El saneamiento por vicios o defectos ocultos: una visión desde el Código Civil Cubano hacia los contratos de permuta y compraventa

Resumen: En su sentido lato, los vicios ocultos son los defectos, imperfecciones, anomalías, deterioros, averías existentes en el bien al momento de la transferencia, no son susceptibles de ser apreciados a simple vista por el adquirente actuando con diligencia de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias, que disminuyan su valor o que lo hagan inútil para la finalidad para la cual fue adquirido. Las reclamaciones y acciones a que da lugar el saneamiento por vicios o defectos ocultos operan en los contratos conmutativos pues es en estos casos donde el adquiriente está ciento por ciento seguro de lo que está adquiriendo y de que la cosa está en buenas condiciones y que la utilidad a la que está destinada no se verá menoscabada por algún defecto, es decir que las prestaciones son ciertas y determinadas.

Palabras claves: Saneamiento, vicios ocultos, adquirente, permuta, compraventa.

Sumario: 1. Breves notas introductorias sobre los contratos de compraventa y permuta. 2. Del saneamiento por vicios o defectos ocultos en concreto. 2.1 Pinceladas históricas sobre el tema. 2.2 Fundamento. 2.3 Los vicios ocultos en los contratos conmutativos. 2.4 Garantías por vicios ocultos. 2.5 Diferencias entre vicios ocultos, error esencial e incumplimiento contractual. 3. Constatación de defectos en equipo que fuera objeto de contrato de compraventa: una Sentencia del Tribunal Supremo.4. Exégesis de Proceso Civil Ordinario sobre resolución de contrato de permuta. 4.2 ¿Se constatan realmente defectos ocultos en la vivienda controvertida? 5.Consideraciones finales. Bibliografía.

1. Breves notas introductorias sobre los contrato de compraventa y permuta.

Por el contrato de compraventa el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de un bien al comprador, mediante su entrega y éste a pagar por él determinado precio en dinero[1].

En los contratos de compraventa se dan tres elementos básicos: el consentimiento sobre la transferencia del dominio, la cosa contenido del objeto de la obligación y el precio cierto en dinero. Sin ellos no se fecunda la tipicidad de la compraventa sin perjuicio de que la voluntad de los contratantes pueda operar sobre las distintas formas o modos que éstos puedan revestir y sobre los cuales el ordenamiento jurídico les concede libertad de actuación.

Sin embargo, es válido señalar que aún cuando las partes lo califiquen como compraventa si no prevén el precio, para el ordenamiento jurídico será donación, otra situación jurídica bien distinta sería que el precio estuviese sujeto a plazo o cláusula de reajuste, pues esto no afecta la esencia del instituto.

La decisión de comprar y vender una determinada cosa implica siempre una decisión libre o más o menos libre desde el punto de vista de la disponibilidad patrimonial; no obstante, por imperio de normas constitucionales puede verse quebrada esta decisión sobre su propio patrimonio, por razones socio jurídicas de trascendencia para la comunidad.

La compraventa es un contrato esencialmente consensual y para su perfeccionamiento como tal, no exige ni la entrega de la cosa, ni el pago del precio.[2]

Por el contrato de permuta las partes convienen en cambiar la propiedad de un bien por la de otro[3]. Regulación similar encuentra este contrato en el Código Civil Español que regula a texto como permuta: el contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro[4].

 La permuta es la trasmisión legítima de cosas o derechos. Es el más antiguo de los contratos traslativos y ha dado origen a la compraventa por lo que se considera a ésta como una variedad o modalidad de la permuta[5].

La permuta como norma general es consensual y como tal se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, por excepción puede ser solemne en los casos por ejemplo en que las cosas que se cambian sean bienes inmuebles pues se requiere escritura pública. Este contrato tuvo importancia hasta la aparición del signo monetario representativo de valor y en algunas oportunidades se utiliza en épocas de alta inflación[6].

Harto conocido resulta que el contrato en cuestión puede ser de naturaleza civil, mercantil o financiera, y consistiendo esencialmente en el cambio de una cosa por otra, resalta como mayor diferencia entre este contrato y el de compraventa la intervención del dinero.

El contrato de permuta es principal, pues tiene fines y vida propios y para su existencia o validez no depende de otro contrato. Es también bilateral, oneroso, conmutativo, es además de ejecución instantánea, por regla general, salvo que se pacte un plazo.

