A revisão de aluguel no mercado imobiliário: uma ponderação a partir de instrumentos jurídicos

Resumo: A locação de imóveis tem o condão de proporcionar, na maioria dos casos, condições para a subsistência do locador e/ou de sua família. De tal modo, diante de tantas operações do mercado, com o consequente aumento dos valores de venda e de locação de imóveis, não podem os aluguéis permanecerem com valores defasados – o que se vê com frequência com relação a locações antigas de imóveis em regiões de centro urbano ou histórico-, os quais podem comprometer o próprio mercado, mas, especialmente, o locador. Com isso, realiza-se este trabalho com o fito de analisar e propor meios para a adequada revisão de aluguéis, tendo em conta os ditames da lei do inquilinato – lei de nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Palavras-chaves: Mercado imobiliário. Negociação. Revisão de aluguel. Direito imobiliário.

Abstract: The property lease has the power to provide, in most cases, conditions for the subsistence of the landlord and / or his family. So, with so many operations of the market, with the consequent increase in the values ​​of sales and leasing of properties, rents can not remain with lagged values ​​- what you see often related to older leases of property in areas of urban or historical-center, which can compromise the market itself, but especially the lessor. Thus, this work is carried out with the aim of analyzing and proposing means for adequate review of rents, taking into account the dictates of tenancy law – Law nº 8,245, of October 18, 1991.

Keywords: Housing Market. Negotiation. Revision of rent. Real estate law.

Como é sabido, o mercado imobiliário passa por constantes modificações, notadamente por reflexos sobrevindos de investimentos e de ingresso cada vez mais crescente de empresas multinacionais. Assim sendo, naturalmente o valor de imóveis tende a acompanhar este desenvolvimento, mesmo que até, em certos momentos, possa-se pensar em crescimento desarrazoado ou fora dos padrões de poder aquisitivo das pessoas.

Nesse sentido, dentre muitos casos, observa-se que há um fator de mercado que precisa ser compatibilizado, o de imóveis que, em razão de longos períodos de locação, permanecem com valores assaz defasados, comprometendo, inclusive, outros imóveis expostos à locação.  

Cumpre frisar que o aluguel hoje é pacificamente tratado como sendo de caráter alimentar, e serve à subsistência do locador – daí a sua inelutável relevância social. Esta situação implicará na qualidade de vida deste ente, com complicações que certamente afetarão os limites da humanidade e da dignidade da pessoa humana.

O certo é que, diante de defasagens injustificadas, entende-se que não devem subsistir mais tais situações, tendo em conta que provocam graves efeitos ao mercado imobiliário e na vida das pessoas envolvidas. Um desses reflexos, presumidamente, aplica-se aos grandes centros urbanos e históricos que sofrem com a desvalorização imobiliária, sendo, por certo, necessária a renegociação dos valores de aluguéis para promover e estimular a revitalização destas áreas.

Além disso, acredita-se que tais medidas têm de ser acompanhadas de incentivos e de políticas públicas a serem implementadas pelo Estado, com o objetivo de se tornarem, efetivamente, ferramentas jungidas à promoção de bens imóveis, e, por conseguinte, do ser humano, sobretudo daquele ente dependente de rendas de aluguéis.  

Por tudo exposto, e em virtude de experiências adquiridas em setor imobiliário, observa-se ser imprescindível, num primeiro momento, notificar extrajudicialmente o inquilino sobre as condições de revisão de aluguel, uma vez que a negociação amigável corresponde à solução mais apropriada para a plena satisfação das partes. Isso se faz, preferencialmente, por meio de cartório de notas e de registro de títulos, o qual realizará diligência “in loco” através de profissional oficial de cartório, acompanhada de informações de recebimento etc., devidamente assentadas em documento.

Os contraentes podem ajustar novo valor de aluguel a qualquer tempo, e isso se concretizará por acordo. Portanto, infere-se que será de livre iniciativa e vontade das partes a estipulação de novo valor de aluguel, se houver anuência, como se comprova em redação do art. 18, da lei do inquilinato: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.” (BRASIL, 1991).  

