Benfeitorias na locação de imóveis urbanos

Sumário. 1. Introdução. 2. Benfeitorias necessárias são
indenizáveis ou não. 3 Benfeitorias úteis são indenizáveis ou não. 4. Direito
de retenção por benfeitorias indenizáveis. 5. Benfeitorias voluptuárias não são
indenizáveis. 6. Levantamento ou retirada das benfeitorias voluptuárias. 7.
Conclusão. Bibliografia.

1. Introdução

A extensão deste trabalho está delimitada pelo âmbito de sua
aplicação, as benfeitorias na locação de imóveis urbanos, razão pela qual não
serão abrangidas aquelas benfeitorias incidentes sobre as coisas móveis.

Em tal diapasão, independentemente de sua classificação, as
benfeitorias são melhoramentos produzidos no imóvel por ação direta do
proprietário, possuidor ou detentor, na expressa definição do agora
interpretado artigo 97 do Novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10.01.2002)[1],
pois nele está dito que não são consideradas benfeitorias os melhoramentos
sobrevindos à coisa sem a intervenção ou interferência dessas pessoas, ou
figuras jurídicas expressamente mencionadas.

A definição da lei comum civil procura afastar das benfeitorias a
noção de acessão, resguardada em sua acepção plena, quando esta não for
produzida pelo ser humano, mas também e de igual forma não afasta o conteúdo de
acessão das benfeitorias, mesmo das voluptuárias, quando estas ou as
necessárias ou úteis integrem-se ao imóvel de modo que não possam ser
retiradas, levantadas ou removidas (quando for o caso) sem destruição,
modificação, fratura, dano ou alteração do que restou incorporado ao imóvel com
a sua realização.

E isso diz bem da dificuldade de definir-se o que é benfeitoria ou o
que é acessão, na análise típica do caso concreto em exame, pois estão ambas
umbilicalmente ligadas pela sua própria natureza. Natureza essa que a própria
legislação, não raro, refere como sendo uma ou outra, ou vice-versa, deixando
evidente a dificuldade de separar-se (ainda que didaticamente) o que nem sempre
é possível de ser separado, sem que a abrangência de um não interfira na
conceituação ou conteúdo do outro instituto.

Assim posta a questão, toda a ação de uma dessas figuras que objetive
melhorar o uso para suprir uma necessidade, a utilidade ou o maior conforto do
imóvel são benfeitorias, cuja classificação, inclusive, para fins
indenizatórios e processuais, obedece a esse mesmo critério de necessariedade,
utilidade ou voluptuariedade da benfeitoria produzida no imóvel objeto da
análise. Se aderem ou não ao imóvel, de forma que não possa ser considerada
senão como acessão, é a prova de sua implementação que vai concluir pela existência
ou não de benfeitoria e de sua possível ou provável indenização, se for o caso,
e da própria existência ou não do direito de retenção.

Portanto, acessão que represente benfeitoria para o imóvel, mas que
não decorra de intervenção pessoal de uma das pessoas antes citadas, não é
benfeitoria. Esse o teor finalístico de sua definição, conforme o ordenamento
jurídico pátrio infraconstitucional supra-enunciado.

Por outro lado, a definição dessas três classificações estão
assentadas no artigo 96 do Novo Código Civil, cuja reprodução também é feita
acima na idéia de que amplia o entendimento desses conceitos de tamanha
importância para quem precisa, praticamente, entender o que seja benfeitoria
necessária útil ou voluptuária, frente a uma situação concreta, e com clareza
identificar se ela lhe garante ou não o direito de retenção do imóvel, antes de
sua indenização, se este for o caso.

A abrangência do instituto e seu conceito, por sua vez, extrapola os
limites do direito comum civil, tendo presença, inclusive, em disposição
constitucional, e alcançando a legislação especial esparsa, abarcando neste
rápido estudo a sua incidência na desapropriação e na locação de imóveis
urbanos.

Na atual Lei das Locações, as benfeitorias estão disciplinadas pelos
artigos 35 e 36 (Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991) e da exegese de seu
texto, em compatibilização com os demais institutos de direito material e
processual, quando for o caso, é que emergem as considerações específicas que
ora são feitas, aqui em sentido estrito.

Nesses artigos, não faz a Lei qualquer referência às acessões, e sobre
elas, nesse contexto, leciona SYLVIO CAPANEMA[2]
que a doutrina e a jurisprudência não fazem distinção para estender a regra e
alcançar as acessões feitas pelo locatário.

2. Benfeitorias necessárias são indenizáveis
ou não [3]

São estas, na ordem hierárquica de valor, as benfeitorias de maior
importância e significado para quem precise efetuar a interpretação e manejo do
instituto. Tanto que o artigo 35 é expresso no sentido de que são elas
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, caso introduzidas
pelo locatário e ainda que não autorizadas pelo locador, salvo se o contrato
expressamente dispuser o contrário.

