Resumo: Este trabalho procura analisar alguns aspectos da Lei do Inquilinato. Sua regulamentação, pela importância demasiada do tema, necessita de amplo debate face a inúmeras controvérsias existentes. Surgiu em Roma e foi introduzida no Brasil pelo Código Civil de 1916. Trata-se, a locação, portanto, de um contrato cujo objetivo é oferecer o uso e o gozo de coisa infungível a outrem. Com o advento do Código Civil de 2002, a locação de serviços foi dividida em contrato de prestação de serviço e contrato de trabalho e a locação passou tratar unicamente as coisas. E é a este ultimo assunto que este trabalho dedicar-se-á.
Palavras-chave: inquilinato, ação de despejo, locação, aluguel.
Sumário: 1. Introdução. 2. Do contrato de locação. 2.1. Classificação. 2.2. Partes. 2.3. Elementos. 3. Da Lei do Inquilinato. 3.1. 3.1 Dos direitos e deveres do locador e do locatário. 3.2 Causas de extinção da locação. 3.3 Tipos de locações. 4. Dos procedimentos processuais. 4.1 Ação de despejo. 4.1.2 Ação de despejo por falta de pagamento. 4.1.3 Ação de despejo por descumprimento de cláusula contratual. 4.1.4 Ação de despejo por retomada motivada. 4.1.5 Aspectos gerais das ações de despejo. 4.2 Consignação de aluguéis. 4.3 Ação Renovatória. 4.4 Ação Revisional. 5. Aspectos a serem analisados ao se firmar um contrato de locação. Referências
1. INTRODUÇÃO
O contrato de locação é certamente um dos mais importantes, bem como um dos mais utilizados na seara contratual. Quiçá por isso desperte tanta controvérsia e mereça a atenção de tantos estudiosos do Direito, e até mesmo atenção especial do legislador, que elaborou uma lei específica a ser utilizada nesse tipo de contrato.
Na Idade Antiga, a idéia de locação já era tratada pelos romanos, os quais a distinguiam em três espécies distintas, quais sejam: a locatio conductio operum (locação de serviços), a locatio conductio rerum (locação de coisas) e a locatio conductio operis (locação de obras, ou empreitada).
No Brasil, com a promulgação do Código Civil de 1916 esta classificação continuou a ser adotada, abarcando a parte de locações sob esses três aspectos. Todavia, com o advento do Código Civil Brasileiro de 2002, tal classificação foi relegada, passando a locação a ser tratada de forma única, não havendo mais, portanto, a distinção feita até então entre locação de coisas, de serviços e de obras. Destarte, o nosso diploma civil teve por bem sistematizar o contrato de locação, deixando de proceder a tais distinções.
Com o novo Código, possou a locação a ser entendida como o contrato que tem por finalidade precípua proporcionar a alguém o uso e o gozo temporário de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária. Assim, o Código de 2002 determinou que a locação passaria a abarcar somente a locação de coisas. A locação de serviços (ou a locatio conductio operum dos romanos), passou a ser dividida em contrato de prestação de serviços e em contrato de trabalho. De outro lado, a empreitada (ou locatio conductio operis) passou a referir-se apenas à construção, deixando de ter relação com a locação.
Reserva-se este trabalho, portanto, a tratar apenas da locação de coisas, a qual vem no Código vigente como sendo o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição” (art. 596, atendo-se principalmente ao disposto na Lei do Inquilinato, a qual disciplina o contrato de locação de coisas.
2. DO CONTRATO DE LOCAÇÂO
2.1 Classificação
No que tange à classificação do contrato de locação, dentro da disciplina geral dos contratos, pode-se afirmar que este afigura-se como sendo: bilateral ou sinalagmático, consensual, oneroso, cumutativo, de trato sucessivo, e não solene.
Por gerar obrigações para ambas as partes, temo-lo como bilateral ou sinalagmático. É consensual pois aperfeiçoa-se mediante um acordo de vontades o seu aperfeiçoamento. É oneroso pois atribui ônus para ambas as partes. É comutativo porque as obrigações a serem cumpridas já são entabuladas no átimo da contratação, não sendo, portanto, aleatórias. É um contrato de trato sucessivo ou de execução continuada pois sua execução se protrai no tempo. É, por fim, um contrato não solene, ou de forma livre, pois sua forma não vem disciplinada em lei, sendo, portanto, de de forma livre a sua contratação.
2.2 Partes
Tem-se, em um dos pólos da relação contratual, a figura do locador (senhorio ou arrendador), que é aquele que dá a coisa em aluguel, ou seja, aquele que cede a outro o uso e gozo de um determinado bem infungível, por tempo determinado e mediante contraprestação pecuniária. Já no outro pólo da relação contratual tem-se a figura do locatário (inquilino ou arrendatário), que é aquele que usa e goza do referido bem, pagando ao locador a referida retribuição.
2.3 Elementos
O contrato de locação apresenta três elementos fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento. O objeto é a coisa móvel ou imóvel infungível (a despeito da possibilidade de existência de locação de bem móvel, trataremos nesse estudo apenas da locação de bens imóveis, objeto da Lei do Inquilinato). O preço é o valor da prestação pecuniária a ser paga, consistindo em elemento essencial à caraterização do contrato de aluguel, pois, sem ele, a relação contratual caracteriza-se como comodato, e não uma locação. O terceiro elemento é o consentimento, que pode ser expresso ou tácito.