2. Del saneamiento por vicios o defectos ocultos en concreto.

La raíz de la palabra vicio viene de la palabra vitium que en latín significa defecto. Así pues se aplica a cualquier carencia o imperfección que tenían las cosas o tan sólo por su mala calidad. Incluso también se llegó a ocupar para las personas con alguna falla física o mental, aunque no de manera genérica ni popular

En cuanto a la palabra oculto su raíz etimológica viene de la palabra occultus que en latín quiere decir escondido o ignorado, no dado a conocer. Lo anterior quiere decir que es algo que no es perceptible a través de una simple visión superficial de la cosa, sino que para percibirlo hay que escudriñarla muy detalladamente o hacerla revisar por un experto para que nos haga saber si hay algo oculto o no.

Llama la atención que desde el Derecho Romano, el saneamiento por vicios ocultos constituyó una de las obligaciones a que estaba compelido el vendedor, quien al entregar el bien objeto de la compraventa, debía garantizar no solo el uso y disfrute en forma pacífica de dicho bien al comprador, sino también su utilización acorde con el destino o fin para el cual fue adquirido por éste. De manera que el bien ha de ser recibido por el comprador con la calidad prometida y pactada por las partes[7].

El saneamiento – hacer la cosa sana – significa que, puesto que lo vendido puede no ser o estar como debería o aparenta (…), el vendedor responde al comprador en el caso de que tal deber ser o apariencia no coincida con la realidad. Es decir, el deber de sanear es complemento del de entregar; y se está obligado a sanear en tanto en cuanto no se entregó una cosa o derecho como se debía. De forma que el deber de sanear cubre el vacio que hubiese en lo entregado.[8]

2.1Pinceladas históricas sobre el tema.

Como sabemos nuestro ordenamiento jurídico encuentra sus raíces, al igual que la mayoría de Latinoamérica y Europa, en el derecho romano, de esta manera es como todos estos países se encuentran dentro de lo que los juristas y doctos del derecho comparado llaman Familia Jurídica Neo romanista. 

Así las cosas, es en el derecho romano precisamente, donde se encuentra el origen de la reglamentación de la responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos en la cosa vendida, específicamente en el edicto de los ediles curules a propósito de la venta de esclavos y animales de tiro y carga. Las acciones que les ofrecían los ediles al comprador eran dos, que estaban a elección del afectado: la actio redhibitoria como acción de resolución cuyo objeto era conseguir la restitución del precio contra la devolución de la mercancía, y la actio quanti minoris como acción de aminoración, en el caso de que el comprador quisiera conservar al esclavo, para obtener la reducción del precio y el reingreso de lo que había pagado de más.

Durante el proceso evolutivo de este derecho del afectado por los vicios ocultos, la responsabilidad se extendió a la venta de cualquier tipo de cosas, obviamente que estuviesen dentro del comercio.

Según Cicerón, la ley de las XII tablas habría permitido al comprador reclamar una indemnización del duplo al vendedor de un inmueble que había afirmado fraudulentamente, en el momento de la venumdatio, un contenido inexacto; la jurisprudencia habría extendido esta disposición al caso en que hubiera ocultado a sabiendas los defectos del inmueble vendido.

Lo cierto es que después el comprador halló la forma de asegurarse de la indemnización en caso de encontrar vicios ocultos después de la compra, esto fue a través del contrato verbis, pues hacía prometer al vendedor que la cosa estaba exenta de cualquier tipo de defecto oculto, además de una serie de derechos que juntos conformaban la stipulatio duplae.

En ausencia de las estipulaciones de este tipo siempre había disputas, sobre todo cuando se trataba de ventas públicas de los esclavos y animales de carga para las labores rurales. Al ver los problemas generados por estas razones, los ediles curules, encargados de la jurisdicción al respecto, tomaron medidas en interés de los compradores.

Entre las medidas que los ediles curules tomaron se encuentran 2 muy especiales las cuales estaban a elección del comprador afectado por la omisión del vendedor de haberle mencionado los vicios que afectaban la cosa enajenada, estas medidas eran la acción redhibitoria, que tendía a la resolución de la venta y que podía ser ejercida dentro de los seis meses siguientes después de efectuada la adquisición y consistía en que el comprador devolvía la cosa comprada con los accesorios y los frutos, así de esta manera el vendedor debía restituir el precio con los intereses.

La segunda acción con la que contaba el comprador era la llamada aestimatoria o también conocida como quantis minoris, tenía por objeto una disminución del precio y podía se ejercitada varias veces en la medida en que se fuesen encontrando nuevos defectos en la cosa durante un año después de efectuada la adquisición.

2.2 Fundamento.

El fundamento de la obligación de saneamiento por vicios ocultos a cargo del transferente radica en la necesidad, por una razón de moral, de buena fe y de equidad[9] de responder ante el adquirente por los perjuicios que sufre al no poder destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquirió o por la disminución considerable de su valor para el fin de la adquisición como consecuencia de los defectos de los que adolece, y que fueron ignorados por el adquirente en el momento de la adquisición.

