O contrato de compromisso de compra e venda: o princípio da continuidade e a ação de adjudicação compulsória sob a ótica do direito registral

Resumo: O presente artigo procura chamar a atenção do leitor para a importância do estudo de um instrumento negocial comumente usado em nossa sociedade: o contrato de compromisso de compra e venda. Notadamente no que tange à ação de adjudicação compulsória e o seu ingresso no fólio real do registro imobiliário. No mundo negocial, é habitual pactuar promessa de venda de imóvel, a qual poderá ter seus direitos cedidos a terceiro. Neste caso, o instrumento utilizado será a cessão de direitos de venda e compra, ou ainda, a promessa de cessão dos direitos, as quais podem ser registradas na matrícula do imóvel. Em recentes decisões da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo-SP, quando a promessa de venda for cedida para terceiro, e no futuro, este vier a ingressar com ação de adjudicação compulsória para fazer valer seu direito, isto é, fazer com que a propriedade seja transferida compulsoriamente, será desnecessária a inclusão, no polo passivo da ação, daquele que cedeu os direitos de venda. Apesar de a adjudicação compulsória ser entendida como aquisição derivada da propriedade, pois substitui a vontade do promitente vendedor, o procedimento se dará sem quebra da continuidade do registro, conforme será visto adiante.

 Palavras-chave: Compromisso de venda e compra. Adjudicação compulsória. Direito real do promitente comprador. Princípio da continuidade.

Abstract: This article seeks to draw the attention of the reader to the importance of studying a trading instrument commonly used in our society: the commitment to buy and sell. Particularly with regard to the compulsory award action and its entry into the real estate registration. In the negotiating world, it is customary to agree to the sale of property, which may have its rights assigned to third parties. The instrument used will be the assignment of sales and purchase rights, or the promise of assignment, which can be registered in the registration of the property. In recent decisions of the 1st Public Records Court of São Paulo-SP, when the promise of sale is assigned to a third party, and in the future, the latter will enter with compulsory adjudication to enforce its right, that is, The ownership is transferred compulsorily, it will be unnecessary to include, at the passive point of the action, the one that ceded the sales rights. Although the compulsory award is understood as an acquisition derived from the property, as it replaces the will of the promising seller, the procedure will be done without breaking the continuity of the registration, as will be seen below.

Keywords: Commitment of sale and purchase. Compulsory award. Royal art of the promising buyer. Principle of continuity.

Sumário: Introdução. 1. O direito real do promitente comprador. 1.1. O código civil de 1916. 1.2. A lei 6766/79 e o Decreto-Lei 58/37. 1.3. O código civil de 2002. 2. O princípio da continuidade registral e a ação de adjudicação compulsória. 3.Considerações finais.

INTRODUÇÃO

O contrato de compromisso de compra e venda é muito comum no mundo dos negócios jurídicos. É, seguramente, um dos contratos mais utilizados pelo brasileiro. Um fato que contribui para o uso recorrente deste instrumento jurídico se deve à ausência de forma obrigatória, pois o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado[1]. Assim, não será necessário que o contrato de compromisso de compra e venda seja formalizado por escritura pública caso o valor do bem prometido exceda trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, conforme aduz o artigo 108 do Código Civil.

Trata-se de espécie do gênero de contrato preliminar. Segundo Daibert (apud Diniz, 2011, p. 419), é o contrato pelo qual o compromitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modo avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário comprador, por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromitente comprador ou de terceiro, a quem os direitos deste foram cedidos.

Se por um lado verifica-se a habitualidade do uso deste contrato pela sociedade, de outro, consequentemente, há de se concluir que é justamente pelo seu emprego recorrente que se formaram inúmeras questões conflitantes oriundas do compromisso de compra e venda, as quais impulsionaram uma evolução legislativa, e notadamente jurisprudencial, relativas ao tema ora estudado.