3. DA LEI DO INQUILINATO
A Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato-, disciplina as locações de imóveis urbanos (art. 1º), bem como os procedimentos concernentes a elas, excluindo-se, os bens móveis e os imóveis rurais.
A referida lei em seu art. 1º parágrafo único aponta quais são as locações que continuam a ser reguladas pelo CC e pela legislação especial:
“Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”
A locação de bens dos entes federativos e das respectivas autarquias e fundações públicas não são regidas pela Lei do Inquilinato tento em vista o interesse público, não permitindo que se sujeitem ao regime privado. No que tange às vagas autônomas de garagem, estas também não são englobadas pela Lei do Inquilinato quando não possuírem vinculação com o imóvel locado, pois se tiverem, não serão excluídas da referida lei.
A seu turno, os espaços destinados à publicidade deverão estar submetidos às regras do poder de polícia. Já as locações em apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar é, na verdade, é um contrato de hospedagem, onde o pagamento é feito através de diárias e não de aluguéis. Tal distinção é importante porque gera efeitos no que tange ao tipo de ação a ser impetrada quando se pretender a restituição do imóvel. Em se tratando de hospedagem, a ação cabível é a possessória, enquanto que na locação a ação cabível é a de despejo. No que concerne ao arrendamento mercantil, também conhecido como contrato de leasing, este fica de fora do alcance da referida lei, pois trata-se na verdade, de um pagamento parcelado de um determinado bem que, ao final, acarretará a sua propriedade ao pagante, o que não ocorre na locação, tendo sua disciplina, inclusive, regulada por lei própria.
3.1 Dos direitos e deveres do locador e do locatário
A Lei objeto desse estudo estabelece, em seus artigos 22 e 23, os deveres do locador e do locatário, respectivamente. Considerando a íntima relação existente entre os direitos de um e os deveres do outro, cumpre fazer uma análise dos referidos dispositivos legais. Preceitua, com efeito, o art. 22, in verbis:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina – Isto quer dizer que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel em boas condições de uso, possuindo condições mínimas para que o locatário não tenha problemas em usar aquele bem.
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado O locador deve abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros.
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel – seguindo os preceitos dos incisos anteriores, é dever do locador entregar o prédio no estado conveniente ao uso em que se destina, bem como garantir este uso pacífico. Tal obrigação tem especial importância ao locatário, o qual deve comunicar o surgimento de qualquer dano ou defeito ao locador, para que este realize os reparos necessários.
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação – ao instituto da locação, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios (arts. 1.101 a 1.106 do Código Civil). Trata-se, neste caso, de vício ou defeito oculto, que torna o prédio impróprio para o uso do locatário. Nesta situação, o inquilino pode pedir a rescisão do contrato ou a redução do valor do aluguel (art.1.105 do Código Civil). No entanto, não lhe é facultado o direito de reter ou reduzir o pagamento sem a autorização judicial. Por outro lado, o locador responderá por perdas e danos se tinha conhecimento do defeito ou vício ao contratar (art. 1.103 do Código Civil). É importante frisar ainda que é incumbência do inquilino levar ao conhecimento do locador qualquer defeito existente no prédio. Em caso de omissão, não poderá depois reclamar de danos.
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes – trata-se de uma possibilidade bastante útil para ambas as partes. Para o locatário porque no fim da locação ele deve devolver o prédio nas mesmas condições em que o recebeu. Sem essa descrição minuciosa, talvez seja difícil provar o que já existia ou não quando do início do contrato. Já para o locador é importante porque, existindo qualquer defeito no imóvel, ficará ele a salvo de reclamação por vícios redibitórios.
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica – é dever do locador o fornecimento de recibo de quitação com especificação das parcelas do aluguel e demais encargos.
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador – o locatário não deve ser encarregado das despesas referentes à administração da locação. Por isso, faze-se de extrema relevância a discriminação do recibo exigido no inciso anterior. Vale lembrar que não são taxas as despesas do locatário com água, energia elétrica e impulsos telefônicos.
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato – na prática, estas taxas são costumeiramente pagas pelo inquilino. Porém, a lei determina que tal ressalva deve constar expressamente do contrato. Assim, podem as partes acordar quais taxas ficam a cargo do locatário, tais como Imposto Predial ou Territorial Urbano, bem como o seguro complementar contra fogo.
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas – o locatário possui o direito de saber se as quantias exigidas estão sendo cobradas do locador ou por ele pagas. Se o locador recusar-se a exibir os comprovantes, pode o locatário deixar de pagar as parcelas em discussão, além de poder ingressar com ação de procedimento ordinário.
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”
A disposição deste inciso X é evidentemente de ordem pública e tem por fim evitar abusos por parte do locador, uma vez que este não pode exigir o pagamento de despesas extraordinárias de condomínio ao locatário. Este dispositivo opõe-se ao inciso XII do artigo 23, o qual lista as despesas ordinárias de condomínio, estas a cargo do locatário. O que não estiver contido em ambas vai merecer a interpretação no caso concreto. Vale dizer ainda que, sendo incumbência do locatário tão-somente as despesas ordinárias definidas por lei, é nula a cláusula que impõe ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio.
Tendo em vista que contrato de locação, como dito, é um contrato bilateral, também o locatário possui deveres quando se estabelece a relação contratual. Dessa forma preceitua o art. 23 da Lei do Inquilinato:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato – Tendo em vista que o contrato de locação é do tipo oneroso, tem como um de seus elementos a remuneração, ou aluguel. Até porque a locação ocorre justamente em função do aluguel, porque este tipo de contrato ocorre quando o locador possui interesse em auferir renda de seu imóvel. Não pagando pontualmente, está o locatário em mora.
