Locação de ponto comercial e ação renovatória

Resumo: este artigo tem como foco apresentar pontos relevantes a respeito da utilização da ação renovatória no âmbito da locação de imóvel com fins de fixação de ponto comercial. Tal ensaio foi elaborado por meio de uma pesquisa qualitativa através de um apanhado bibliográfico, apontando-se os principais aspectos dos institutos da locação não residencial, ponto comercial e ação renovatória, bem como dos procedimentos processuais desta. Tem-se, assim, como finalidade fornecer elementos que facilitem o manejo prático destas figuras pelos juristas, bem como esclarecer a sociedade interessada a respeito de seus direitos e deveres no âmbito mercantil.

Palavras-chave: Ponto Comercial. Locação. Ação Renovatória.

Abstract: this article focuses on relevant points regarding the use of the renewal action in the real estate lease with the purpose of setting a commercial point. This essay was elaborated by means of a qualitative research through a bibliographic survey, pointing out the main aspects of the institutes of the non-residential lease, commercial point and renovation action, as well as the procedural procedures of this one. The purpose is to provide elements that facilitate the practical management of these figures by jurists, as well as to clarify the society concerned about their rights and duties in the commercial sphere.

keywords: Commercial point. Location. Renewal action.

Sumário: Introdução. 1. Considerações gerais. 1.1. Ponto comercial. 1.2. Locação não residencial. 1.3. Ação renovatória. 2. A relação entre as locações não residenciais e a ação renovatória. Conclusão.

Introdução.

O objetivo central deste ensaio é analisar a figura da ação renovatória com o fim de manutenção de ponto comercial, quando localizado em imóvel alugado.

Em um primeiro momento, será feito um detalhamento a respeito de três figuras aqui consideradas essenciais para o tema proposto: o ponto comercial, a locação não residencial e, por fim, a própria ação renovatória.

Tudo isso com intuito de permitir a visualização mais clara da dita espécie de ação tendo como pano de fundo o contrato de locação comercial.

1. Considerações Gerais.

De início, para entendermos adequadamente a utilização da ação renovatória na tutela do ponto comercial, faz-se mister apresentar uma sintética definição do que propriamente seriam os dois elementos jurídicos.

1.1. Ponto Comercial.

O ponto comercial pode ser compreendido como o lugar do comércio no qual o empresário instala seu estabelecimento.

Quanto ao regime jurídico a que o ponto é submetido, dependerá de uma análise casuística: será regrado pelo código civil quando o imóvel pertencer ao empresário ou pela lei nº 8245/98, lei do inquilinato na hipótese de o imóvel do comerciante ser locado.

Importante destacar que a aplicabilidade da lei supra advém de texto expresso do código civilista, que manteve a eficácia das leis especiais quanto à matéria: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida” (BRASIL – 2002).

Importante ainda destacar que o ponto comercial, no último caso acima narrado, deverá estar previsto no contrato de locação como um bem imaterial. (PEREIRA–2017).

Em resumo, Fábio Ulhôa Coelho:

“Dentre os elementos do estabelecimento empresarial, figura o chamado “ponto”, que compreende o local específico em que ele se encontra. Em função do ramo da atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor. Se o empresário se encontra estabelecido em imóvel de sua propriedade, a proteção jurídica deste valor se faz pelas normas ordinárias de tutela da propriedade imobiliária do direito civil. Já, se está estabelecendo em imóvel alheio, que locou, a proteção jurídica do valor agregado pelo estabelecimento seguirá a disciplina da locação não-residencial caracterizada pelo artigo 51 da Lei 8.245/91.” (COELHO – 2005 – pp. 109-110)

O que aqui nos vai interessar é justamente essa segunda situação, ou seja, locação não-residencial. Mais especificamente, no tocante ao momento do fim do contrato e direito de renovação, em caso de resistência da parte contrária.

1.2. Locações não residenciais.

As locações não residenciais são reguladas pelos artigos 51 a 57 da lei do inquilinato.

Pode-se definir tal espécie locatícia da seguinte forma:“A locação não residencial é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial.” (ADMIN – 2017)

Em geral, o locador é livre para, assim que transcorrido o prazo fixado no contrato, desvincular-se da relação, tendo em vita o princípio da autonomia da vontade. No entanto, as locações comerciais de imóveis trazem em seu íntimo o manto da renovação compulsória.

Eis o texto expresso de lei:

“Art. 55. Considera – se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.” (BRASIL – 1991)

1.3.A ação renovatória.

No tocante à ação renovatória, pode ser ela conceituada como o exercício de um direito potestativo de prolongamento da relação contratual.