En pocas palabras, el saneamiento por vicios ocultos tiene como fundamento la obligación del transferente de responder por los defectos ocultos del bien que no permiten que el adquirente lo pueda destinar a la finalidad para lo cual lo adquirió; no tiene el carácter de obligación de garantía.

2.3 Los vicios ocultos en los contratos conmutativos.

Si bien es cierto que es algo muy particular el limitarse simplemente a los contratos conmutativos es precisamente este tipo de contratos un requisito esencial para la reclamación de los vicios ocultos y las acciones o derechos que el afectado, por esta omisión del enajenante, puede ejecutar.

Es indispensable que sean conmutativos, pues es en estos casos donde el adquiriente está ciento por ciento seguro de lo que está adquiriendo y de que la cosa está en buenas condiciones y que la utilidad a la que está destinada no se verá menoscabada por algún defecto, es decir que las prestaciones son ciertas y determinadas. Lo anterior no puede ser posible en otro tipo de contratos como por ejemplo en los aleatorios en donde no se sabe con certeza cual va a ser la ganancia y por consiguiente lleva un riesgo que incluso puede girar en torno al estado de la cosa misma.

Requisitos para que tenga lugar

Los vicios deben ser anteriores a la enajenación.

Esto es imprescindible para que se puedan reclamar los vicios ocultos, pues es precisamente la anterioridad a la enajenación y su ocultamiento por parte del enajenante lo que constituyen la esencia del saneamiento por vicios ocultos. Sobra decir que si se presentan después de la adquisición el enajenante por ningún motivo será responsable. De hecho si el adquiriente no puede probar que la cosa enajenada venía ya con los vicios se entenderá entonces que los vicios sobrevinieron después de la adquisición. Este extremo se deduce del artículo 349.1 de la actual ley civil cubana.

Los vicios deben ser ocultos.

Por obvias razones, los vicios que afectan a la cosa tienen que ser ocultos para el adquiriente, e incluso para el enajenante, en algunos casos, o que éste sabiendo que los tiene, omite decirle a aquel que la cosa esta afectada y que probablemente no pueda ser usada para la utilidad natural a la que normalmente está destinado.

Lo anterior está regulado en el Código Civil que a texto dice: El vendedor no es responsable de los vicios o defectos manifiestos o que estén a la vista[10].

Así las cosas, además de lo trascrito en el párrafo anterior, el enajenante no responde de los vicios ocultos si se los ha manifestado al adquiriente o si éste los conociera con anterioridad a la adquisición.

El comprador debe desconocer la existencia de los vicios.

Este requisito está dado porque si el comprador tenía conocimiento de que la cosa estaba viciada y a sabiendas la adquirió no cabe entonces una acción por vicios ocultos del bien vendido. Nuestro Código Civil es claro en este sentido al argüir que el saneamiento por vicios ocultos no tiene lugar en las ventas de mercancías enajenadas como defectuosas, de desecho, usadas o en desuso.[11] A tales efectos apunta el profesor Alberto Blanco que “el vicio es oculto no sólo porque no se ve, sino también con relación a (sic) la persona que compre, pues ésta ha de carecer de la preparación necesaria para conocerlo, así lo que es un vicio oculto para determinada persona pudiera estimarse que no lo es para otra, porque esta otra, por razón de sus conocimientos, de su preparación, sabe o debe conocer la existencia del vicio.[12]

2.4 Garantías por vicios ocultos.

Como hemos explicado anteriormente los vicios o defectos ocultos son aquellos defectos de la cosa cuyo dominio, uso o goce se trasmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.[13]

Lo que algunas legislaciones denominan garantía por vicios ocultos, no es otra cosa en sustancia que una obligación de sanear del que transfiere un bien en propiedad, uso o posesión, en todo caso, es una responsabilidad que tiene un germen patógeno en la negociación misma y está en el hecho de que el bien objeto de la negociación tiene algún defecto o anormalidad interna, o sea es una responsabilidad diferente de la responsabilidad por incumplimiento. Resulta impropio hablar de garantía, donde no hay garantía real ni personal, ni tampoco garantía patrimonial genérica, de ahí que es correcta la expresión obligación de saneamiento por vicios ocultos que utiliza nuestra legislación, obligación que existe en todo contrato de transferencia de la propiedad, uso o posesión del bien, aunque no haya sido estipulada. Se trata de una obligación que por disposición de la ley está en la naturaleza misma del contrato sin constituir un elemento esencial, por lo que, mediante pacto, puede ser incrementada, disminuida o suprimida.