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu – isto quer dizer que o locatário deve usar o imóvel para o fim a que se comprometeu a usar quando da assinatura do contrato, não sendo cabível, por exemplo, que alugue para fins residenciais e ao decorrer do contrato transforme o imóvel em estabelecimento comercial sem que haja qualquer tipo de comunicação ou consentimento do locador.
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal – aqui o legislador preocupou-se em excluir de tal afirmação as deteriorações do uso normal, isto porque, é óbvio que qualquer bem ao ser usado sofre um pouco de deterioração, por melhor que seja cuidado. O que não pode é ser devolvido ao locador o imóvel em péssimas condições de uso quando o locatário o recebeu em ótimas condições. Deve ser mantida o status quo da coisa. É muito comum nos contratos de locação um cláusula que estipula que o o locatário ao término do prazo de locação, deve pintar o imóvel. Entretanto, os tribunais já vem entendendo que tal cláusula só possui validade se o locador pintou o imóvel antes de entregá-lo em locação.
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros – Tal dever tem justificativa no fato de ser dever do locador garantir o uso pacífico do imóvel locado. Não poderia o locador cumprir com tal obrigação se o locatário não lhe informar que está sendo turbado.
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos – o locatário deve reparar os danos praticados no imóvel por todos que dele se utilizam, sob sua relação locatícia. Assim, mesmo o dano causado por um simples visitante do locatário será por este reparado. Deve ficar claro que o dano referente é aquele que foge à normalidade, ou seja, que não decorre de mero uso do imóvel. O locador, sabendo do dano causado no prazo do contrato, deve constituir o locatário em mora. Se o último não executar os reparos no prazo concedido, tipificada estará a infração contratual autorizadora do despejo, sem prejuízo da indenização pelas perdas e danos. Nessa hipótese, os fiadores responsáveis pela locação em sua totalidade respondem também pelos danos que suporta o afiançado.
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador – o locatário não pode alterar o que não lhe pertence, salvo com autorização prévia e por escrito do locador. Sem tal autorização, o inquilino cometerá infração autorizadora de despejo. Se, no entanto, após, a reforma, o locador concordar com as alterações do locatário, este fica livre do despejo.
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário – as despesas contidas neste inciso são obrigações que responsabilizam sempre o proprietário do imóvel. Assim, mesmo que o locatário tenha se comprometido com o pagamento de determinada despesa, deve entregar o comprovante ao locador. Além disso, quando se tratar de despesa extraordinária (encargo do locador), deve o locatário entregar os documentos que receber com presteza, para que o proprietário do imóvel não sofra prejuízos. A negligência do locatário em fazê-lo autoriza não somente a rescisão da relação locatícia, mas também a imposição de perdas e danos ao negligente.
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto – entre as despesas que ficam a cargo do locatário estão as contas de telefone e as de consumo de água, gás, força e esgoto.
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27 – é obrigação legal do locatário permitir que o locador ou sem mandatário faça vistoria periódica no imóvel e, ainda, permitir que o imóvel seja visitado por terceiros quando estiver à venda.
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos – a Lei também estabelece como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio.
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança – é de dever do locatário se este se constituir na garantia da locação.
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio – quando ficar estabelecido que o locatário arcará com as despesas de condomínio, poderá o Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês.”
Salienta-se que o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, por parte do locatário, pode ensejar uma ação de despejo.
3.2 Causas de extinção da locação
a) Distrato ou resilição bilateral: basta que o locatário, em comum acordo com o locador, restitua o bem locado, antes de vencer o prazo de duração do contrato.
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;” Lei 8.245/91
b) Retomada do bem locado: nos casos admitidos por lei, bastando comprovar o fato extintivo, como, por exemplo, a necessidade do prédio locado para residência de familiares sem prédio próprio, para uso próprio e para edificação ou reforma que lhe dê maior capacidade de utilização.
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.” Lei 8.245/91
c) Implemento de cláusula resolutória expressa: como exemplo, cita-se a cláusula que resolve o contrato, de pleno direito, se o locador rescindir contrato de trabalho do locatário, que também é seu empregado, se não houver fiança em prazo certo.
d) Perda total da coisa locada: extingue-se o contrato pelo perecimento do bem locado, já que perece o direito, desaparecendo seu objeto, ante a impossibilidade de uso e gozo do bem locado pelo locatário.
e) Vencimento do prazo contratual determinado: quando a lei não impõe a prorrogação ou renovação. O locatário cumpriu espontaneamente sue dever, restituindo o bem locado.
“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.” Lei 8.245/91
f) Desapropriação do prédio locado: com imissão de posse.
“Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a missão do expropriante na posse do imóvel.” Lei 8.245/91
g) Morte do locatário: se ele não tiver sucessores nem sublocatário, o fiador poderá pedir exoneração. Em locações que não objetivam fins residenciais, pode haver cláusula no contrato dispondo sua automática cessação em caso de óbito de qualquer dos contraentes. Desse modo, a família do falecido locatário não fica desabrigada na locação residencial por tempo determinado. Já no caso de locação sem prazo determinado ou se o prazo indeterminado se deu por prorrogação, os herdeiros do locatário não poderão usar o bem.
“Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub – rogados nos seus direitos e obrigações: I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel; II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.” Lei 8.245/91
h) Nulidade ou anulibilidade: do contrato locatício, em razão de vício que as autorize.
i) Resilição unilateral: quando por inexecução contratual ou por infração à lei, por parte do locador ou do locatário, como nos casos de falta de pagamento de aluguel. A resilição unilateral por iniciativa do locador denomina-se denúncia.
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
[…] II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;” Lei 8.245/91
j) Extinção de usufruto ou fideicomisso: quando se tratar de contrato locatício ajustado pelo usufrutuário ou fiduciário, salvo se com ele anuiu, por escrito, o nu-proprietário ou o fideicomissário, ou se a propriedade vier a consolidar-se em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
“Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.” Lei 8.245/91
l) Falência ou recuperação judicial: de qualquer dos contratantes, desde que pactuada a rescisão contratual por essa razão. A nova Lei de Falências, no seu artigo 119, VII, prevê que a falência do locador não resolve o contrato de locação e que, havendo falência do locatário, o administrador judicial pode, a qualquer tempo, denunciar o contrato.
“Art. 119. Nas relações contratuais a seguir mencionadas prevalecerão as seguintes regras: […] VII – a falência do locador não resolve o contrato de locação e, na falência do locatário, o administrador judicial pode, a qualquer tempo, denunciar o contrato;” Lei 11.101/05
3.3 Tipos de locações
a) Locação residencial
Tal tipo de locação se subdivide em: com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito; com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses.
No primeiro caso, ou seja, quando a locação se dá com prazo certo, igual ou superior a trinta meses a resolução do contrato ocorre ao fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 46).
Aqui cabe o instituto da “denúncia vazia” que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel. Assim, poderá o Locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação. Estabeleceu-se, então, que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.
Entretanto, se o locatário, ao fim do prazo contratual, permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem que haja oposição do locador, se presumirá a prorrogação do contrato por tempo indeterminado, sendo mantidas todas as outras cláusulas e condições do contrato. E, caso ocorra esta prorrogação, o locador ainda poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, mas terá que promover a Notificação Premonitória do locatário e conceder o prazo de trinta dias para desocupação.
No segundo caso, isto é, onde o contrato de locação é verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses, decorrido o prazo de locação, esta prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado e somente poderá ser retomado o imóvel pelo locador em caso de ocorrência de algumas das hipóteses do art. 47 da Lei do Inquilinato. Este tipo de contrato de locação, portanto, não engloba a denuncia vazia, sendo cabível somente a denúncia motivada.
Dispõe o art. 47:
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º – os casos do art. 9º se refere o inciso I são: por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego – A relação que evidencia o vínculo trabalhista é pressuposto essencial para a locação; desfazendo-se abre-se espaço para despejo.
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio – trata do direito de retomada do imóvel em casos de necessidade por parte do locador. Ele abraça também a pessoa jurídica locadora que pede o imóvel para que nele possa instalar e exercer sua atividade, desde que para uso próprio.
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento – não se confunde com o art.9º IV, pois aqui a iniciativa é do proprietário e não do poder publico, que apenas aprova a idéia.
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos – Venosa cita este inciso como sendo o mais importante, fundamental à nova lei do inquilinato. Ele cuida da “denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de cinco anos”, ou seja, uma espécie de denúncia vazia que está restrita aos tomos da lei e que só florescerá finda o prazo mínimo estipulado, que é de cinco anos nos casos de locações com prazo inferior a trinta meses”.
Assim, as locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias.
b) Locação para temporada
Segundo o artigo 48 da Lei 8.245/91, considera-se locação para temporada aquela destinada a residência provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação decorra, tão-somente, de determinado tempo. O contrato, nesse caso, não poderá ser superior a noventa dias.
Só existe sobre a forma escrita, porque uma vez que fosse verbal se enquadraria nos casos anteriores.
Pode envolver a mobília do imóvel ou não. Geralmente já vem mobiliado e, nessa hipótese, deve ser anexado ao contrato, laudo de vistoria que descreva o mobiliário e os utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se encontram.
Como se refere a situações transitórias, com curta duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do bem. Mas mesmo que o locador entenda que devam ser cobrados antecipadamente os aluguéis, poderá, ainda, exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 da lei em estudo, para atender às demais obrigações do contrato (art. 49).
A prorrogação se dá da mesma forma daquelas locações residenciais com prazo igual ou superior a trinta meses. Isto porque nas locações para temporada, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte deste (art 50). E ocorrendo a prorrogação, o locador não poderá mais receber do Locatário os aluguéis e encargos antecipadamente, e somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47 (parágrafo único do art. 49).
c) Locação não residencial
São locações que possuem um caráter comercial e podem ser simples ou complexas. A simples serve para instalação de comércio, depósito ou qualquer atividade não residencial, e findo o contrato o locador tem a possibilidade de retomada através da denúncia vazia (art. 57). A complexa se caracteriza pelo fato de uma locação não residencial simples atender a alguns requisitos e que o locatário adquira o direito de renovar a locação por via judicial (art. 71).
