La vivienda urbana. Exégesis de su evolución en el Derecho Histórico Cubano

Resumen: La vivienda es un bien de propiedad personal sobre el cual la Constitución de la República y la Ley General de la Vivienda garantizan los derechos del ciudadano incluido el de la herencia, pero, teniendo en cuenta que aquella cumple una función social, no puede perderse de vista, en cualquier regulación sobre la misma, los aspectos que provoquen una desnaturalización de esta función o que afecten intereses de la colectividad, esto es claro no solo para Cuba sino para todos o por lo menos la mayoría de los Sistemas de Derechos del mundo donde la tendencia es resaltar la función social de la propiedad prima en los textos constitucionales.

Palabras claves: Vivienda, propiedad, reforma urbana, trasmisión.

Sumario: Resumen. 1. A modo de introducción: apuntes sobre la situación de la propiedad urbana antes de 1959. 2. Análisis teórico de la Ley de Reforma Urbana.3. La Ley General de la Vivienda de 1984. 3.1 Apuntes sobre la nueva Ley General de la Vivienda de 1988. 3.2. Síntesis de las modificaciones incluidas por el Decreto Ley 288/2011. 4. Consideraciones finales. Bibliografía.

1. A modo de introducción: apuntes sobre la situación de la propiedad urbana antes de 1959.

Una de las formas de explotación más grave que existía en Cuba antes del triunfo de enero era el negocio del alquiler de casas. Durante muchos años la burguesía cubana se dedicó a la fabricación de casas y apartamentos para alquilar a precios exorbitantes, muchas veces prohibitivos para nuestra clase trabajadora. Era fácil encontrar en las ciudades cubanas una diferenciación en la distribución urbana de los barrios y repartos. Junto a los barrios lujosos de hermosas casas de la burguesía, nos encontrábamos los barrios de parcelaciones “populares” donde los negociantes de la tierra cubana compraban terrenos a bajos precios y los vendían con astronómicas ganancias; más alejados los barrios pobres con abundantes casas de inquilinato y edificios de muchos pequeños apartamentos, y en los más malos terrenos, los barrios insalubres, donde las casas, construidas con tablas, cartones y cuanto material de desecho se podía encontrar , estaban habitadas en increíble hacinamiento por familias que en su mayoría buscaban su diario sustento en la caridad pública.

Es importante señalar que ni los gobiernos de turno, ni estos inversionistas se preocuparon para hacer viviendas baratas para trabajadores, que tendieran a la eliminación de barrios indigentes, donde la insalubridad y la promiscuidad en que vivían eran favorables al desarrollo de un ambiente social en el cual las conductas delictivas y los elementos antisociales eran predominantes[1]. El precepto constitucional, aprobado en 1940, estableciendo que el Estado fomentaría la creación de viviendas baratas para obreros se redujo a mera declaración, útil sólo como pretexto para realizar turbios negocios a través de la fabricación muy mala de un ridículo número de casas situadas en lugares propios solamente para la exhibición y la propaganda politiquera.

La hipoteca era otros de los grandes problemas de la propiedad inmueble urbana en Cuba antes de 1959. Muchos propietarios de viviendas se veían obligados a hipotecar sus casas como medio de obtener algún dinero para solucionar cualquier problema  económico que tuviera que afrontar, o para hacer arreglos o reparaciones mayores en sus casas. Estos propietarios de casas hipotecadas tenían que abonar los intereses mensualmente y el capital en la plazo fijado, pudiendo el acreedor hipotecario rematar la casa si se faltaba al pago de los intereses o del capital. Muchos propietarios perdieron sus casas por no cumplir estas obligaciones, y así las hipotecas se convirtieron en una forma más de explotación capitalista.

Leyes draconianas e inflexibles dejadas por el gobierno colonial español y mantenidas después de la independencia política formal, propiciaban de los inquilinos en la ciudad, independientemente del tiempo que hubieran estado pagando los alquileres, por dejar de abonar uno o varios meses o por una serie de detalles causales que solo miraban la conveniencia de los propietarios. En el campo el cuadro era peor: concesiones y regalos a los monopolios yanquis y lanzamiento persistente en masa de campesinos a las guardarrayas y carreteras[2].

Al triunfo revolucionario de Enero, se comenzaron a dar los pasos necesarios para hacer realidad el programa del Moncada expuesto por Fidel en su histórico alegato “La historia me absolverá”, y a ese efecto del Gobierno Revolucionario dictó una serie de leyes encaminadas al logro del tal fin, las cuales expondremos de forma breve a continuación:

– Ley 26 de enero de 1959. Por esta Ley fueron suspendidos los lanzamientos de viviendas urbanas, durante un período de 45 días.