Es preciso resaltar que como punto de partida el vicio debe fundarse en la materialidad de la cosa y que además debe reunir como requisitos básicos que sea oculto, que sea de envergadura para dejar sin efecto el contrato y solicitar el nuevo valor de la cosa en cuanto su precio, que ya existiese al tiempo del cumplimiento y por supuesto que se trate de contratos onerosos.

Ahora bien, constatados los requisitos básicos, no habiendo excluido la garantía por convención de las partes, funciona como una responsabilidad objetiva debido a que es aplicable aún en los supuestos de buena fe.

Para entender mejor los posibles problemas que podemos encontrarnos en nuestra vida diaria en relación con los vicios ocultos, lo mejor es ver el caso de una Sentencia resuelta por la Audiencia Provincial[14] sobre el tema.

El caso trata de un comprador que ejercita la acción de saneamiento al mostrar su vivienda, con el paso de un tiempo, claros signos de vicios ocultos. Tras confirmar el perito la existencia de tales desperfectos, el Tribunal de Primera Instancia falla a favor del comprador, condenando al vendedor al pago de una indemnización.

Ante estas actuaciones, el vendedor formula un escrito de apelación alegando por motivos que, pese a que el departamento vendido presente carencias, estas son conocidas por el comprador en el momento de la compra y que por eso se le hizo una rebaja en el precio para compensarlo.

La Sala rechaza tal alegación y el argumento de tal fallo es que para la defensa del vendedor, no concurren argumentos y pruebas suficientes, puesto que la rebaja en el precio pudo ser fruto de cualquier negociación y, lo más importante, en la escritura de compra-venta, se hace constar la obligación del vendedor de saneamiento en caso de vicios ocultos.

En esta Sentencia podemos observar de una manera clara dos factores:

– El primero es que la intervención del perito es esencial en este tipo de casos, ya que sólo de esta manera podremos obtener una valoración clara y profesional de los desperfectos de nuestra vivienda.

– Por último, vemos la importancia que tienen los pactos con respecto a los vicios ocultos, ya que cabe acordar la supresión del saneamiento a cambio de otras compensaciones, si bien, para que quede constancia del acuerdo, conviene estipularlo por escrito.

2.5 Diferencia entre vicios ocultos, error esencial e incumplimiento contractual.

El vicio oculto que supone el cumplimiento de la obligación, debe reunir los siguientes elementos: obligación preexistente y exigible; persona con aptitud para pagar; persona apta para percibir el pago; objeto; lugar y tiempo de pago e intención de formalizar el pago como tal. El incumplimiento por su parte es, en la hipótesis en examen claro y manifiesto, ya que hay una falta de adecuación entre la prestación prometida y la entregada[15] y en cuanto a la inaplicabilidad de la normación del error en sustancia de la cosa como vicio de la voluntad, debe tenerse en cuenta que para que un acto voluntario sea tal, se necesita la concurrencia de elementos internos, dígase intención, discernimiento y libertad; y un elemento externo que es la expresión de la voluntad. Si el sujeto obligado tuvo una falsa noción de las cualidades esenciales de la cosa vendida, el acto adolecería de un defecto y se podría sostener su anulabilidad por error de la sustancia de la cosa.

En nuestro caso, las cosas son o pueden ser, desde el punto de vista material idénticas, y no existe posibilidad de una falsa noción de esas cualidades sustanciales. Si aceptamos que la voluntad no se haya afectado por ningún vicio, y que las partes delimitaron, expresa o tácitamente pero sin equívoco, la categoría jurídica, habrá en el supuesto analizado una obligación válida y exigible. El encuadre jurídico es particularmente relevante en este caso, pues el tiempo de prescripción, la procedencia de las acciones y la extensión de la reparación varían según la posición que se adopte[16].

3. Constatación de defectos en equipo que fuera objeto de contrato de compraventa: una Sentencia del Tribunal Supremo.

El caso que traemos a colación se refiere a la constatación de defectos en el funcionamiento del equipo que fuera objeto de un negocio de compraventa, detectada por técnicos convocados al respecto que evidencia la situación de vicio oculto prevista en el artículo 340 del Código Civil Cubano[17].

Los hechos tuvieron lugar en la ciudad de Holguín donde la Sala del Tribunal Provincial Popular dictó la sentencia recurrida que en su parte dispositiva dice: no acoger la excepción perentoria de Imposibilidad Legal del Proceso Concebido y declarar sin lugar la demanda. Con costas a cargo de la demandante[18].

En este caso el recurso consta de tres motivos, el primero al amparo del apartado 9 del artículo 630 de la Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico, acusando infringidos sus artículos 292, 321 y 348, así como el artículo 30 del Código Civil.

