade imobiliária.
Isso porque, conforme regra geral de responsabilidade patrimonial insculpida no artigo 591 do Código de Processo Civil[11], o devedor responde para o cumprimento de suas obrigações com os seus bens presentes e futuros, salvo as restrições estabelecidas em Lei.
No entanto, dentre as restrições legais que põem a salvo os bens da constrição patrimonial para cumprimento das obrigações, encontram-se justamente os bens clausulados de inalienabilidade, considerados absolutamente impenhoráveis por expressa disposição do artigo 649, inciso I do Pergaminho Processual Pátrio[12].
Assim, os bens clausulados de inalienabilidade, não respondem pelo cumprimento das obrigações civis, exceto as obrigações propter rem neles incidentes tais como as despesas condominiais, conforme entendimento pacificado no Egrégio Superior tribunal de Justiça, como ilustram os acórdãos abaixo transcritos:
“CIVIL. CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. O imóvel, ainda que gravado com a cláusula de inalienabilidade, está sujeito à penhora na execução de crédito resultante da falta de pagamento de quotas condominiais. Recurso especial não conhecido” (REsp 209046 / RJ, Relator Ministro ARI PARGENDLER. DJ 16/12/2002 p. 311LEXSTJ vol. 162 p. 99 )
“CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMPROMISSADO À VENDA POR INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA. PENHORA. DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI N. 7.379/45. Inaplicável a vedação à penhora contida no art. 3o do Decreto-lei n. 7.379/45 relativamente a dívida condominial, ainda que o imóvel se encontre compromissado à venda por instituto de previdência, em plano habitacional, posto tratar-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, como integrante do todo, que não pode ficar privado do recebimento da respectiva quota-parte.” (REsp 218838, Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR. DJ 15/10/2001 p. 267)
Interessante trazer à baila o fundamento do primeiro dos acórdãos acima colacionados, onde o Eminente Ministro Relator invoca as lições de J. Nascimento Franco, bastante esclarecedoras sobre o tema:
“Na lição de J. Nascimento Franco “Por serem consideradas propter rem, as despesas ensejam também a penhora da unidade autônoma devedora, mesmo quando gravada com as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade, porque é moralmente inadmissível que o condômino devedor fique na cômoda posição de não mais precisar pagar sua contribuição, que teria de ser assumida pelos outros condôminos…Não há motivo algum para essa inatividade. Tais despesas destinam-se à conservação e utilização do edifício e, logo, de todas as unidades autônomas. Por isso, podem elas ser penhoradas em ação de cobrança de despesas de condomínio, porque as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade, assim como a instituição de um apartamento em bem de família, são inoponíveis ao condomínio, segundo entendimento assentado na jurisprudência…” (‘Condomínio’, Editora Revista dos Tribunais, 2ª edição, pág. 257⁄258).
Desse modo, resta demonstrado que os bens clausulados de inalienabilidade, que por força do artigo 1911 do Código Civil implica impenhorabilidade e incomunicabilidade, não respondem pelo cumprimento das obrigações de natureza civil contraídas pelo seu titular, exceto as obrigações propter rem incidentes sobre o próprio imóvel.
Por isso mesmo, uma vez obtida a autorização judicial para alienação do bem gravado com clausula de inalienabilidade, a existência de processos para cobrança de débitos de natureza civil nas certidões de distribuição do fórum não afetam a segurança jurídica da alienação pretendida, exceto a existência de ações que versem sobre obrigações propter rem incidentes sobre o próprio imóvel clausulado.
DA REPERCUSSÃO NA RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO ALIENANTE EM FACE DE DÉBITOS DE NATUREZA TRIBUTÁRIA
No que se refere aos débitos tributários, a responsabilidade patrimonial do Alienante de bem clausulado de inalienabilidade é distinta daquela referente aos débitos de natureza civil.
Isso porque, o Código Tributário Nacional excepciona a regra da impenhorabilidade absoluta do artigo 649 do Pergaminho Processual para os créditos tributários, consignando em seu artigo 184[13], repetido quase literalmente pelo artigo 30 da Lei de Execuções Fiscais, que respondem pelos créditos tributários todos os bens e rendas do sujeito passivo, inclusive os gravados com cláusula de inalienabilidade.
Cumpre relevar, entretanto, a contradição existente no texto do artigo 184 do CTN que declara responderem pelos débitos tributários todos os bens e rendas do sujeito passivo, incluindo os bens gravados com cláusula de inalienabilidade, mas excetua da regra, os bens que a lei declare absolutamente impenhoráveis.
Ora, conforme demonstrado supra, o artigo 649, I do Código de Processo Civil declara expressamente ser absolutamente impenhorável o bem inalienável e o declarado por ato voluntário não sujeito à execução.
Assim, há uma antinomia no artigo 184 do Código Tributário Nacional, que ao estabelecer garantias e privilégios ao crédito tributário, acabou por operar verdadeira contradição entre seus termos, afirmando que respondem pelo pagamento dos créditos tributários os bens gravados com clausula de inalienabilidade, porem, excetuando, os bens considerados absolutamente impenhoráveis.