– Ley 135 de 10 de marzo de 1959. Esta ley contiene disposiciones sobre rebajas de los alquileres de las viviendas urbanas, haciendo realidad una de las promesas de “La Historia me Absolverá “.

Esta Ley además de contribuir al alivio del pueblo trabajador que veía afectados su presupuesto familiar en un elevado porciento por los alquileres de las casas, sirvió de antecedente y presupuesto fundamental en la fijación del precio legal de las viviendas por la ley de Reforma Urbana.

– Decreto 1303 de 25 de abril de l959. Este Decreto contiene el Reglamento de la Ley 135.

– Ley 503 de 19 de agosto de 1959. Dispone una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo un nuevo procedimiento para sustanciar los juicios de desahucio en los Juzgados Municipales. Además, suspendió los lanzamientos dispuestos por el término de 30 días naturales y autorizó que dentro ese término los inquilinos demandados pudieran pactar con el dueño de la casa y comenzar a pagarle la mensualidad corriente, mas un cinco por ciento del total de las rentas atrasadas.

Igualmente se dispuso que los juicios desahucio en tramitación o que se interpusieran en el futuro, se sustanciarían hasta que la sentencia estuviera firme, y al percibir al demandado del lanzamiento, se le haría saber que dentro de los 30 días siguientes podría pactar con el dueño de la casa. En dicho término de 30 días se suspendía la ejecución del lanzamiento.

– Ley 86 de 17 de febrero de 1959. Mediante esta se creó en sustitución de la odiada renta de lotería, lastre colonial que oficializaba el vicio del juego a favor de gobernantes truhanes, y politiqueros de oficio, el Instituto Nacional de Ahorro y Vivienda, con vista a estimular el ahorro popular y a invertir fondos en la construcción efectiva de viviendas.

2.Análisis teórico de la Ley de Reforma Urbana.

El 14 de octubre de 1960, fue aprobada la Ley de Reforma Urbana, con jerarquía o rango constitucional; una de las leyes más populares y trascendentales dictadas por el Gobierno Revolucionario.

El déficit habitacional en nuestra Patria, las condiciones infrahumanas de vivienda que enfrentaba la Revolución era la herencia acaecida, del pasado colonial, esclavista y de la semicolonia sometida a la férula de los monopolios estadounidenses. Era la herencia que en mayor o menor grado arrastraban los países de Latinoamérica sin excluir aquellos de más desarrollo industrial.

Los fundamentos de esta ley revolucionaria fueron expresados muy claramente en sus Por Cuantos que constituyen un fiel reflejo de la realidad que enfrentó el triunfo revolucionario de Enero de 1959 y al cual ya hicimos referencia anteriormente.

Toda esta situación que existía al triunfo de la Revolución fue reflejada y expresada en la exposición de motivos de la Ley, contenida en los nueve primeros Por Cuantos de esta; y fueron todos estos puntos tratados, razones o fundamentos de su promulgación.

Para comenzar se puede decir que lo referente a la transmisión de inmuebles urbanos fue regulado en la Ley de Reforma Urbana de forma muy general. Fueron precisamente otras regulaciones complementarias posteriores las que se encargaron de ampliar y explicar la ley en lo relativo a este aspecto. Dichas resoluciones fueron la RU-2 del 24 de Agosto de 1967 que reguló lo referente al derecho de prioridad del Estado a adquirir el dominio de los inmuebles urbanos, la RU-14 del 5 de Mayo de 1971 que reguló la trasmisiones del dominio de inmueble urbano la RU-18 del 31 de Agosto de 1973 y la RU-19 de la misma fecha regularon la permuta.

Se analizará además el Acuerdo No. 149 del 20 de Marzo de 1966, el cual reguló las operaciones de permuta, compraventa, cesión, traspaso y demás trasmisiones de inmuebles urbanos.

Para comenzar se puede plantear que las operaciones de compraventa, donación y permuta estuvieron limitadas en la Ley de Reforma Urbana. La misma planteaba que“Los inmuebles que resulten trasmitidos en virtud de las disposiciones de la presente ley no podrán ser permutados, cedidos, vendidos, ni traspasados, en forma alguna por sus nuevos adquirentes, sin previa y expresa autorización de los Consejos de la Reforma Urbana, y en tal caso, en la forma y condiciones que estos señalen. En estos casos, el Estado tendrá el derecho de tanteo, pudiendo adquirir el inmueble en los mismos términos en que se hubiere ofrecido al comprador”[3].