Se trata pues de un caso de compraventa de un automóvil el cual se preparó para la venta tanto en la chapistería como en las condiciones mecánicas, todo se descubre cuando se profundiza en la búsqueda de los problemas presentados de inmediato. El testigo GRA depuso en el plenario que es chofer no mecánico, solo probó si el motor arrancaba bien, a la vista estaba en buenas condiciones[19] máxime cuando refirió la vendedora tenía piezas traídas desde Canadá. Al presentarse las roturas el mismo día, y comenzar a presenciar serios problemas mecánicos, se abre el motor, donde detectan que se escondieron piezas con el solo objetivo de estafar a la compradora, así lo precisan los testigos propuestos por esta parte, a medida que revisaban aparecían otros problemas como ocultos en la tapicería, careta, no es pintura realmente lo que tenía sino un brillo ocultando el resto de la pintura debajo así como que toda la carrocería estaba podrida, y el motor se fundió porque se preparó para un corto uso[20].

Por su parte en su escrito de contestación la demandada atribuye esos problemas a las condiciones de seguridad que pudiera darle la compradora al vehículo, cuando resulta evidente el vicio oculto, todo ello se demuestra no solo con los testigos, sino también con las fotografías que se le tomaron al carro a medida que se detectaba el pésimo estado del mismo, evidenciando era necesario levantar la tapicería, abrir el motor, los pistones, revisar las columnas, sacar las gomas para ver la erosión y la imposibilidad de uso de un bien tan costoso.

Desde el momento en que se propuso la prueba se interesó que el Juez Ponente se auxiliara de dos peritos, uno del Registro de Vehículos  y otro del DIVEP, persona que domina en la provincia sobre este tipo de problemas mecánicos, el que fue denegado por la Sala, al personarse al Registro de Vehículos se trató de exigir al perito en funciones que revisara todos los problemas del carro, el cual refiere que no es especialista en ese sentido, por lo cual no podía auxiliar al tribunal[21].

En la prueba de reconocimiento judicial el Tribunal pudo constatar algunos problemas del carro, no así otros que son determinantes y lo vuelven inservible, los cuales aprecia el perito no con una mera revisión como cita la sentencia sino con una profunda y exhaustiva revisión del equipo que le permitió informar al órgano jurisdiccional sobre los vicios ocultos, los cuales no podrían observarse con una simple revisión, al ser cosas preparadas que no están a la vista del comprador.

En este sentido el Tribunal Supremo declaró con lugar el recurso de casación y consecuentemente anuló la sentencia interpelada, sin imposición de costas.

La Sala de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Supremo Popular analizó los autos de la demanda seguida por los trámites del proceso ordinario sobre Resolución de contrato de compraventa en el Tribunal Provincial Popular de Holguín y declaró en parte la presente demanda en proceso ordinario establecida por JRG y en virtud de ello la resolución del contrato de compraventa de automóvil  marca Ford, color negro, del año mil novecientos cincuenta y siete, el que queda sin valor ni efecto legal alguno, disponiéndose consecuentemente que dicha actora devuelva a la demandada en el estado en que se encuentra el referido vehículo y que esta le reintegre la suma de cinco mil setecientos pesos en moneda libremente convertible, así como deberá pagarle la suma de ochocientos sesenta pesos en moneda nacional, equivalentes a los gastos acreditados en que incurrió la actora para la sustitución de una pieza identificada como rótula y la realización de determinadas labores de chapistería. Sin imposición de costas.

4. Exégesis de Proceso Civil Ordinario sobre resolución de contrato de permuta.

En sentencia número 146 de 9 de junio de 2010 fue visto por la Sala de lo Civil y Administrativo del Tribunal Supremo Popular el recurso de casación interpuesto contra sentencia número nueve, de fecha veintiséis de febrero de dos mil diez, dictada por la Sala Segunda de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Provincial Popular de Ciudad de La Habana sobre resolución de permuta[22].

En este caso el recurso de casación interpuesto consta de tres motivos, uno original y dos adicionales; el primero invocado al amparo del ordinal primero del artículo 630 de la Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico acusando como infringido el artículo 306 del Código Civil en el concepto sucinto de que: la sentencia establece que quien alegue la extinción de obligaciones contractuales tiene que haber cumplido con las que le corresponden, pero ello no es lo que se interesa, sino la resolución el contrato, porque la permuta no siempre establece obligaciones recíprocas, razón por la cual la mencionada norma no resulta la idónea de aplicación al caso, sino la establecida en el artículo 347 del Código Civil referida a la resolución del contrato y no la de resolución de obligaciones recíprocas; el segundo motivo al amparo del ordinal primero del referido artículo de la Ley de Procedimiento, alegando infringido el artículo 347 del Código Civil, en el concepto sucinto de que: la sentencia yerra al estimar que los defectos presentes en la vivienda que recibiera en permuta la recurrente no disminuyen sensiblemente su utilidad, cuestión que debe valorarse a largo plazo y no con efectos inmediatos; y por el tercer motivo, al amparo del ordinal noveno del expresado artículo de la referida Ley de Procedimiento, señalando infringidos los artículos 280 apartado primero, 265 y 275 de la ley rituaria, en el concepto sucinto de que: los demandados no fueron tenidos por conformes con  los hechos de la demanda pese a que no la contestaron y también inasistieron a la práctica de la prueba de confesión judicial contra ellos propuesta por la recurrente, sin que se les tuviera por confesos en relación con las posiciones articuladas; por lo que estima que la sentencia dictada no se ajusta a derecho y debe revocarse.