O presente artigo tem o objetivo de trazer à tona as discussões mais atuais que dizem respeito ao contrato de compromisso de compra e venda enfrentadas pela 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo e pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, notadamente no que tange ao tema da adjudicação compulsória. Conforme será detalhado adiante, o Conselho tem decidido que somente aquele que figura como proprietário na matrícula do Registro de Imóveis é o bastante para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, pois é de fato o titular de domínio. Dessa forma, na hipótese de cessões do compromisso de compra e venda registradas na matrícula, desnecessária será – conforme tem entendido o Conselho – a inclusão dos cedentes no polo passivo da demanda, segundo a inteligência do artigo 1.418 do Código Civil.

Dessa forma, é interessante iniciar com uma breve análise da evolução legislativa sobre o tema, partindo do Código Civil de 1916 até o Novo Código Civil, passando pelo Decreto-Lei 58/37 e a Lei 6.766/79, responsáveis por conferir direito real ao promitente comprador do imóvel que levasse o compromisso ao registro imobiliário.

1. O DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR

1.1.  O CÓDIGO CIVIL DE 1916

O prelúdio para a evolução legislativa a respeito do compromisso de compra e venda se deu com o artigo 1.088 do Código Civil de 1916, que prescrevia: “Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos artigos 1.095 a 1.097”. Por conseguinte, o aludido artigo permitia o direito ao arrependimento do negócio enquanto somente o contrato preliminar estivesse assinado e não houvesse sido outorgada a escritura definitiva, fazendo com que muitos loteadores, valendo-se desse direito, desistissem da venda do lote, pagando perdas e danos ao compromissário comprador.

Assim, o que ocorria, não raro, era que, em virtude de alta valorização dos lotes compromissados, tornava-se mais vantajoso aos promitentes vendedores o pagamento das indenizações, ainda que em dobro, a terem de outorgar a escritura definitiva. Ficavam os promitentes compradores sem qualquer amparo. Não lhes assistia meios para compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva, e sequer ingressar com ação de adjudicação compulsória.

1.2.  A LEI 6766/79 E O DECRETO-LEI 58/37

Algum tempo depois, com o advento do Decreto-Lei 58/37, que trata da venda de lotes para pagamento em prestações periódicas, o artigo 22 do referido diploma passou a conferir direito real, oponível a terceiros, aos contratos sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos, desde que inscritos no Registro de Imóveis. Inicialmente houve discussão se o artigo 22 se aplicaria somente aos imóveis loteados, por estar inserido no Decreto-Lei 58/37. Entretanto, a Lei 6.014 de 1973, alterou a redação do referido artigo, estendendo a proteção também aos imóveis não loteados, não deixando margem para discussões.

Aduz o artigo 22 do Decreto-Lei 58/37, alterado pela Lei 6.014/37: “Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil”.

Neste contexto, relata Washington de Barros Monteiro (2013, p. 450), “o artigo 1.088 do Código Civil de 1916, que facultava o direito de arrependimento, deixou de ser então fonte amarga de decepções e de justificados desesperos[2], nascendo para o compromissário comprador um direito real sobre o imóvel, desde que registrado o compromisso e satisfeitas integralmente suas estipulações”.

A Lei 6.766/79, por sua vez, que regula o parcelamento do solo urbano, derrogou o Decreto-Lei 58/37, ficando este último aplicável tão somente aos loteamentos rurais. No tocante aos compromissos de compra e venda, ilustra o artigo 25 da Lei 6.766/79: “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito à adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros”. Portanto, conclui-se que a cláusula de arrependimento constante de compromisso de imóvel urbano loteado será considerada não escrita.

Nessa esteira, esclarece-nos Caio Mário da Silva Pereira (p. 382, 2012) que para que um contrato de promessa de venda dê nascimento ao direito real, é necessário não venha acompanhada de cláusula de arrependimento. Não há mister se declare expressamente a irretratabilidade, como frequentemente se insere nos contratos. Basta à caracterização da irrevogabilidade a ausência dessa cláusula.