Por outro ângulo, se o contrato não trouxer
expressa disposição em sentido inverso, prevalece o comando legal que determina
a indenização e o conseqüente direito de retenção pelas benfeitorias
necessárias realizadas no imóvel. E isso se torna lógico pela sua própria
definição legal, visto que são aquelas benfeitorias que objetivam conservar ou
evitar que o imóvel se venha a deteriorar, situação esta que não serve para
qualquer das partes envolvidas, locador proprietário, possuidor ou detentor, ou
locatário usuário do bem, que dele necessita em real e efetivo estado de uso e
fruição em contrapartida ao respectivo preço que paga pela locação,
consubstanciado no aluguel, de regra, ditado pelo mercado de locações,
residenciais ou não, e ao sabor da conjuntura própria de cada época em exame.

Por isso, são indenizáveis as benfeitorias
necessárias, caso o contrato de locação não afaste expressamente a indenização.
Embora essa seja a regra das locações em oferta, não quer dizer que o
locatário, em época própria (consoante a conjuntura econômica do mercado), não
possa exigir o pleno exercício do comando legal que determina a indenização,
afastando do contrato a inserção de cláusula adesiva de expressa contratação em
contrário[4].

Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da
cláusula exonerativa da indenização, SYLVIO CAPANEMA, apesar de também
identificar o perigo de colisão que ela representa perante o princípio de
vedação do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o
signatário, que não há mais o que discutir ante à explícita redação do artigo
35[5].

Por sua vez, por ter disciplina jurídica própria e
especial a Lei do Inquilinato, aos seus contratos não tem aplicação o artigo
51, XVI, do Código de Defesa do Consumidor[6].

3. Benfeitorias úteis são
indenizáveis ou não [7]

Ao teor do que antes exposto, as benfeitorias úteis são aquelas que
aumentam ou facilitam o uso da coisa, no caso, o objeto da locação, o imóvel
locado. Portanto, se o locatário introduzir benfeitorias úteis com a
autorização do locador e o contrato não fizer previsão contrária ao que dispõe
a Lei, são elas plenamente indenizáveis. E melhor, asseguram ao locatário a
retenção do imóvel até que seja efetuado o pagamento do valor que corresponde à
sua indenização.

Ressalte-se, no entanto, que a primeira condição é que o contrato de
locação não ressalve essa disposição legal de forma contrária, na forma
consagrada do “Salvo expressa disposição contratual em contrário” do artigo 35.

A segunda é que as benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário
estejam autorizadas pelo locador, para gerar o direito à indenização e ao
direito de retenção.

A contrario sensu, não
são indenizáveis aquelas que forem introduzidas no imóvel sem autorização do
locador. Em conseqüência dessa interpretação, infere-se claramente, portanto,
igualmente como as benfeitorias voluptuárias (art. 36), que não são
indenizáveis, podendo ser procedida a retirada de uma ou de outra, desde que
não afete a estrutura e a substância do imóvel locado.

Entrementes, não esquecer que a decorrência disso é que, tanto faz que
sejam estas ou aquelas, não será permitida a retirada com a afetação do imóvel
em sua estrutura ou substância, palavras tais que são simples ou complexas mas
que, em essência, querem dizer e traduzir exatamente o que diz respeito com a
integralidade ou inteireza do imóvel, antes de efetuado o contrato que
corporifica a relação locatícia, e antes, portanto, de introduzida a
benfeitoria. Ou ainda, em outras palavras, se o imóvel sofrer qualquer
alteração ou modificação em seus aspectos estruturais ou substanciais, é vedada
a sua retirada. Inclusive, se for benfeitoria necessária em cujo contrato
esteja expressamente afastada a indenização e a retenção.

E nessa situação fática, é completamente injusto o preceito legal que
permite a exclusão dessa indenização com a expressa disposição contratual que
de regra é adesiva, quando a benfeitoria necessária é introduzida exatamente
para conservar ou evitar que o imóvel se deteriore. E tais benefícios, que são
diretos para o uso do locatário, e indiretos na atualidade conjuntural para o locador
(pois que não está nesse momento na posse e uso do imóvel), mas que também
repercutem de forma direta no bolso do locatário e de modo direto na evolução
do patrimônio do locador. E esta, a meu sentir, sem maior justificação
jurídica, pois todos os melhoramentos inseridos no imóvel acabam beneficiando o
seu titular, o locador.

Lamentavelmente, o contrário não se pode concluir do texto legal
analisado. Em suma, as benfeitorias úteis são indenizáveis e asseguram o
direito de retenção se o contrato não as excluir e estejam autorizadas pelo
locador. E não são indenizáveis, caso excluídas expressamente no contrato, ou
não autorizadas. E, nesse caso, se possível, torna-se cabível a sua respectiva
retirada, ao findar a locação[8].

4. Direito de retenção por benfeitorias
indenizáveis [9]

É o direito que corresponde àquele que fez benfeitorias indenizáveis.
Significa estar ou ficar a reter o imóvel até que sejam elas satisfeitas pelo
locador. E tais são as benfeitorias necessárias não expressamente excluídas no
contrato de locação ou as benfeitorias úteis, igualmente não excluídas no
contrato e autorizadas pelo locador.