En estos actos de libre disposición y sus limitaciones específicas fueron regulados más explícitamente por toda la legislación complementaria posterior a la Ley de Reforma Urbana, la cual se encargó de ampliarla y suplirla en determinados aspectos.

– La permuta. Respecto a este acto el Acuerdo No 149 introduce importantes modificaciones relacionadas con el titular del derecho. Según el mismo  podían permutar los usufructuarios; los propietarios, es decir, los que ostentaban el dominio de sus viviendas que ocupaban el 14 de octubre de 1960 y los que adquirieron ese dominio con posterioridad; y los ocupantes adquirentes, esto es, los antiguos arrendatarios que por la Ley de Reforma Urbana comenzaron a abonar la compra de sus inmuebles hasta entonces arrendados y que no habían terminado de pagar en el precio de la compraventa. Esta permuta la podían realizar los usufructuarios entre sí, los usufructuarios con propietarios, etc., conservando cada uno en su nueva vivienda la condición legal que tenía en la anterior. Ahora bien las obligaciones de pago dependían de la condición legal que ostentara el titular regulándose las mismas por la Regla 1ra del invocado Acuerdo 149. No haremos mención a dicha regla por no ser de interés para nuestro trabajo.

A pesar de que el Acuerdo 149 confería el ejercicio de la facultad de permutar al propietario (titular del Derecho de Propiedad); al usufructuario ( titular del Derecho Real de Usufructo) y al ocupante adquirente (titular del Derecho Posesorio ), en la práctica se exigía el consentimiento de todos los convivientes para el ejercicio de la facultad de permutar lo cual consideramos que limitaba la libre disposición del propietario el cual sólo con la anuencia de todos los convivientes del inmueble podía permutarlo.

Volviendo a las limitaciones se puede decir que contrariamente a lo que lo que sucedía con la compraventa, el ejercicio del derecho de prioridad exceptuaba a la permuta y así lo expresaba el apartado tercero inciso cuarto de la Resolución RU-2 de 24 de agosto de 1967 del Ministerio de Justicia al plantear que se excepcionaba del ejercicio del derecho de prioridad a:

“Las trasmisiones recíprocas del dominio de inmuebles urbanos que se interesen por los propietarios de los mismos, sin que proceda en este caso el abono de las diferencias que pudieren haber en los precios legales de dichos inmuebles. Estas operaciones se resolverán por los trámites establecidos para la permuta, quedando los permutantes con el carácter de propietarios a cuyos efectos se le expedirá los títulos correspondientes”.

Claro está, este precepto reducía su aplicación a las permutas realizadas entre propietarios individuales, quedando excluidas, todas aquellas en las que participara un ocupante adquiriente en cuyo caso estas personas conservaban la misma condición legal que tenían respecto a la vivienda que permutaban.

Ahora bien, a pesar de todo, se considera que existía una limitación a esta facultad de permutar en otro sentido que a continuación se explica.

La Ley de Reforma Urbana modificó en el contorno concreto de sus prescripciones, la naturaleza consensual de la permuta, transformándola en solemne. Al efecto, baste remitirse al primer párrafo del artículo 29 de la ley, ya que anteriormente analizado donde se hace alusión a la previa y expresa autorización de los Consejos de la Reforma Urbana, necesaria para perfeccionar el contrato de permuta.

Además el amparo de lo preceptuado en cuarto párrafo del propio artículo 29 de la Ley de Reforma Urbana puede sostenerse válidamente la esencialidad de este requisito formal y, por ende, el cambio, de la naturaleza consensual de la permuta por la solemne.[4]

Como puede advertirse el incumplimiento de la forma específica ordenada, es decir, la autorización expresa de los Consejos de la Reforma Urbana para la celebración de la permuta no conllevaba sólo como se demandaba en el Código Civil, el apremio recíproco para la verificación de la formalidad. A partir de la promulgación de esta ley, ese incumplimiento llevaba aparejado la nulidad de la permuta y además podía provocar  hasta pérdida del Derecho de Propiedad, por parte del titular responsable de la infracción.

– La donación. El concepto de la donación en el vigente régimen inmobiliario urbano de aquellos momentos difería profundamente del contenido de los preceptos del Código Civil vigente en aquel entonces, referidos a este aspecto.