En este caso los titulares de las respectivas viviendas que intervinieron en la controvertida permuta cumplieron con sus obligaciones, pero desean retornar a sus domicilios de origen al comprobarse la existencia de defectos en el inmueble. El segundo  motivo del recurso de casación tiene lugar al amparo del ordinal primero del artículo 630, alegando infringidos los artículos 347b y 360 del Código Civil en el concepto de que considera que debe accederse a lo interesado en la demanda, con lo que se encuentran conformes los ahora recurrentes, que por ello no se personaron como demandados, por existir realmente vicios y defectos en el inmueble referido que deben conllevar a la resolución del contrato de permuta; por lo que estima que la sentencia dictada nos e ajusta a derecho y debe revocarse.

La Sala de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Supremo Popular resolvió que la sentencia cuestionada contiene infeliz referencia a la institución sustantiva de la resolución de contrato por incumplimiento unilateral de obligaciones recíprocas como causa de extinción de obligaciones contractuales a que se refiere el artículo 306[23] del Código Civil, que concede acción a la parte cumplidora para exigir el cumplimiento o ejecución de la obligación incumplida de su contrario, a costa de este, o en su defecto la resolución del contrato con la consecuente indemnización por daños y perjuicios; que aunque con similares efectos en caso de que se optare por la resolución del contrato, es cosa distinta a la resolución del mismo a consecuencia de vicios o defectos ocultos en el bien objeto de la transacción, acción de diferente génesis aunque con similar finalidad que no requiere obviamente que el demandante hubiera cumplido con su parte de la obligación fijada en el contrato, pues siendo de carácter real deriva de cuestión objetiva cual resulta la existencia de esos vicios o defectos escondidos, circunstancia material no vinculada al cumplimiento unilateral de obligaciones recíprocas; sin embargo, tal dislate no trascendió al fallo.

 En este sentido lo Sala también se pronuncia por la desestimación de los artículos 280, apartado primero, 265 y 275 de la Ley de Procedimiento Civil Administrativo Laboral y Económico, porque lo referido a tener por confesa a la parte que no comparece de manera injustificada a la práctica de la aludida prueba de confesión judicial en cuestión discrecional que únicamente compete al Tribunal y en cuanto al efecto de la no contestación de la demanda en similar sentido, queda constreñido a la tramitación concerniente al proceso sumario previa solicitud del actor, que no resulta aplicable al de marras, con lo que se concluye que en modo alguno incurrió el juzgador en la errónea ponderación de las mencionadas pruebas, solo que la inconforme pretende se le conceda forzosamente a las referidas situaciones procesales de incomparecencia y no contestación un alcance del cual carecen.

Declarado probado que los defectos y vicios que presenta la vivienda controvertida son perfectamente visibles y además que en modo alguno la tornan impropia para su uso no disminuyen sensiblemente su utilidad, así como que solo la falta de diligencia de la actora o quizá alguna otra circunstancia no declarada de su personal interés la movieron a suscribir de tal suerte el contrato cuya resolución ahora  pretende, resultaba forzoso el rechazo de tal pretensión al no concurrir los elementos desencadenantes de saneamiento a que se refieren los artículos 346 y 347 del Código Civil , advirtiéndose que en caso de que los litigantes impugnan ahora la sentencia que confirmó la validez plena del contrato interpelado al desestimar la demanda establecida por la otra recurrente, cuando no han interpuesto siquiera demanda alguna para combatirlo y finalmente conviene señalar que si todos se encuentran conformes con revertir su status, bastaba con efectuar nuevo contrato de permuta previo el cumplimiento de los requerimientos  y trámites pertinentes por el que intercambiaran otra vez la titularidad de las viviendas controvertidas, lo que torna innecesario el proceso, por demás improcedente en atención a lo demás razonado en la presente.

Se concluye que el recurso de casación interpuesto debe desestimarse y confirmarse la sentencia objeto de impugnación[24].

4.2 ¿Se constatan realmente defectos ocultos en la vivienda controvertida?