Sobre a referida antinomia, Hugo de Brito Machado ministra esclarecedora lição:
“Note-se, porém, que a referência, na letra “a” da precedente enumeração, a bens declarados, por ato voluntário, não sujeitos a execução há de ser entendida em harmonia com o disposto no art. 184 do CTN. A impenhorabilidade decorrente de ato de vontade não opera efeitos contra o fisco. A regra do art. 649 do CPC é geral, enquanto a do art. 184 do CTN é específica. A primeira cuida da impenhorabilidade contra os credores de um modo geral, enquanto a última estabelece uma exceção, admitindo a penhora, quando se trate de crédito tributário, de bens gravados com cláusula de impenhorabilidade.” (MACHADO, Hugo de Brito. Curso de direito tributário. 26ª ed. São Paulo: Malheiros, 2005, p. 240).
No mesmo sentido, leciona Aliomar Baleeiro:
“Bem impenhorável é bem não sujeito à execução, bem que não pode ser penhorado. Os bens inalienáveis equiparam-se aos impenhoráveis. A impenhorabilidade pode resultar de lei ou de contrato, mas somente se podem opor à execução fiscal aqueles bens declarados absolutamente impenhoráveis por lei.” (BALEEIRO, Aliomar. Direito tributário brasileiro. 11ª Ed. atualizada por Misabel Abreu Machado Derzi. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 969).
Verifica-se, pois, que a doutrina excepciona a inalienabilidade imposta por disposição de ultima vontade do rol dos bens absolutamente impenhoráveis frente aos débitos tributários sob o fundamento da especialidade da norma do Código Tributário Nacional frente ao Código de Processo Civil, dando interpretação que busca conciliar os dois dispositivos, conforme professa Luciano Amaro:
“Para conciliar os dois dispositivos, a doutrina considera excluídos da ressalva (e, portanto, passíveis de responder pela dívida fiscal) os bens cuja inalienabilidade ou impenhorabilidade decorra de disposição de vontade.” (AMARO, Luciano. Direito Tributário Brasileiro. 2ª Ed. Saraiva, 1998, p. 444.)
Esse o entendimento majoritário da doutrina sobre o tema, havendo, entretanto, aqueles que discordam da posição acima perfilada, como Rocha Filho, que pontifica:
“…Não pode incidir penhora sobre bens e rendas gravados com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, salvo se estas foram erigidas, a posteriori, com fim de frustar o pagamento da dívida… O Código Tributário Nacional excepciona da penhora os bens e as rendas que a lei declara absolutamente impenhoráveis. O código de processo civil define como impenhoráveis os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução. A lei federal 6830/80, especificamente voltada a regular o processo de cobrança judicial da dívida ativa da fazenda publica, em dois distintos artigos, encampa a idéia de que não responderão pela execução os bens e as rendas que a lei declare absolutamente impenhoráveis. Ora, considerando-se que qualquer lei ordinária, de caráter processual da União, poderá declarar absolutamente impenhoráveis outros bens e rendas, afastando deles a penhora em execução fiscal, resulta indeclinável concluir-se que tal princípio se aplica ao disposto no art. 649, inc. I do CPC, como de resto, a todas as demais situações ali descritas.” (ROCHA FILHO, J. Vírgilio Castelo Branco. Execução fiscal: doutrina e jurisprudência. 2ª Ed. Curitiba: Juruá, 2003, pág 211.)
Desse modo, por força do quanto disposto no artigo 184 do Código Tributário Nacional, apoiado na interpretação da doutrina majoritária sobre o tema, ressalvada a posição minoritária acima apontada, os bens gravados de inalienabilidade respondem para com o cumprimento das obrigações tributárias do seu proprietário.
Noutro passo, imperioso aclarar ainda que o crédito trabalhista segue a mesma sorte do crédito tributário, respondendo os bens clausulados de inalienabilidade pelo pagamento daqueles, por expressa disposição contida no artigo 889 da CLT[14], que determinada a aplicação subsidiária dos preceitos que regem o processo dos executivos fiscais para a cobrança judicial da dívida da Fazenda Pública Federal à execução trabalhista.
CONCLUSÃO
Na prática da atividade imobiliária depara-se cada vez mais com a cláusula de inalienabilidade imposta aos bens de raiz, impedindo o livre comércio jurídico dos bens assim clausulados, apresentando-se como solução para esse entrave a autorização judicial para alienação, consoante disposto no parágrafo segundo do artigo 1848 do Código Civil.
Em razão da imposição da cláusula de inalienabilidade, modifica-se o regime jurídico da responsabilidade patrimonial do Alienante do imóvel de forma distinta para cada espécie de débito que o mesmo possua, tendo o artigo enfrentado tais situações, apresentando o posicionamento divergente da doutrina e jurisprudência pátria nos pontos controvertidos.
Tais situações refletem diretamente na segurança jurídica dos negócios jurídicos imobiliários, devendo ser analisadas criteriosamente para que se opere validamente a alienação de bem imóvel gravado de inalienabilidade.
Pensa-se, que o presente artigo constituirá um auxiliar útil, de referência freqüente para os operadores do Direito Imobiliário que se depararem com tal situação, servindo de base ainda para uma sistematização do estudo do tema.
Informações Sobre o Autor
Igor Andrade Costa
Advogado, Pós Graduando em Direito Imobiliário pela Faculdade Maurício de Nassau