A Locação não residencial com direito à renovatória visa proteger o ponto, a atividade de comércio. Salvam-se os lucros cessantes pela não necessidade de se mover de local. Os requisitos são regidos pelo art. 51 da lei n. 8.245/91:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. “
Esses requisitos precisam todos ser satisfeitos para que exista a possibilidade de renovação. Quando for impossível a renovação consensual e preenchidos os requisitos, poderão (o locatário, cessionários ou sucessores da locação ou em caso de sublocação, o sublocador), no prazo mínimo de um ano e máximo de seis meses anteriores ao término do prazo do contrato, ajuizar a ação renovatória.
O artigo seguinte trata das possibilidades de não renovação, todas com caráter excepcional. O primeiro inciso elenca a possibilidade de determinação do Poder Público de que sejam efetuadas obras, acarretando em sanções o seu descumprimento. Natural que não se deva obrigar o locador a arcar com tais sanções em face do lucro cessante do locador. Outra hipótese tratada pelo mesmo inciso se refere às obras para melhoria do estabelecimento e conseqüente valorização. O segundo inciso comenta que o locador poderá ainda reaver o imóvel se for para uso próprio, inclusive residencial (se o imóvel for apto para tal) desde que em ramo diferente do exercido pelo locatário (exceto se a locação compreenda também o fundo de comércio, com suas instalações e aparelhos). Uma última hipótese seria em casa de proposta melhor de terceiro, o que geraria um direito de resposta do locatário em cobrir ou não tal oferta. Cobrindo a oferta, garante o locatário seu direito de renovação.
Pode ainda responder o locador por perdas e danos, caso consiga argumento que julgue improcedente a ação renovatória do locatário, mas não cumpra normalmente com o alegado.
d) Outras locações livres
Se a locação não estiver sujeita à ação renovatória, será regida pela regra geral da lei 8.245/91, se submetendo à denúncia imotivada no fim do prazo contratual.
Locações de natureza especial (tais como templos religiosos, hospitais e estabelecimentos de saúde e ensino) possuem uma proteção ainda maior do que a dada pelas locações com possibilidade de ação renovatória, apresentada no art. 53. Além das possibilidades do art. 9, somente se poderá rescindir o contrato se o locador for utilizar o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que traga acréscimo de pelo menos 50% da área útil.
4. DOS PROCEDIMENTOS PROCESSUAIS
Nas disposições gerais dos procedimentos das ações relativas ao contrato de locação o art. 58 refere que as ações previstas na Lei do Inquilinato de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, terão que observar alguns itens, sendo eles:
a) tais processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas (inciso I);
b) o foro competente é o do local do imóvel, exceto se outro tiver sido eleito no contrato (inciso II);
c) o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, e no caso do inciso II do art. 47 a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento (inciso III);
d) desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação se dará mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, em caso de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, pelas demais formas previstas no CPC (inciso IV);
e) os recursos contra as sentenças terão apenas o efeito devolutivo.
4.1 Ação de despejo
Quando pensamos em ação de despejo logo nos vem em mente a idéia de falta de pagamento. Entretanto, a ação de despejo não se resume a isso. Existem outros motivos que geram a propositura deste tipo de ação. Assim, além da ação de despejo por falta de pagamento tem-se a por descumprimento de cláusula contratual, a ação de despejo para retomada imotivada (denúncia vazia) e ação de despejo para retomada motivada (motivo previsto em lei).
A ação de despejo, em suas diversas espécies, é utilizada pelo locador para dissolver o contrato e obter a restituição do imóvel locado, com a desocupação do mesmo. Se recorre a ela quando o ocupante recusa-se a restituir voluntariamente o imóvel em que reside a título de locação, seja porque expirou o prazo para a entrega, seja porque se encontra, a um certo tempo, inadimplente com os aluguéis.
Passaremos, então, a tratar separadamente de cada uma dessas espécies de ação de despejo.
4.1.1 Ação de despejo por falta de pagamento
A ação de despejo por falta de pagamento é aquela que se opera quando o locatário deixa de pagar o valor do aluguel na data do vencimento, tornando-se inadimplente. Tal ação não possui um prazo de espera após a data do vencimento do aluguel não pago para ser ajuizada. Pelo contrário, a partir do momento em que o locatário assume o estado de inadimplência, surge para o locador o direito de propor uma ação de despejo pois o locatário assume junto com tal estado todos os ônus contratuais decorrentes da mora.
É a mais simples e mais vista das ações de despejo. Geralmente, é a falta de pagamento que enseja no locador a vontade de ter seu imóvel desocupado. Isto porque quando um proprietário coloca seu imóvel para locação, possui o interesse de auferir uma renda. A partir do momento em que o locatário deixa de pagar em dia seus aluguéis, o contrato de locação perde o fim a que se destina e, por isso, gera no locador a vontade de despejar o locatário.
Na maioria das vezes a ação de despejo por falta de pagamento vem cumulada com uma ação de cobrança de aluguéis e seus acessórios, sendo, para isso, apresentado um cálculo discriminado do valor do débito (art. 62, inciso I).
O que muitas pessoas desconhecem é que ao ser ajuizada uma ação de despejo o locatário pode evitá-la. Para isto, deve emendar a mora, ou seja, no prazo de quinze dias a contar da citação requerer autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. Em tal depósito, devem estar incluídos o valor dos aluguéis e acessórios da locação vencidos, além dos juros de mora, das multas ou penalidades contratuais (se forem exigidas), das custas e dos honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa (art. 62, inciso II).