En primer término por la intervención del Estado en todos los actos traslativos de la propiedad de inmuebles, cuya disposición por parte de los titulares se subordinaba a los intereses sociales en materia de distribución de viviendas. Además, porque a diferencia de lo que ocurría en el régimen del Código Civil, la donación no se concebía en el sentido de transmisión de la titularidad del dominio con independencia de la posesión. Estos actos de liberalidad solo eran lícitos, tanto entre vivos como por causa de muerte, a favor de quienes disfrutaban del derecho de ocupación del inmueble urbano objeto de la donación, y así lo ratificaba la Resolución RU-14 del 15 de marzo de 1971, la cual en su apartado tercero confirmaba que la transmisión del dominio se autorizaría solo mediante escritura pública a favor de quienes vivieran en el inmueble y tuvieran derecho a la ocupación del mismo en concepto de propietario o de adquirente; todo lo cual entendemos que constituía una limitación a la libre disposición del titular del Derecho de Propiedad, en este caso el donante del inmueble, restringido el ámbito del contrato.

3. La Ley General de la Vivienda de 1984.

La política habitacional durante los primeros años de la Revolución estuvo fundada en un claro objetivo social la satisfacción de las necesidades habitacionales del pueblo de Cuba. Precisamente por esta razón el criterio para la distribución de viviendas tuvo en cuenta generalmente sólo la mayor necesidad de los destinatarios[5].

De ese modo fueron erradicados los barrios de indigentes que abundaban en nuestras ciudades y se inició un esfuerzo para erradicar las llamadas “cuarterías” o “solares” en las zonas urbanas.

Se señala que la política habitacional de estos primeros años faltaba lo que aparece después como complemento en el tercer período de desarrollo que corresponde a los últimos, la construcción de viviendas no solo debía destinarse a la satisfacción de una entrañable necesidad humana sino que también podía y debía vincularse al desarrollo, social del país.

Además, sería bueno señalar que en aquellos momentos para un país socialista en vías de desarrollo como Cuba, la solución al problema de la vivienda no podía depender mayoritariamente de las inversiones estatales, pues de ese modo se pondría en peligro el propio desarrollo del país.

Es por todo esto que la fórmula cubana ya se presentaba de manera limitada en la Ley de Reforma Urbana de 1960, la realidad social de estos años había cambiado y por la norma jurídica quedaba atrás. Es precisamente en la Ley General de la Vivienda de 1984 donde la fórmula se desarrolla consecuentemente y además resulta adecuada a las condiciones existentes[6].

Esta ley que se analiza en los aspectos de mayor interés para el estudio, resultó compatible con la dialéctica del proceso de nuestra Revolución Socialista y con las ideas de nuestro Comandante en Jefe sobre la mejor forma de enfrentar la solución del problema habitacional en los países subdesarrollados, después del triunfo de Revolución Social. A partir de esta se inició en Cuba un período en el que se pretendió ir resolviendo el déficit habitacional, a medida que se producía nuestro desarrollo económico. No se trató, por supuesto, de una fórmula milagrosa pero la solución cubana a la crisis habitacional, resultó adecuada, porque sin comprometer los recursos que debíamos destinar al desarrollo económico del pueblo supo dar respuesta a esta profunda necesidad de ir acorralando nuestra falta de viviendas.

Si se examina la Ley 48, se aprecia que sus Por Cuantos aparecen expresados sus fundamentos, el por qué de su promulgación. Ya se señalaba que la cambiante situación en nuestro país había provocado que la solución cubana al problema de la vivienda dignamente recogida en la Ley de Reforma Urbana, resultara incompatible con dicha realidad, o sea, era necesario que la norma jurídica expresara y reflejara la verdadera realidad social pues de lo contrario se haría obsoleta e inaplicable[7].

Los tres primeros Por Cuantos de la Ley 48 justifican esta legislación como consecuencia del desarrollo del pensamiento revolucionario cubano en tono a la cuestión habitacional. Según estos el origen de la Ley – el inicio de este pensamiento – se encuentra en “La Historia me Absolverá”, y así lo expresa el primero de ellos. El segundo por su parte hace alusión a la Ley de Reforma Urbana, la cual dentro de la secuencia histórica, de este armonioso pensamiento de la Revolución Cubana representó una creación de mucha importancia como parte de los instrumentos jurídicos que transformaron la base económica y social de nuestro país, la cual además, siguiendo el pensamiento de el Comandante en Jefe Fidel en 1953 y respondiendo a los anhelos de nuestro pueblo, transfirió la propiedad de las viviendas que se encontraban arrendadas en 1960 a los que la ocupaban y limitó definitivamente el precio de los arrendamientos de viviendas, lo cual se expresa en el tercer Por Cuanto.