Por isso, achando-se prejudicada, poderá uma das partes encaminhar a supracitada notificação ao outro contraente, demonstrando de modo cabal a existência de discrepância do valor de aluguel com relação ao que seria devido de acordo com o preço adotado pelo mercado. Tal medida certamente deve vir seguida de laudos de avaliação, de preferência três, para propiciar eficaz convencimento à outra parte, e certificar que a parte interessada, se restar debalde a negociação, pelo menos usou de todos os meios amigáveis possíveis para tal pretensão.

Caso não logre êxito a tentativa de acordo, a parte interessada em majorar ou não o aluguel terá de impetrar judicialmente por meio de ação revisional, tendo em conta, naturalmente, o prazo de três anos contado do início da avença locatícia ou de último acordo de modificação de aluguel. É o que assevera Gediel Claudino de Araujo Júnior: “Não havendo acordo quanto ao reajuste do aluguel, após três anos de vigência do contrato de locação ou do último acordo anteriormente realizado, tanto o locador como o locatário têm legitimidade para requerer sua revisão judicial (art.19, LI).” (ARAUJO JÚNIOR, 2013, p. 65).

Quanto ao prazo supramencionado, empregado para concretizar o novo valor de aluguel, pensa-se que não só sirva para requerer a revisão judicial, mas, também, por ser razoável, pode-se praticá-lo para estabelecer a revisão de modo amigável. Mesmo sendo possível, não parece ser acertado efetivar tal questão em prazos inferiores a três anos, a não ser que se comprove crescimento tão significativo do mercado imobiliário.

Ademais, vale ter atenção aos pontos próprios da ação revisional, como citado, o prazo para o ajuizamento. Mas, além disso, as condições para obtenção e fixação de aluguel provisório, segundo dispõe o art. 68, inciso II, da lei do inquilinato, dentre outros de igual importância. Para aclarar mais, apresentam-se ideias pertinentes de Cláudio Cintra Zarif, Luís Eduardo Simardi Fernandes, Rogerio Licastro Torres de Mello, nomeadamente sobre a natureza da ação revisional.

“Em princípio, a ação revisional de aluguel tem natureza constitutiva, já que modifica relação jurídica estabelecida entre as partes. Porém, não será apenas meramente constitutiva, já que pode haver condenação ao pagamento da diferença existente entre os valores pagos e o valor ao final apurado, o que implicará que tenha também natureza condenatória, permitida inclusive a execução dessa diferença nos próprios autos, após o trânsito em julgado da decisão. Trata-se de pedido implícito, estabelecido pelo art. 69, caput e § 2º, da Lei 8.245/1991.” (ZARIF, FERNANDES, TORRES DE MELLO, 2010, p. 150 e 151).

Para concluir no momento este estudo, interessante debruçar-se sobre um fato pouco observado e, por vezes, até olvidado pelo mercado, qual seja, que o locatário possui idêntico direito de impetrar este tipo de ação para minorar o valor do aluguel, quando sofra perda econômica advinda, mormente, da desvalorização da região do imóvel locado. Assim, é forçoso trazer à baila considerações de Sílvio de Salvo Venosa sobre situação que possibilita a revisão de aluguel por iniciativa deste, por disposição legal que assegura tal fim. Vejamos:

“Como o fenômeno inflacionário atinge frontalmente e quase exclusivamente o locador, a generalidade dessas ações é movida por ele. No entanto, não pode ser esquecido que esta é uma ação à disposição do locador e do locatário. Sem levarmos em conta a inflação, na expectativa que ela continue estável, o desajuste do preço de mercado na locação do imóvel pode vir também em prejuízo do locatário. Imaginem-se as situações em que se fechem os acessos da via pública do imóvel em razão de obra pública, em que a região do imóvel deixe, por qualquer razão, de ter importância econômica etc. Nessas situações, o valor de mercado do aluguel tende a cair e surge o interesse do locatário à propositura da revisional.” (VENOSA, 2013, p. 352).

Em suma, considera-se que o aluguel pode vir a sofrer variações em razão de vários fatores, principalmente de ordem temporal, em virtude de valorização da região do locado etc. De tal modo, é imperioso que as partes busquem com afinco resolver esta questão, de modo pacífico, por meio de concessões mútuas numa negociação amigável. Não havendo resultado satisfatório, que a parte prejudicada, seja o locador ou o locatário, ingresse com ação revisional, munida de documentação que comprove a defasagem ou aumento do valor de aluguel, com o objetivo de que seja fixada sua quantia justa, coadunando-se com o preço de mercado.