Ocorre que, dispõe o parágrafo único do artigo 62, que o locatário não poderá utilizar-se da emenda à mora se já a utilizou por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Aqui fica claro que pretendeu o legislador evitar o mau uso deste recurso, uma vez que se não houvesse tal restrição, o locatário poderia sempre fazer com que o locador tivesse que requerer via judicial o pagamento dos aluguéis. Se houver uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de um ano, e se as outras duas foram situações de emenda da mora, deverá o juiz decretar o despejo, mesmo que no prazo de quinze dias da citação o locatário tenha depositado todo o valor que devia.
Por outro lado, no momento em que é autorizada a emenda da mora, o locatário deverá efetuar o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento. O locador poderá, então, alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença. Neste caso, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação (art. 62, III).
Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido.
Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário. Caberá então ao locatário contestar a ação de despejo cumulada com cobrança justificando porque não pagou ou comprovando que já efetuou o pagamento.
Ressalta-se que quando a ação de despejo estiver cumulada com cobrança de aluguéis, mesmo que o locatário tenha abandonado o imóvel, a cobrança seguirá até que o locador receba as chaves ou que seja imitido na posse. O simples abandono do imóvel não faz cessar os aluguéis a serem pagos.
4.1.2 Ação de despejo por descumprimento de cláusula contratual
Raras são as vezes em que nos deparamos com tal tipo de ação. Isto porque este tipo de ação é mais complexo, mais moroso e mais oneroso.
Esta ação se justifica no fato de uma das partes firmatárias do contrato de locação ter descumprido uma das cláusulas estipuladas.
Entretanto, para que esta ação seja considerada procedente terá o juiz que entender que aquela obrigação que uma das partes deixou de cumprir era possível de ser executada e relevante o suficiente para ensejar uma ação de despejo.
Se a cláusula descumprida for abusiva ou irrelevante não ocorrerá o despejo. Assim, o juiz terá que analisar com ânimo de justiça e de equilíbrio contratual para decidir pela relevância ou não da cláusula em questão. Não são poucas as vezes em que os contratos de locação são sobrecarregados de cláusulas, muitas delas infundadas e que somente servem para onerar demais o locatário.
O que ocorre é que tais ações geralmente necessitam de diversas diligências, trazendo uma morosidade e também um gasto maior às partes, já que não raras as vezes necessita-se de perícia para se examinar o descumprimento do contrato.
Se realmente uma das partes tiver se excedido em seus direitos ou não cumprido com seus deveres, isso provocará a rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual.
Exemplos de situações que poderiam gerar o rompimento da relação contratual são: locatário que faz alterações no imóvel sem autorização do locador, locador que aluga imóvel com direito a mobília e a retira; locador que assume a obrigação de arrumar infiltração no imóvel e não a faz; locatário que altera a finalidade da locação contratada (arts. 22 e 23).
4.1.3 Ação de despejo por retomada imotivada – Denúncia vazia
Este tipo de ação de rescisão contratual da locação já foi anteriormente analisado quando se tratou da locação residencial. A retomada imotivada é presente nos casos em que a locação se dá por prazo igual ou superior a 30 meses. Ao fim deste prazo o locador pode retomar o imóvel alegando apenas que não mais lhe convém a locação. Não há a necessidade de notificação ou aviso. Este tipo de ação também é cabível quando findo o prazo de locação igual ou superior a 30 meses, o locador nos 30 dias seguintes não informa interesse na retomada do imóvel, e o locatário continua na posse do imóvel. Mas nesse caso, mesmo que não tenha que fundamentar seu pedido, o locador terá que notificar o locatário quando resolver retomar o imóvel.
Ajuizada a ação o locatário tem o prazo de quinze dias para contestá-la. Entretanto, a contestação poderá conter somente alegação de inexistência ou vício de notificação premonitória, no não cabimento de denúncia vazia para o caso em concreto, na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, em vícios processuais.
Quando se tratar de contrato de locação residencial que vigeu por prazo superior a trinta meses, assumindo as características de uma locação por tempo indeterminado, em caso de denúncia vazia o locatário poderá, além das alegações acima, aceitar os termos da ação. Se isto ocorrer a desocupação poderá ocorrer dentro de um prazo até seis meses, segundo preceitua o art 61.
4.1.4 Ação de despejo por retomada motivada
A ação de despejo por retomada motivada ocorre nos contratos de locação com prazo inferior a trinta meses em que o ocorreu a prorrogação automática por tempo indeterminado e que o locador tem interesse em retomar seu imóvel. Para isso deverá ter um dos motivos expostos no art. 47 da Lei do Inquilinato.
Entre eles estão: para uso próprio, de ascendente, de descendente, de cônjuge ou de companheiro; se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos; para fazer obras, etc.
Mas estes motivos têm que existirem de fato e, de preferência, o locador deverá provar o motivo alegado. Se for concedida a retomada e o locatário vier a comprovar que houve insinceridade por parte do locador no sentido de que não eram verdadeiros os motivos alegados, poderá o locador sofrer penalidades financeiras e criminais.
4.1.5 Aspectos gerais das ações de despejo
Cabe salientar que as ações de despejo seguem alguns aspectos gerais. Entre eles, destaca-se o art. 59 da Lei do Inquilinato que dispõe que a ação de despejo segue o rito ordinário.
Ademais é possível o deferimento de liminar para desocupação do imóvel em quinze dias. Para isso, deve ser prestada caução no valor de três meses de aluguel e somente nas ações que tiverem os seguintes fundamentos (art. 59, § 1º):
“I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II – disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. “
Entretanto, na prática isso se verifica muito raro, uma vez que nas ações de despejo por falta de pagamento é facultado ao locatário purgar a mora. Além disso, antecipando-se a tutela, o feito perde seu objeto ao final. A respeito de tal tema falaremos mais adiante quando das questões pertinentes à Lei do Inquilinato.