La Ley 48 postuló como título general de ocupación de las viviendas, el de propietario, precisamente porque la conclusión de la Revolución en materia de tenencia habitacional es que, en las condiciones del llamado Tercer Mundo la solución óptima es traspasar la propiedad de las viviendas a sus ocupantes y vender a los que ocuparan todas las viviendas que construya el Estado, como regla general. Ahora, el contenido de ese Derecho de Propiedad difiere mucho del contenido del Derecho de Propiedad en el capitalismo. Esta propiedad personal es la reconocida en el socialismo la cual no puede ser engendradora de lucro ni convertirse en un mecanismo de enriquecimiento y explotación. Así lo expresa el séptimo Por Cuanto.

De este breve análisis de la parte expositiva de la Ley se deduce perfectamente la necesidad de su promulgación. La realidad social existente era bien distinta a la de 1960, por lo que los preceptos de la Ley de Reforma Urbana ya resultaron incompatibles e inaplicables. Se imponía la necesidad de esta nueva ley que respondía a la también nueva política habitacional trazada por el gobierno revolucionario en aquellos años.

Al igual que la Ley de Reforma Urbana esto no fue regulado solamente en la Ley; la legislación complementaria jugó también un importante papel en este sentido.

De inicio se puede señalar que contrariamente a lo que sucedió en el período revolucionario de 1960 a 1984 en lo que a transmisiones de inmuebles urbanos se refiere, a pesar de existir ciertas limitaciones impuestas por la Ley estas no fueron tantas ni se comportaron de igual forma que en la Ley de Reforma Urbana y la legislación complementaria a esta.

3.1 Apuntes sobre la nueva Ley General de la vivienda.

Luego de promulgada la primera Ley General de la Vivienda, la Asamblea Nacional del Poder Popular aprobó el 23 de diciembre de 1988, la Ley No. 65, llamada como su antecesora que sustituye y deroga, “Ley General de la Vivienda”.

La necesidad de esta nueva Ley sobre la vivienda fue explicada al presentarse ante el máximo órgano legislativo del país a través de una breve “exposición de motivos” contenida en los Por Cuantos de dicha Ley, en la cual se resumen los resultados de la aplicación durante cuatro años de la Ley 48 y el cumplimiento de una parte de sus objetivos básicos.

Durante la vigencia y la aplicación de la anterior Ley se concluyó prácticamente el proceso de transferencia de la propiedad de la viviendas ocupadas al momento de promulgarse la Ley, convirtiéndose en propietarias más de 770 000 familias, así como también se trabajó en la legalización de la ocupación de la vivienda, como paso previo a la transferencia de la propiedad lo cual coadyuvó a definir derechos ocupacionales y a resolver conflictos y litigios acumulados en torno a los derechos sobre la vivienda[8]; se ejecutó el levantamiento de viviendas urbano y rural como premisa fundamental para el control del estado técnico y para elaborar el plan de conservación del fondo de viviendas; se aumentaron los ingresos anuales al presupuesto por concepto de viviendas en casi veinte millones de pesos; se promulgó y se aplicó el reglamento de viviendas vinculadas y Medios Básicos; se aplicó el reglamento de edificios multifamiliares, constituyéndose las Juntas de Administración en el 98% de los edificios y se organizó el sistema de la vivienda en su tres instancias: municipal, provincial y organismo central, fortaleciéndose el proceso inversionista de la vivienda y la atención al mantenimiento y reparación de estos inmuebles.

La compraventa y la donación: La ley de Reforma Urbana introdujo un elemento formal, como requisito esencial, en todo negocio jurídico relativo a la compraventa de viviendas entre particulares, determinando la intervención y en su caso, la autorización del Estado para que esa relación jurídica pudiera efectuarse.

La Ley General de la Vivienda, Ley No. 65 mantiene este mismo principio, disponiendo en su artículo 70 que la cesión de la propiedad de una vivienda por compraventa o donación se realiza entre notario, con la previa autorización de la correspondiente Dirección Provincial de la Vivienda, la cual tendrá derecho de tanteo para adquirirla en propiedad para el Estado.

Esta disposición es compatible con lo dispuesto en la legislación civil común para este tipo de actos jurídicos, ya que el Código Civil en su artículo 339 establece que la compraventa de bienes inmuebles formaliza en documento público y su validez está condicionada al cumplimiento de los demás requisitos legales.

En este caso el documento público lo constituye la escritura notarial, cuyo contenido es el acto jurídico de la compraventa, y el requisito legal al cual está condicionada su validez es la autorización previa de la Dirección Provincial de la Vivienda.