Los vicios o defectos ocultos son aquellos defectos de la cosa cuyo dominio, uso o goce se trasmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.[25] Lo que algunas legislaciones denominan garantía por vicios ocultos, no es otra cosa en sustancia que una obligación de sanear del que transfiere un bien en propiedad, uso o posesión, en todo caso, es una responsabilidad que tiene un germen patógeno en la negociación misma y está en el hecho de que el bien objeto de la negociación tiene algún defecto o anormalidad interna, o sea es una responsabilidad diferente de la responsabilidad por incumplimiento[26].

Para que tengan lugar las acciones que genera la reclamación por vicios o defectos ocultos, por obvias razones los vicios que afectan a la cosa tienen que ser ocultos para el que adquiere, e incluso para el transferente en algunos casos, o que éste sabiendo que los tiene, omite decirle a aquel que la cosa esta afectada y que probablemente no pueda ser usada para la utilidad natural a la que normalmente está destinado. Lo anterior está regulado en el Código Civil que a texto dice: El vendedor no es responsable de los vicios o defectos manifiestos o que estén a la vista[27].

Así las cosas, además de lo transcrito en el párrafo anterior, el enajenante no responde de los vicios ocultos si se los ha manifestado al adquiriente o si éste los conociera con anterioridad a la adquisición. Siendo así y declarado probado que los defectos y vicios que presenta la vivienda controvertida son perfectamente visibles y además que en modo alguno la tornan impropia para su uso ni disminuyen sensiblemente su utilidad; y que solo la falta de diligencia de la actora o quizás alguna otra circunstancia no declarada de su personal interés la movieron a suscribir el contrato cuya resolución luego pretendió, en buena técnica no cabría la acción resolutoria por vicios o defectos ocultos del artículo 347 que aunque tiene efectos similares en modo alguno puede confundirse con la resolución del artículo 306 que se refiere a resolución por incumplimiento unilateral de obligaciones recíprocas como causa de extinción de obligaciones contractuales.

5. Consideraciones finales.

A pesar del tiempo que ha pasado desde la caída del Imperio Romano de Occidente, hacía el año 476, ha sobrevivido de manera muy similar la regulación de los vicios ocultos a como era en aquellos tiempos del majestuoso imperio que alguna vez logro dominar el mundo conocido.

Los vicios ocultos no se pueden reclamar si no reúnen las características que se mencionaron, pues de lo contrario no procedería alguna demanda que interpusiéramos por saneamiento por vicios ocultos

En la Regulación de los vicios ocultos, siempre se ha privilegiado el bienestar y seguridad del patrimonio del que adquiere con vicios ocultos y de manera muy limitada al vendedor que ya sea por mala fe o por alguna omisión tenga responsabilidad por vicios ocultos.

En los casos de vicios o defectos ocultos, no es necesario juicio previo, el derecho del comprador y la obligación del vendedor surgen del hecho mismo de la existencia del defecto, no hace falta que el tribunal lo declare para que puedan reclamarse los derechos que el Código en esta materia concede al comprador, aunque como es natural, cuando el vendedor se niegue a cumplirlo, habrá que acudir a un pleito, pero que tiene más bien el carácter del segundo juicio que interpone el comprador que ha perdido la cosa para obtener los efectos del saneamiento en caso de evicción.

El saneamiento por vicios o defectos ocultos da lugar a dos acciones: la acción redhibitoria con la que el vendedor es obligado a tomar la cosa y a restituir su precio con los intereses y los gastos ocasionados por la venta, y la estimatoria que es aquella donde el comprador retiene la cosa y obtiene una reducción del precio que se fijará por la autoridad judicial (de existir litigio) y que corresponde al menor valor que la cosa tiene por razón de los vicios que la afectan. El ejercicio de tales acciones puede recaer lo mismo en los bienes muebles, que inmuebles o semovientes.

 

Bibliografía
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ROJINA VILLEGAS, Rafael, Compendio de Derecho Civil. Contratos, 20ma.  Edición, Editorial Porrúa, S.A., México, 1990.
ROJINA VILLEGAS, Rafael, Derecho Civil Mexicano, Tomo 5, volumen II. 5ª Edición, Ed. Porrúa. México, 1981
II. Textos Legales
Código Civil Español de 1 de mayo de 1888, hecho extensivo a Cuba por Real Decreto de 31 de julio de 1889 y vigente desde el 5 de noviembre de 1889 hasta el 12 de abril de 1988.
Código Civil cubano. Ley Nro. 59 de 16 de julio de 1987, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria de la República de Cuba de 15 de octubre de 1987.
Código Civil para el Distrito Federal. Ediciones Fiscales ISEF, México, 2005.
Código Civil de la República de Argentina de 25 de septiembre de 1869, Edición al cuidado del Dr. Ricardo de Zavalía, Buenos Aires, 1996.
Ley No. 7, Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico aprobada en sesión de la Asamblea Nacional del Poder Popular celebrada del 12 al 14 de julio de 1977. 