Na existência de sublocatários, estes deverão ficar cientes da ação para poderem interferir, se quiserem, no processo como assistentes.
Quando a ação de despejo for fundamentada pelas seguintes causas: para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las; se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil, a inicial deverá vir acompanhada com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado (art. 60).
“Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.”
Caso a ação de despejo seja julgada procedente, será dado o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária. Entretanto existem algumas exceções:
– se entre a citação e a sentença tiver passado mais de 4 meses ou se o despejo tiver como fundamento os incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46. , o prazo para desocupação voluntária será apenas de 15 dias;
– se o imóvel for um estabelecimento de ensino vinculado ao poder público, o prazo será de no mínimo 6 meses e no máximo 1 ano. Além disso, a desocupação terá que coincidir com o período das férias escolares;
– se o imóvel for um hospital, uma repartição pública, uma unidade sanitária oficial, um asilo, um estabelecimento de saúde e de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o fundamento do despejo for o inciso IV do art. 9º ou o inciso II do art. 53, o prazo será de 1 ano. Contudo, se entre a citação e a sentença houver decorrido mais de um ano, o prazo será de 6 meses. Esta hipótese teve sua redação dada pela Lei nº 9.256, de 09 de janeiro de 1996.
Salienta-se, ainda, que quando da decretação do despejo, a sentença deverá fixar o valor da caução para a hipótese de sofrer execução provisória. Essa execução, salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, dependerá de caução não inferior a 12 meses e nem superior a 18 do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução. Esta caução, por sua vez, poderá ser real ou fidejussória.
Se acontecer da sentença ou da decisão que concedeu em sede de liminar o despejo ser reformada, o valor da caução será revertido em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos.
Ao término do prazo estipulado para que o imóvel seja desocupado, iniciando a contagem na data em que foi notificado o locatário, ocorrerá o despejo. Se houver necessidade poderá ser empregue a força e, também, poderá ser o imóvel arrombado. Ocorrendo o despejo, os móveis e utensílios, se não forem retirados pelo despejado (locatário), serão entregues à guarda de um depositário. E em caso de falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel, o despejo não poderá ocorrer sem que transcorra um mês da data do óbito.
Por fim, quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá ser imitido na posse.
4.2 Consignação de aluguéis
A ação de consignação de aluguéis é impetrada quando o locador recusa-se a receber do locatário o aluguel mensal, inclusive os acessórios da locação, sem que para isso haja uma justa causa.
Com essa ação poderá o Locatário obter via judicial uma declaração de quitação da dívida, mediante consignação de aluguéis.
A Consignação nada mais é do que o ato de depositar em juízo o valor da dívida.
Para que o Locatário possa valer-se dessa faculdade, é fundamental que procure o Locador, juntamente com duas testemunhas, lhe ofereça o pagamento e este se recuse a receber.
Citado o locador e não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações (art. 67 inciso IV). Contestando, o locador em sua defesa de matéria de fato ficará restrito às hipóteses do inciso V do artigo 67, quais sejam:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral.
O locador poderá também, além de contestar oferecer reconvenção, pedindo o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial.
Cumpre salientar ainda em sede de ação consignatória de aluguéis que o réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
4.3 Ação Renovatória
Antes da criação da Lei do Inquilinato, a renovação do contrato de locação de imóvel destinado ao comércio e indústria vinha era tratada pelo Decreto n.º 24.150/34, que regulava as Ações Renovatórias de locação e Revisionais de aluguel, além das hipóteses de indenização do locatário.
O art. 45 da Lei n.º 8.245/91 dispõe sobre as hipóteses de nulidade das cláusulas do contrato de locação, deixando evidente o direito à renovação e, que nem mesmo as partes, podem dispensá-la, mas, para usufruir deste direito, exige-se contrato escrito com prazo determinado. Também é necessário que a locação obedeça a um período de 05 anos ininterruptos.
Na falta do contrato escrito, perde-se o objeto da renovação. No caso de contrato escrito, porém, de prazo indeterminado, não há como renová-lo, pois se ocorrer intervalo durante o período de 05 anos de locação há descumprimento de norma legal. Ainda assim, existe a possibilidade de renovação com prazo inferior ao que está disposto na lei, contudo, deve ser de comum acordo das partes.
Sobre a Renovação Judicial, esta será concedida por prazo de 5 anos, mas pode ser concedido prazo maior, quando assim estipulado.
A lei dispõe que 03 anos é o prazo mínimo para criação de ponto e clientela, sendo possível gerar rendimentos e provar ao locador que a renovação é um bom negócio.
Sendo assim, a renovação é aplicada à industria, ao comércio e às sociedades com fins lucrativos.
A Ação Renovatória deverá ser proposta no período de um ano até seis meses anteriores ao final do contrato, sendo intempestivo o ajuizamento antes ou depois desse prazo.
4.4. Ação Revisional
O objetivo da Ação Revisional é o de adequar o valor do aluguel ao de mercado, em razão da perda do poder aquisitivo da moeda.
A revisão do aluguel poderá ser proposta a todo tempo, estando os interessados de pleno acordo, ou a cada 03 anos, através de decisão judicial, quando ocorrer divergência, diante de interposição de Ação Revisional.
