Conflitos na locação quando da entrega de imóvel

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Resumo: Trata-se de artigo que aborda tema delicado, qual seja, a devolução de imóvel locado quando esta relação locatícia findar. Tendo em conta que as partes possuem interesses diametralmente opostos, estes se acentuam, especialmente, quando da entrega de imóvel, porque de um lado o proprietário deseja receber o bem da mesma forma que entregou para servir novamente à locação, e, por outro lado, o inquilino tem a pretensão, por vezes, de desconsiderar as exigências do locador, posto que, na maioria das vezes, pensa serem excessivas. Assim, este artigo tem o condão de expor as medidas necessárias, observando as disposições legais, nomeadamente a lei do inquilinato, para que a locação possa ser encerrada de maneira adequada e justa.

Palavras-chaves: Direito Imobiliário. Locação. Restituição de bem locado. Obrigações.

Abstract: This is article that addresses sensitive issue, namely, the return of the leased property when it lessor relationship ending. Given that the parties have diametrically opposed interests, these are accentuated, especially when the delivery of property, because on one side the owner want to get well just as handed to serve again in the lease, and on the other hand, the tenant has a claim sometimes to disregard the requirements of the lessor, since, in most cases, think are excessive. Thus, this article has the power to expose the necessary measures, in compliance with legal provisions, including the law of tenancy, so that the lease can be terminated properly and fairly.

Keywords: Real Estate Law. Lease. Return of leased assets. Obligations.

Há um liame muito tênue relativo à harmonia na relação entre locador e locatário. De tal modo, sabe-se, hoje mais do que nunca, que a interveniência habilidosa de uma imobiliária experiente no ramo de locação trará efetivas contribuições para que sejam resolvidos os problemas, estes das mais diversas ordens, que, não raramente, são desentendimentos provocados inadvertidamente.

Primeiramente, impõe-se ao locador, e, por conseguinte, à imobiliária, ter atenção às condições de habitabilidade e manutenção estrutural do imóvel locado, sempre que o referido for exposto novamente à locação, a fim de que possa ser locado de maneira célere e, jungido a isso, tenha aluguel compatível ao preço de mercado.

Cumpre acentuar que, para administrar um imóvel de modo adequado, a imobiliária deve pedir ao locador, ou mesmo exigir do antigo locatário, a manutenção de alguns itens imprescindíveis, quais sejam, a limpeza, a dedetização e a pintura do imóvel, para que o bem permaneça nas mesmas e perfeitas condições de uso e fruição, sempre pronto à locação. Cabe ilustrar que, quando o locatário pretende alugar, este tem o desejo de que o imóvel tenha características de novo, mesmo se não o for. Para tanto, trata-se de uma obrigação mútua ou “mão de duas vias”, onde o locatário requer o bônus de habitar em um imóvel com características de novo e, do mesmo modo, tem o ônus de entregá-lo em iguais condições. Por certo, não se deve levar em consideração o desgaste normal do imóvel pelo tempo de uso.

Frise-se que o inquilino tem por obrigação zelar pelo imóvel locado, como se fosse seu, conservando-o, no que lhe competir, e comunicando a imobiliária algum fato superveniente que comprometa a estrutura do bem, para que o proprietário tome as medidas cabíveis.

Ao final da locação, requer-se, invariavelmente, a comprovação de pagamento de todas as taxas, tributos e demais obrigações atribuídas ao locatário. Dentre tais obrigações, cabe citar as contas de água e as de energia, as quais deverão estar, além de quitadas, devidamente encerradas, para que a obrigação não recaia, indevidamente, ao locador ou ao próximo inquilino. Ademais, tal comprovação in loco deve ser acompanhada de vistoria ao imóvel.

Acresce-se a isso que o locatário precisa denunciar a locação mediante comunicado ao locador com antecedência de 30(trinta) dias, seguindo o que determina o art. 6º, da lei de nº 8.245/1991.  Em se tratando de contrato ainda vigente, não há tal determinação, no entanto, requer-se o pagamento de multa compensatória que corresponde a 03 (três) meses de aluguel, a qual deve ser ajustada de maneira proporcional ao tempo de locação, segundo dispõe o art.4º da mesma lei.

Por fim, salienta-se que, caso o locatário esteja dificultando a devolução do imóvel, da qual deveria observar todas as exigências legais e contratuais, ou mesmo, de maneira irresponsável se evada, deixando-o de qualquer forma, compete à administradora prudente realizar nova vistoria com auxílio de oficial de cartório para confeccionar ata notarial, dando ciência pública do estado atual do bem. Deste modo, munida de tal documento, se devidamente contratada e autorizada, a imobiliária tem de promover ações judiciais de interesse do locador para pleitear indenização pelos danos causados, e o que mais couber em virtude de incumprimentos contratuais e legais.

A administradora do imóvel tem por obrigação fazer cumprir o contrato de locação, realizando vistorias periódicas e exigindo do inquilino, ao final da locação, que o imóvel esteja limpo, pintado e que sejam providenciados os reparos necessários. Frise-se que estas responsabilidades incumbem ao locatário, e, caso este não as cumpra, o locador poderá providenciá-las e em seguida a imobiliária deverá cobrar as aludidas despesas do locatário e dos fiadores regressivamente, ou estas serão satisfeitas em razão da garantia de locação, hoje mais comum por via de seguro fiança ou de título de capitalização.

 

Referências
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilino anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. São Paulo : Atlas, 2010.
Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 17 set. 2014.
Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 15 set. 2014.
RIOS, Josué Oliveira, 1954 – Guia dos seus direitos / Josué Oliveira Rios. – 12a. ed. – São Paulo : Editora Globo, 2002.  
THEODORO JÚNIOR, Humberto, 1938 – Inovações na lei do inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº 12.112 de 09.12.2009 / Humberto Theodoro Júnior. – Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010.

Informações Sobre o Autor

Adriano Barreto Espíndola Santos

Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado


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