Quanto ao universo aqui trabalhado: “A ação renovatória de imóveis não residenciais visa a resguardar o comerciante quando aluga o imóvel comercial, que se destina a proteger o estabelecimento comercial através da prorrogação ou continuação do contrato de locação.” (COURA – 2017)

Assim, no que se refere à locação não-residencial, sua utilização vincula-se ao jus intraturae (indenização pela ação de valorização do ponto pelo empresário-locatário) e ao jus standiandi (direito de permanência). (PINTO – 2017)

2. A relação entre as locações não residenciais e a ação renovatória.

Está previsto na lei do inquilinato a possibilidade do locatário impetrar ação renovatória quando preenchidas certas exigências, cumulativas, do seu artigo 51, as quais podem ser subdividas em requisitos temporais (celebração de contrato por prazo determinado, cuja duração – ou a soma de contratos ininterruptos – tenha sido pelo menos de 5 anos e de 3 anos o período de exploração da respectiva atividade mercantil pelo empresário) e requisito formal (ser a avença reduzida a termo); não se esquecendo do prazo decadencial presente em seu §5º – um “um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

Quanto a esse prazo, interessante o seguinte entendimento:

“Sendo assim, conclui-se seguramente que o termo final do prazo para o ajuizamento da ação renovatória coincide com o último dia do penúltimo semestre do contrato renovando, o que significa que se esse último dia cair num sábado, domingo, feriado ou data em que o foro estiver fechado, deverá o locatário obviamente propor a ação em momento anterior, a fim de que não ocorra a decadência do seu direito.

Não obstante, há que se ressaltar que o Supremo Tribunal Federal (STF) já se orientou em sentido mais liberal em pelo menos três arestos publicados na RT sob os nºs. 85/1.019, 108/1.085 e 584/244, nos quais afirmou que ‘se o termo final do prazo recair em dia não útil prorrogar-se-á até o primeiro dia útil seguinte, mesmo que seja de decadência o dito prazo’.”(DEZONTINI – 2017)

Segue abaixo o mencionado artigo 51:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.” (BRASIL – 1991)

Somado a essas condições, é preciso esclarecer que apenas terá direito ao manejo dessa ação o “bom locatário”, isto é, aquele que cumpriu com todas suas obrigações contratuais, elencadas no art. 23 da lei 8245.

A exordial, saliente-se, deverá estar de acordo com o art. 71 da citada legislação especial, bem como com as normas previstas no CPC., in verbis:

“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.” (BRASIL, 1991)

Neste ponto, apenas necessária adaptação do caput à atual norma processual, substituindo-se o antigo artigo 282 do CPC de 73 pelo artigo 319 do código de processo civil vigente:

“Art. 319. A petição inicial indicará:

I – o juízo a que é dirigida;

II – os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

III – o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;

IV – o pedido com as suas especificações;

V – o valor da causa;

VI – as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;

VII – a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.(…)” (BRASIL – 2015)

O locador, por sua vez, poderá defender-se opondo algum dos fatos previstos nos artigos 52 ou 72 da lei do inquilinato.

“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.(…)

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas   testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.” (BRASIL, 1991)

No curso da ação, será fixado pelo juiz um prazo e um aluguel provisórios para a locação, podendo, inclusive, fixar um reajustamento periódico do valor, uma vez solicitado pelo autor. Na sentença, caso não seja reconhecido o direito de renovação, poderá ser fixado um prazo não superior a 30 dias para a desocupação do bem; em caso de deferimento do pleito, a locação será renovada por igual período.

Destaca-se aqui um “defeito” desse instrumento mencionado por Artur Dantas Pinto (2017): a possibilidade de, com essa ação, estabelecer-se um contrato de locação por prazo indeterminado.

Isso é, em caso de atraso na prolação da sentença, uma vez que não há limites para o ingresso da renovatória, pode ser ela utilizada como meio de prorrogação do período de locação fixado na liminar.

Por fim, necessário salientar que o objetivo dessa ação, tida como direito potestativo do empresário-locatário – estendendo alguns juristas ainda a legitimidade à própria sociedade – é evitar o locupletamento indevido do locador do valor concedido ao ponto pelos esforços do locatário. (PINTO – 2017)

Isso porque o valor acrescido ao ponto decorre dos esforços do empresário no exercício de sua atividade (LEITE – 2017).

Conclusão.

Logo, é possível perceber a importância da ação renovatória como instrumento em prol do comerciante como meio de garantir a continuidade da empresa.

Ademais, o regramento privilegiado da locação comercial (espécie da locação não-residencial) pela lei de inquilinato em prol do empresáriofunciona não só como um sistema protetivo, mas também como forma de instigar a construção de empresas e, por conseguinte, o desenvolvimento do mercado brasileiro.