Ya se había señalado anteriormente las regulaciones contenidas en la Resolución 59/87, la cual fue analizada como parte de la legislación complementaria a la Ley No. 48. Por tanto, las disposiciones de esta resolución en cuanto al procedimiento para la cesión de la propiedad de la vivienda por compraventa o donación continúan aplicándose hasta el año 2003. O sea, que en este período la Dirección Provincial de la Vivienda sigue ejerciendo del derecho de tanteo en todos los casos de solicitud de autorización para formalizar un acto de compraventa, salvo muy poca excepciones.

En cuanto a la donación se puede decir que en el caso de no cumplirse los requisitos de parentesco o convivencia exigidos, la Dirección Provincial de la Vivienda continúa ejerciendo el derecho de tanteo a favor del Estado.

Todas estas limitaciones impuestas para así enfrentar la situación existente, consecuencia de la utilización de la vivienda como un mecanismo de enriquecimiento y lucro, provocaron otra nueva situación; muchas personas que pretendían vender o comprar viviendas al verse imposibilitadas de no hacerlo al no otorgársele la autorización previa de la Dirección Provincial de la Vivienda para formalizar el acto ante el notario, debido a estas restricciones impuestas por la Ley, comenzaron a realizar acciones fraudulentas tratando de burlar la legislación vigente en cuanto a la cesión de la propiedad, estas acciones eran ejecutadas a través de la utilización por estas personas de subterfugios legales los cuales, eran posibles en muchos casos a partir del contenido o de la interpretación esquemática de las leyes vigentes. Otras personas ni siquiera utilizaban estos mecanismo legales, los cuales fueron en su mayoría casos, testamentos, contratos de préstamo, permutas, poderes de representación, y matrimonios ficticios.

Todo está situación provocó un ambiente de ilegalidad en el país dado por las conductas fraudulentas que a diario se manifiestan  a pesar de las limitaciones existentes, de hecho se continuaban realizando actos de compraventas principalmente. Muy escasos actos de este tipo se realizaban teniendo como comprador del inmueble al Estado por lo desventajoso que resultaba para los vendedores  la oferta de precio hecha por la Dirección Provincial de la Vivienda, ya que, la diferencia entre esta y la oferta hecha por particulares  era generalmente muy grande.

Para continuar con el estudio de la regulación jurídica de los actos de compraventa y donación y las limitaciones que le fueron impuestas se prosigue con el análisis de la legislación complementaria a la Ley 65.

El 20 de abril de 1994, fue dictada la Resolución 214 por el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda en cumplimiento del principio de que la propiedad personal de la vivienda no puede convertirse en un mecanismo de enriquecimiento ni explotación.

La misma en el primero de sus artículos resolvió que en el caso de las donaciones de viviendas entre excónyuges, en que dicha unión no se concibió hijos y el matrimonio no había llegado al término de los dos años no se autorizaría la cesión. Esta nueva limitación surge como consecuencia de las violaciones que se estaban cometiendo a la Resolución 59/87 la cual autorizaba la donación entre los miembros de un matrimonio ya extinguido (ex cónyuges). Estas facilidades de la Ley fueron aprovechadas por personas que contraían matrimonio ficticio, simulado, con el único y deliberado propósito de que una vez efectuado el divorcio se formalizaba el acto de donación entre ambas personas, el cual solo tenía como objetivo vender el inmueble, o sea, enmascaraba, en realidad una compraventa.

La resolución además hizo referencia a las donaciones a favor de personas jurídicas las cuales resolvió someterlas previamente a la consideración del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, y este supuesto, además del anterior, resolvió adicionarlos al aparato quinto de Resolución 59/87.

La resolución orientó además a la Dirección Provincial de la Vivienda la elaboración de un plan de acción para lograr el cumplimiento de las orientaciones que el gobierno ha establecido, para enfrentar la compraventa ilegal de vivienda y que permita de modo uniforme cumplir lo dispuesto en la misma.

Siguiendo así el análisis de la legislación se emite el Decreto Ley número 211 de 24/7/2000 que viene a modificar la Disposición Especial Séptima en cuanto a los ocupantes ilegales al cesionario o permutante, ejecutándose de inmediato la extracción de los mismos y el traspaso de la propiedad de la vivienda a favor del Estado, contra la cual procede reclamación que autoriza la ley ante la Sala de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Provincial Popular, lo que sin duda marca un giro importante en los asuntos que son sometidos a la valoración de estas Direcciones Municipales.