Notas:
[1] Vid.gr. artículo 334 del Código Civil de la República de Cuba.
[2]Vid.gr. artículo 335 del Código Civil de la República de Cuba.
[3] Vid. gr. artículo 367 del Código Civil de la República de Cuba.
[4] Vid. gr. artículo 1687 del Código Civil
[5] Curso de contratos
[6] Cfr. GHERSI, Carlos Alberto.: Contratos civiles y comerciales, Partes General y Especial ,Tomo I, 4ta Edición, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1998, pág. 501.
[7] Apud. PEREZ GALLARDO,L.B.-DELGADO VERGARA,T. y GARCIA DE BLANCK, J.R. :El saneamiento por vicios o defectos ocultos. Disquisiciones en torno a su tratamiento sustantivo y procesal. Lecturas de Derecho de Obligaciones y Contratos, Félix Varela, La Habana, 1999, pág. 134.
[8] Cfr. Albaladejo, Manuel, Derecho  Civil II. Derecho de Obligaciones, volumen II – Los Contratos en particular y las Obligaciones Contractuales, 8va. edición, Editorial Librería Bosch, S. A.,  Barcelona, 1989, p.31.
[9] REZZONICO, LUIS MARIA.: Estudio de los contratos en nuestro Derecho Civil, Compraventa, permuta, cesión de derechos, 3ra Edición, Desalma, Buenos Aires, 1967, pág. 230.
[10] Vid gr. artículo 346.2 del Código Civil de la República de Cuba.
[11] Vig.gr. artículo 351 del Código Civil de la República de Cuba.
[12] BLANCO, ALBERTO cit pos. PEREZ GALLARDO,L.B.-DELGADO VERGARA,T. y GARCIA DE BLANCK, J.R. :El saneamiento por vicios o defectos ocultos. Disquisiciones en torno a su tratamiento sustantivo y procesal. Lecturas de Derecho de Obligaciones y Contratos, Félix Varela, La Habana, 1999, pág. 137
[13] Artículo 2164 del Código Civil de Argentina.
[14] Sentencia resuelta por la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 11, 27 de abril de 2005.
[15] Cfr. GHERSI, Carlos Alberto.: Contratos civiles y comerciales, Partes General y Especial ,Tomo I, 4ta Edición, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1998, pág. 388.
[16] Idem. pág. 389.
[17] Sentencia No. 10, de 29 de enero de 2010, Vicios Ocultos, Ponente: Andrés R. Bolaños Gassó, Jueces: Carlos Díaz Tenreiro, María Carrasco Casí, Magalys Leal Sotolongo y Oscar Monteagudo Borges.
[18] Apud. ________Boletín del Tribunal Supremo Popular 2010, pág. 130.
[19] Uno de los requisitos para que proceda el saneamiento por vicios o defectos ocultos, es que los vicios que afectan a la cosa tienen que ser ocultos para el adquiriente, e incluso para el enajenante, en algunos casos, o que éste sabiendo que los tiene, omite decirle a aquel que la cosa esta afectada y que probablemente no pueda ser usada para la utilidad natural a la que normalmente está destinado, situación que se vislumbra en el caso en cuestión.
[20] En este apartado vemos claramente otro de los particulares que posibilitan la presencia de saneamiento por vicios ocultos, pues estos vicios deben ser previos a la enajenación, cuestión que se constata toda vez que se prueba que el motor se fundió porque se preparó para un corto uso.
[21] Ello demuestra que los problemas que demuestra el carro no están a la vista, ni siquiera esa persona que a diario lidia con carros podría asegurar los vicios ocultos, razón convincente para entender que la compradora tampoco podría observarlos.
[22] Aoud. ______Boletín del Tribunal Supremo, 2010 página 165.
[23] En este sentido el Código Civil cubano es claro al argüir que en las obligaciones recíprocas, el que ha cumplido la que le corresponde puede exigir el cumplimiento o la ejecución a costa del otro obligado, o la resolución de la obligación, con indemnización de daños y perjuicios en todo caso.
[24] Sala de lo Civil y Administrativo del Tribunal Supremo, Ponente. Orlando González García, Jueces: Carlos Díaz Tenreiro y Eva V. Escalera Noya.
[25] Artículo 2164 del Código Civil de Argentina.
[26] Cfr. DELGADO Knight, Marla, I.: op.cit
[27] Vid gr. artículo 346.2 del Código Civil de la República de Cuba.