1.3. O CÓDIGO CIVIL DE 2002

O Código Civil de 2002, por fim, consagrou o direito real do promitente comprador ao incluí-lo no rol dos direitos reais[3]. Estabeleceu que mediante a promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento e com registro no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel[4]. Além disso, conforme se verá com maior riqueza de detalhes neste artigo, ainda estabeleceu em seu artigo 1.418: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

2. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL E A AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Trata-se de ação de natureza pessoal, que tem por fim suprir a declaração de vontade do promitente vendedor, ou mesmo do promitente comprador, que injustamente se recusa a outorgar a escritura pública definitiva. É instituto que faz valer o chamado direito de sequela, característico dos direitos reais, pelo qual o promitente comprador persegue o imóvel em poder de quem quer que o encontre. Assim, caso o imóvel seja alienado à terceiro após a inscrição do compromisso no Registro de Imóveis, a este será oponível o direito real de promitente comprador do imóvel.

Em se tratando de sentença substitutiva de vontade, terá o mesmo efeito que o contrato definitivo injustamente negado. Com efeito, apesar de se tratar de título judicial, será entendido como título que induz modo de aquisição derivada. Portanto, a sentença, título hábil para transferir o domínio, deverá respeitar, por exemplo, a continuidade e a especialidade do registro. Nesse sentido, o julgamento do RSTJ 43/458: “A promessa de venda gera efeitos obrigacionais, ainda que não formalizada por instrumento particular e não registrada. Mas a pretensão à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrita assim aos contratantes, não podendo prejudicar os direitos de terceiros, que entrementes hajam adquirido o imóvel e obtido o devido registro em seu nome, no ofício imobiliário”[5].

É muito comum na prática do direito imobiliário, a realização do contrato de compromisso de venda, e posteriormente, a cessão dos direitos do compromisso. Esta última é outorgada pelo promitente comprador, titular de direito real, que se torna cedente do direito real de promitente comprador ao realizar a cessão ao cessionário, aquele a quem se transmitiu o referido direito.

Neste cenário, em recentes decisões na sede administrativa, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo vem entendendo que na hipótese de propositura de ação de adjudicação compulsória pelo cessionário, que está com o poder de perseguir o imóvel (sequela), não será necessária a inclusão dos cedentes – sejam quantos forem – no polo passivo da ação, sendo suficiente a propositura da ação diretamente em face do titular de domínio, pois este figura como proprietário na matrícula do imóvel.

Imaginemos o seguinte cenário: “A” figura como proprietário na matrícula do Registro de Imóveis e resolve prometê-lo à venda para “B”. Este, por sua vez, cede seus direitos para “C”, que cede para “D”. A promessa de venda e as duas cessões foram registradas. Conforme o entendimento do Conselho, “D”, último cessionário dos direitos de venda do imóvel, ao propor adjudicação compulsória, poderá fazê-lo diretamente em face de “A”, titular de domínio que figura na matrícula do imóvel, sem ofensa ao princípio da continuidade. Isto porque “B” e “C”, no exemplo acima, possuem tão somente direito real de aquisição. Não são proprietários.

Nesse sentido o julgamento da apelação cível 101491-71.2014 da Comarca de Guarulhos, na data de 07 de outubro de 2015[6], da qual transcrevemos um trecho:

“A recusa do Oficial, alicerçada nos princípios da especialidade subjetiva, disponibilidade e legalidade, fundou-se no fato de a ação de adjudicação ter sido direcionada a algumas pessoas totalmente estranhas ao registro e aos titulares do domínio constantes do Registro de Imóveis, muito embora estes não detenham a disponibilidade do imóvel, conforme cadeia de cessões acima descrita.

Sucede que, a despeito do direito real de aquisição que os compromissários compradores detêm, a aquisição do imóvel feita diretamente pelos titulares de domínio não ofende a continuidade, a disponibilidade nem a legalidade.

A ação de adjudicação compulsória, de natureza pessoal, tem por fim suprir a declaração de vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura pública definitiva. Assim, a sentença, de caráter constitutivo, que supre essa vontade, é título hábil ao registro.

Sabe-se que o direito material condiciona o direito processual. Assim, o processo não é um fim em si mesmo, mas meio para a obtenção do bem da vida perseguido.

O promitente-comprador ou cessionário, uma vez adimplida sua prestação no negócio jurídico, tem em vista a obtenção do domínio. Esse, em última instância, é o bem da vida perseguido por meio da ação.

Ora, titular do domínio é aquele que, na matrícula do imóvel, consta como proprietário. Os cedentes, ainda que seus compromissos de compra e venda estejam registrados, possuem, tão somente, direito real de aquisição.

A princípio, a ação de adjudicação compulsória, espécie de tutela que visa ao cumprimento de uma obrigação de fazer – portanto, ação de natureza pessoal -, deve ser dirigida contra aquele que realizou o negócio. Vale dizer: contra quem celebrou o contrato com o autor da ação, ou seja, o cedente.

Ocorre que o cedente possui, apenas, o direito real de aquisição, uma vez que seu compromisso está devidamente registrado. Ele não é detentor do domínio, que, na matrícula, continua sendo do primeiro promitente vendedor.

É intuitiva a ideia de que ninguém pode transmitir mais do que detém. Logo, o cedente não pode dispor de mais do que o direito real de aquisição, que é aquilo que titulariza.  A propriedade só pode ser transmitida por aquele que, na matrícula, figura como proprietário.

E conclui:

De nada adiantaria, dessa maneira, o manejo de ação de adjudicação compulsória apenas contra o cedente (grifo nosso). Ainda que outorgada a escritura ou suprida a vontade do contratante por meio da sentença, o título não seria passível de registro, por quebra do princípio da continuidade (grifo nosso)”.

Por estas razões, o STJ, no julgamento do Resp. 648.468, decidiu: “Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido”.

Estes raciocínios encontram guarida, por fim, no artigo 1.418 do Código Civil: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento particular; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ora, ao permitir que o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a escritura definitiva, o legislador deixa claro que o negócio que deu margem ao ajuizamento da adjudicação, embora seja válido, será declarado ineficaz em relação ao promitente comprador que registrou o compromisso no Cartório de Registro de Imóveis.

O que poderá ocorrer, de fato, é os cedentes do compromisso – antes promitentes compradores – se voltarem contra o promitente comprador do imóvel. No entanto, no mundo prático, o que se verifica na maioria das vezes, é que as cessões são decorrentes de muitos anos atrás, oriundas de antigos loteamentos ,e que, atualmente, impedem a regularização do titular de direito real.

As decisões referidas permitem o destravamento de antigos registros e auxiliam na função social da propriedade, garantindo também a circulação do mercado imobiliário. Não resta dúvida de que o objetivo de tais decisões é permitir ao titular do direito real o que efetivamente busca, qual seja: a transferência da propriedade imobiliária, que se dá com o registro.

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A interpretação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo a respeito da adjudicação compulsória analisada neste artigo, permite enxergar o direito registral imobiliário como verdadeiro instrumento para a sociedade. O registro, incontestavelmente um mecanismo para segurança jurídica, deve buscar tutelar o direito de propriedade constitucionalmente garantido. Neste sentido, a ação da adjudicação compulsória deve buscar atingir a satisfação buscada pelo titular de direito real, isto é, o registro da escritura do imóvel e a consequente transferência da propriedade, e não somente a outorga da escritura definitiva.

A desnecessidade de inclusão dos cedentes de compromisso de venda no polo passivo da ação de adjudicação compulsória permitiu o andamento de inúmeras demandas e a transferência da propriedade de imóveis que estavam irregulares no registro. E o mais importante: sem ferir o direito de propriedade de ninguém, conforme os casos apresentados neste trabalho.

Não só o tratamento do direito registral deve ser desta maneira, instrumento para a sociedade; mas, com razoabilidade e dentro dos limites legais, todo o ordenamento jurídico deve buscar satisfazer o bem da vida tutelado, valendo-se dos meios adequados e utilizando-se dos instrumentos jurídicos de forma proporcional, bem como foi buscado – e alcançado – na decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.