A Lei n.º 8.245/91 extinguiu os regimes particulares de revisão de aluguel instituídos pelo Decreto n.º 24.150/34 e pela Lei n.º 6.649/79, admitindo a revisão para toda e qualquer locação.
Ambos os contratantes usufruem de legitimidade ativa diante a lei atual, permitindo que qualquer deles apresente contraproposta, enquanto réu na ação.
5. ASPECTOS A SEREM ANALISADOS AO SE FIRMAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO
1. Quando o contrato de locação é verbal, ou omisso, os impostos, as taxas e o prêmio de seguro complementar de incêndio, incidentes sobre o imóvel, são de responsabilidade do locador.
2. O recibo de aluguéis, para o locatário, deve ser discriminado, informando cada parcela paga, separadamente. A lei PROÍBE RECIBO GENÉRICO.
3. O locador tem direito a fazer uma revisão do valor do aluguel, de 03 em 03 anos, ajustando-o ao preço de mercado. Contudo, se houver um acordo sobre valores nesse espaço de tempo, o prazo só começará a correr contado do último acordo.
4. A ação de revisão de aluguéis não é possível quando o locatário se encontra na pendência de prazo para desocupação de imóvel.
5. Quando o locador não providenciar uma vistoria do estado do imóvel, ou o fizer de forma incorreta, o locatário tem direito de exigir uma descrição minuciosa do estado do imóvel que está recebendo, exatamente para não ser obrigado a fazer reparos futuros, indevidamente.
6. A PINTURA nova no imóvel só pode ser exigida, ao fim da locação, quando o imóvel foi recebido também pintado de novo.
7. O locatário tem direito de descontar dos aluguéis mensais o valor pago, ao condomínio, a título de despesas extraordinárias e fundo de reserva.
8. O locador tem direito de exigir a retomada do imóvel quando o locatário o sublocar a terceiros, parcial ou totalmente, salvo se previsto no contrato ou autorizado por escrito.
9. A companheira do locatário, que residir no imóvel, tem direito de continuar a locação quando do falecimento deste.
10. As multas, por atraso no pagamento, ou por descumprimento dos deveres do locatário, ou do locador, só poderão ser cobradas se previstas no contrato de locação.
11. O locador que retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares, se não o ocupar no prazo de seis meses, ou, se, ocupando-o, como pedido, nele não permanecer pelo prazo mínimo de um ano, estará sujeito à indenização e pena de prisão.
12. Não é completa, portanto, SEM VALOR JURÍDICO, a FIANÇA prestada por pessoa casada SEM A ASSINATURA DO SEU CÔNJUGE.
13. Acordo de revisão de aluguel verbal, ou por aditamento, sem a assinatura dos fiadores, não os comprometerá quanto às diferenças negociadas.
14. O locatário deve NOTIFICAR ao locador, com cópia protocolada, a respeito DE TODOS OS DANOS QUE OCORREREM NO IMÓVEL em razão de chuva, infiltração, defeitos em instalações, etc; esta providência pode evitar complicações no momento da entrega do imóvel.
15. O locador que sempre recebe os aluguéis com atraso, sem cobrança de multa, está aceitando alteração tácita no contrato, ficando impedido de passar a cobrar multa por atraso, posteriormente.
16. A LOCAÇÃO PARA TEMPORADA NÃO É RENOVÁVEL; se o locador aceitar a renovação, mesmo que verbal, estará, na verdade, aceitando a LOCAÇÃO do imóvel por um PRAZO MÍNIMO DE TRINTA MESES.
17. Os ACORDOS de qualquer tipo, entre locador e locatário, deverão ser ESCRITOS, isto pode evitar problemas para ambas as partes.
18. O locatário, na falta do locador, poderá comparecer às assembléias do condomínio e votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias, mesmo sem procuração.
19. O comprador de imóvel alugado poderá retomar o imóvel, independentemente de estar ou não vencido o contrato, salvo se o contrato tiver cláusulas que garantam a locação em caso de venda
20. A lei Sarney, que proíbe a penhora de imóvel de residência para pagamento de dívidas, não atinge a dívida de fiança de locação. Portanto, os bens do fiador, ainda que a casa de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança.
21. O locador não é obrigado a pagar à Administradora os custos com cadastro, contrato, anúncios, etc; se tais despesas não estiverem claramente previstas no contrato de prestação de serviços.
22. O locatário não está obrigado ao pagamento de despesas de cadastro, contrato, anúncio, etc. essas despesas deverão ser suportadas diretamente pelo locador, ou, pela administradora.
23. O locador, antes de entregar seu imóvel à uma Administradora, deve ficar atento e informar-se quais os serviços que esta lhe prestará e qual a comissão mensal que lhe será cobrada. Não existe tabela de taxa de administração ou taxa de cadastro, cada administradora oferece um tipo de serviço e cada qual pode cobrar uma comissão percentual, mensal, totalmente diferente.
24. O locador deve ficar atento para saber se a administradora cobra taxas de cadastro e/ou taxa de contrato do locatário, porque, sendo certo que a cobrança é ato criminoso, o processo poderá comprometer também o proprietário, já que, óbvio, a administração é exercida mediante procuração deste.
Informações Sobre os Autores
Bruno de Souza Lopes
Acadêmico de Direito na FURG/RS
Francisco José Gonçalves Karlinski
Acadêmico de Direito na FURG/RS