Es importante señalar que desde 1992, se comenzó a trabajar en el enfrentamiento de las ilegalidades surgidas al calor de la Resolución 59/87, propiciaron la adopción  de diferentes medidas ya que como bien exponemos, pero no es hasta el año 2000 en que por instrucciones del Instituto Nacional de la Vivienda se realizaron levantamientos a fin de frenarla, pues a pesar de que estaba autorizada la compraventa de vivienda; con el cumplimiento de los requisitos formales, si en el orden práctico hubo una congelación de su autorizo desde el punto de vista administrativo, pues de hecho se aprobaba muy pocas compraventas entre particulares, emitiéndose el 2 de julio del 2003, el Decreto Ley 233 del Consejo de Estado que tiene como novedoso al anterior cuerpo legislativo. (Decreto Ley 211/00) que introduce la pérdida de las viviendas o de los derechos otorgados sobre ellas, si han sido adquiridas mediante engaño, fraude o falsificación, o sí se trata de viviendas construidas, ampliadas o rehabilitadas ilegalmente a todo lo que merece un análisis independiente en el amplio aspecto que determina las sucesivas resoluciones complementarias en dicha materia.

Ahora bien, este Decreto Ley 233/03 ya determina la prohibición de la compraventa entre particulares, expresándose en la forma que queda redactado el artículo 70 de la Ley General de la Vivienda, donde solo es posible a favor  del Estado, representado por las Direcciones Municipales de la vivienda y no por las Direcciones Provinciales como enunciaban los anteriores cuerpos legales, esto se complementa con la resolución 618 de 21 de octubre del 2003, con lo que queda definitivamente derogada la resolución 59/87, 214/94 y 64/92, así mismo las instrucciones 1/94 todas del Instituto Nacional de la Vivienda que guardan relación al tema y en lo que se expresa en su artículo 11 y 12 el procedimiento a seguir para los propietarios interesados, que concluye con la resolución administrativa y se determina el precio legal de la vivienda deduciendo de este los adeudos según lo disponga el Ministerio de Finanzas y Precios, todo lo que se hará sin condicionamiento alguno sobre el destino futuro del inmueble, que se integra la fondo Estatal y se asigna observando la política y el orden de prioridades vigente.

Sin duda alguna, lo anterior es una gran limitación en la ley se enfrenta los propietarios, que si bien las anteriores legislaciones permitían con determinados requisitos y formalidades, se concluye la nula posibilidad de realizar este tipo de contrato que tutela el Código Civil en su artículo 339.

3.2. Síntesis de las modificaciones incluidas por el Decreto Ley 288/2011.

En la materia que en esta ocasión nos conmina el mencionado Decreto Ley regula una serie de cuestiones relativas a la trasmisión por donación, compraventa y demás. En este caso la trasmisión de la propiedad de una vivienda por donación entre personas naturales, se formaliza directamente ante notario del municipio donde se encuentra ubicado el inmueble, previa inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

A su vez este Decreto-Ley establece que la trasmisión de la propiedad de una vivienda por compraventa, entre personas naturales, se formaliza directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentra enclavado el inmueble, por precio que libremente acuerden las partes. El pago total del precio de la compraventa se efectúa en el acto de formalización de esta, mediante los instrumentos de pago emitidos por la institución bancaria, según las regulaciones establecidas por el Banco Central de Cuba[9]. Este apartado marca un nuevo camino en la vida de la vivienda urbana cubana toda vez que hasta la promulgación de este Decreto-Ley la compraventa de viviendas solo era posible a favor del Estado, que representado por las direcciones municipales de la Vivienda, adquiría las que le eran ofrecidas en compraventa, abonando a sus propietarios el precio legal establecido en la Ley General de la Vivienda, o en su caso , el que determinara el Ministerio de Finanzas y Precios, menos el importe de la parte del precio que estuviera pendiente de pago, en su caso.

La propiedad de las viviendas ubicadas en zonas destinadas al descanso o veraneo de sus dueños se trasmitirá en caso de muerte de su propietario, según las normas de la legislación sucesoria común.

Otro apartado importante es el relativo al fallecimiento del propietario de una vivienda, pues de no existir disposición testamentaria, el heredero o legatario instituido se adjudicará la vivienda; si al fallecer su propietario no hubiera dispuesto de la vivienda por testamento, la propiedad de esta se trasmitirá a sus herederos legales, con arreglo a la disposición sucesoria común; y si los herederos tuvieran otra vivienda en propiedad pueden, antes, trasmitirla a través de algunos de los actos previstos en esta Ley y adjudicarse la nueva vivienda[10]. En este sentido se suprimen los requisitos de ocupación pues la Ley General de la Vivienda refería que solo podría adjudicarse la vivienda si el heredero o legatario instituido ocupaba la vivienda al fallecimiento del causante[11].

4. Consideraciones finales

En primer lugar se puede señalar que si en los primeros años de la vigencia de la Ley No. 48 anteriores a la promulgación de la resolución 59/87, las limitaciones eran prácticamente inexistentes, luego de la promulgación de dicha resolución, que la modifica como complementaria, y que se mantiene durante la vigencia de Ley No 65, ocurría el fenómeno contrario. Ha quedado demostrado como en la actualidad el crecimiento exagerado de las limitaciones ha provocado que el derecho de disposición le haya sido prácticamente retirado a los propietarios de viviendas, con la promulgación del Decreto Ley 233/2003 que ha marcado una curva ascendente restringiéndose considerablemente el ámbito de acción de los propietarios de vivienda, pues de hecho se le ha suprimido la realización de un acto de libre disposición, en este caso la compraventa y en los demás se impone la voluntad estatal con determinado requisito a cumplir.

Está claro que la función social que tiene la vivienda en nuestro país socialista  no debe ni puede ser tergiversada, así como también que el principio de que la vivienda no pueda convertirse en un instrumento de explotación y enriquecimiento debe primar en todo momento. No obstante esto debe lograrse a través de otros mecanismos de control que ataquen el problema y no limitado cada vez más los derechos de libre disposición, lo cual provoca como hemos demostrado la aparición de conductas fraudulentas e incluso delictivas a número bastante elevado.

En la actualidad los límites con respecto al Derecho de Propiedad han dejado de ser raras excepciones, se han incrementado, la tendencia es socializar cada vez más la función de la propiedad ,elemento este que caracteriza toda la legislación revolucionaria de nuestro País.

 

Bibliografía
I. Fuentes doctrinales.
ALBAJADEJO, MANUEL: Derecho Civil III. Derecho de Bienes. Derechos reales en cosa ajena. Volumen II, Barcelona, España, Editorial Bosch, 1977.
CANTON BLANCO, LUIS E: Conferencia de Propiedad y Derechos Reales. Editora de la ENSPES, La Habana, 1982.
CASTAN TOBEÑAS, JOSE: Derecho Civil español, común y foral, Tomo II, Madrid, España, 1945.
CASTRO RUZ, FIDEL: La historia me absolverá, Editorial Ciencias Sociales, La Habana, 1981. ______La vivienda urbana, su evolución en el derecho histórico cubano y la legislación revolucionaria. Ediciones MINJUSM La Habana, 1974.
RIVERO VALDEZ, ORLANDO: Temas de derechos reales, Editorial Félix Varela, La Habana, Cuba, 2001.
DAVALOS, RODOLFO:La nueva Ley General de la vivienda, Editorial Ciencias Sociales, La Habana, 19990.
II.Textos legales.
Decreto Ley 288 de
Ley General de la Vivienda  No. 48, Divulgación legislativa No. 16 trimestre Oct-Nov-Dic, 1984.
Ley General de la Vivienda No. 65, Gaceta Oficial Extraordinaria No. 3, La Habana, 1989.
Ley No. 50 de la Notarias Estatales.
Ley de Reforma Urbana Editorial MINJUS, La Habana, 1976.
Ley No. 59 Código Civil de la República de Cuba, Editorial Ciencias Sociales, la Habana, 1989. 

Notas:
[1] Cfr. CANTON, L.: Conferencias de Propiedad y Derechos Reales, Editorial Alfa, La Habana, 1982, pág 46.
[2] Idem, pág 35.
[3] Vid. gr. artículo 29 de la Ley de Reforma Urbana.
[4] Este artículo declaraba que serían nulos los contratos celebrados con infracción de lo preceptuado y su cumplimiento podrá conllevar en cada caso a juicio los Consejos de la Reforma Urbana la pérdida de los derechos del culpable de la infracción.
[5] Apud. DAVALOS, RODOLFO: La nueva Ley General de la vivienda, Editorial Ciencias Sociales, La Habana, 1990, pág 4.
[6] Cit pos, MORET PEÑALVER, MARINA ALINA: Limitaciones al Derecho de Propiedad sobre la vivienda en Cuba, Tesis presentada en opción al Título Académico de la Especialidad de Derecho Civil y de Familia, Camagüey, 2005, pág. 59.
[7] Idem, pág 61.
[8] Cfr. DAVALOS, RODOLFO: op. cit. pág 23.
[9] Vid. gr. artículo 70 apartado 3 del Decreto Ley 288/2011.
[10] Así lo regula el artículo 76 del Decreto Ley 288/2011 en sus apartados 1, 2 y 3.
[11] Vid. gr. artículo 76 inciso a de la Ley General de la Vivienda.