Para que exista o direito de retenção, primeiro é necessário que
existam benfeitorias indenizáveis. E para que sejam indenizáveis, preciso será
que não sejam as benfeitorias excluídas expressamente no contrato (adesivamente
ou não), sejam necessárias ou úteis, e estas últimas, desde que devidamente
autorizadas.

Nesse passo, ao locatário em muito interessa identificar,
imediatamente, no contrato, se as benfeitorias são ou não excluídas para fins
de indenização, quer para que fique plenamente consciente dessa condição, quer
para exercer o seu agir no sentido de negociar a retirada da cláusula adesiva
que as exclui, conforme o permissivo legal do artigo 35, caput, logo no início da relação jurídica locatícia.

O locador, por sua vez, tem a alternativa de aceitar de pronto as
ponderações do locatário e retirar do contrato tal cláusula e alugar
imediatamente o seu imóvel, repassando os custos de condomínio e demais
encargos, ou ainda, não aceitar e ficar à espera de um outro pretendente que
aceite o contrato nessa forma, em tempo pelo qual continuará a responder pelos
encargos do imóvel que lhe correspondem, por ser o seu titular.

Uma ou outra situação vai depender sempre das regras atuais de
mercado, da conjuntura econômica em curso, e no sentido de estar ele mais
favorável para locatário ou locador, conquanto a mim pareça (independentemente
da época e conjuntura econômica) que imóvel fechado, contabilizando custos,
somente pode traduzir prejuízos, senão a médio, a longo prazo, ao proprietário
ou titular dos direitos a ele inerente.

Não se pode esquecer que, ao direito de retenção do locatário,
corresponde ao locador o acréscimo pela benfeitoria necessária ou útil
introduzida no imóvel e o conseqüente dever de indenizar que lhe surge, em
contrapartida, no campo obrigacional.

5. Benfeitorias voluptuárias não
são indenizáveis [10]

Consoante já verificado alhures, são voluptuárias as benfeitorias de
mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que a
tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, de acordo com a definição
trazida no § 1º, art. 63 do Código Civil. A partir desse conceito, a Lei
especial esparsa preceituou no artigo 36 que não são elas indenizáveis, cabendo
ao locatário que as tenha introduzido a retirada dessas benfeitorias, desde que
não prejudique ou afete a estrutura ou substância do imóvel locado, ao findar a
locação.

Por isso, de maior importância ao locatário examinar com precisão o
volume e o investimento em benfeitorias voluptuárias, sabedor que é, de
antemão, que não terá qualquer ressarcimento ou indenização sobre elas, ao fim
da locação. A única possibilidade que lhe cabe analisar, em especial, é sobre a
retirada desses melhoramentos e concluir, então, se é ou não o caso de proceder
a sua implantação.

E ainda que todos saibamos que pouco importa o quanto custa qualquer
coisa que queiramos ter, quando isso alegra o espírito e o coração, é bom ter
presente que assim realmente é quando esse gasto não ocasiona danos ao bolso,
pois essa verdade está condicionada ao quanto temos e o quanto podemos aplicar
nessa satisfação, sem o comprometimento de outras partes do orçamento.

De qualquer forma, possível ou não a retirada das voluptuárias ao fim
da locação, o importante é a prévia e circunstanciada análise na deliberação,
inclusive o cotejo entre o custo e benefício de sua implantação[11].

6. Levantamento ou retirada das benfeitorias
voluptuárias [12]

Em tese, ao menos, é perfeitamente possível o levantamento das
benfeitorias voluptuárias ao findar a locação, visto que não são elas
indenizáveis de conformidade com o teor do comando inicial do artigo 36. É a
complementação do artigo que a possibilita, mas que, ao mesmo tempo, a
condiciona ao fato de que tal retirada não afete a estrutura e a substância do
imóvel.

Portanto, esse condicionamento legal é que comanda a possibilidade ou
não de retirada dessas benfeitorias voluptuárias. Vale lembrar que esse ponto
constitui requisito a ser avaliado na análise e deliberação para a execução ou
não da introdução dessas melhorias voluptuárias, esclarecendo sobre a
possibilidade futura de levantamento ou retirada, sem a afetação da estrutura e
substância do imóvel locado[13].

7. Conclusão

Por conseqüência própria das noções alinhadas neste trabalho, resta
imperativo concluir sobre a importância e significado do instituto
benfeitorias, não raro, como visto, envolvido (vezes, entrelaçado) com os
conceitos de acessões ou pertenças, tanto por sua ocorrência comum, pelo
interesse que desperta, pelas discussões que ocasiona, pela controvérsia que
instala na relação jurídica, ou pelas pretensões que se extremam, como pelos
efeitos condenatórios que gera e, finalmente, pela verificação ou não da aplicação
do direito de retenção, ou do jus
retentiones, na acepção latina.

Por isso mesmo, é de maior significado o seu mais esmiuçado
conhecimento, de modo a propiciar ao operador de mercado, lidador ou aplicador
do direito, o seu correto e adequado manejo na solução do caso concreto que
precisem enfrentar nos seus respectivos misteres.

 

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Notas: