Resumo: Através do presente artigo, tem-se por objetivo destacar os principais aspectos abrangentes em torno da tão questionada e controvertida Lei n.° 8.245/91. Trata-se neste estudo de questões acerca dos direitos e deveres do locador e do locatário, visto que estes possuem condições paritárias. Abordam-se, ainda, os tipos de locação e seus respectivos prazos, bem como as causas de extinção da locação. Falar-se à também acerca dos procedimentos processuais adequados para todo tipo de situação. Destarte, busca-se ilustrar de forma clara e objetiva os pontos mais instigantes a respeito do tema, tendo em vista as inovações surgidas em torno da Lei do Inquilinato.
Palavras-chave: direitos, deveres, locador, locatário, procedimentos.
Sumário: 1. Considerações Iniciais; 2. Dos direitos e deveres dos contratantes; 3. Tipos de Locação; 4. Causas de extinção do Contrato de Locação; 5. Procedimentos Processuais; 6. Conclusão; 7. Referências.
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O Código Civil de 2002 tratou por definir locação como sendo o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa não fungível, mediante certa retribuição”. [1]
Por arrancada, a realizar estudo mais aprofundado sobre a mencionada modalidade de contrato, cumpre fazer algumas observações de caráter introdutório.
No contrato de locação, as partes são denominadas locador/arrendatário e locatário/inquilino/arrendatário. Note-se, pois, que a nomenclatura “arrendamento”, a despeito de ser sinônimo de locação, é, em geral, utilizada para as locações de imóveis rurais.
Veja-se que a Lei do Inquilinato, de pronto, por seu art. 1°, coloca sob sua égide os “imóveis urbanos”. Excluindo, portanto, de seu amparo os arrendamentos rurais, que são regidos pelo Estatuto da Terra, Lei n.° 4.504, de 30 de novembro de 1964.
Destaca-se que a coisa a ser locada não precisa obrigatoriamente ser de propriedade do locador, considerando que o referido contrato não implica transferência do domínio.
Além disso, há de se falar acerca da natureza jurídica do contrato em estudo. Diga-se que o contrato de locação é sinalagmático, uma vez que envolve prestações recíprocas, gerando conseqüente obrigação para ambas as partes. Por derradeiro, é consensual, justamente por se perfectibilizar pela vontade das partes.
Nesse sentido é importante lembrar que a locação não possui caráter personalíssimo para as partes. Logo, a partir dessa idéia, admite-se a cessão ou sublocação para terceiro.
Ademais, o contrato em apreço é oneroso, porque importa vantagem e sacrifício a ambas as partes. Tal característica mostra-se de grande relevância: se o uso e gozo da coisa forem concedidos gratuitamente, ter-se-á o contrato de comodato. Por essa razão vislumbra-se a necessidade de contraprestação.
Cabe dizer ainda, do caráter não solene do contrato de locação. Pode, portanto, ser celebrado por meio escrito ou verbalmente. Contudo, para que se convencione fiança, terá, obrigatoriamente, de ser formalizado.
Superados comentários acerca da natureza jurídica do contrato em apreço, passa-se, pois, a analisar as obrigações que envolvem o contrato de locação, bem como suas espécies e procedimentos processuais.
2. DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONTRANTES
2.1 Deveres do locador
Tomando em conta a bilateralidade do contrato de locação, bem como seu caráter oneroso, evidenciam-se as obrigações dele emergente para ambos contratantes. A Lei do Inquilinato, por sua vez, elenca os direitos e deveres das partes.
Importante salientar, a priori, que as obrigações ou os deveres do locador constituem direitos do locatário e, inversamente, as obrigações ou deveres do locatário, em direitos do locador. Em outros termos, a cada direito de um contratante corresponde obrigação de outro.[2]
Veja-se que tem o locador o dever principal de entregar a coisa alugada em estado a servir ao uso a que se destina (art.22, I). Tomando em conta que o contrato de locação é de natureza obrigacional e não real, a não entrega da coisa gera a rescisão contratual, bem como o pagamento de eventuais perdas e danos em favor do locatário.
E mais: a entrega da coisa alugada deve se dar juntamente com suas pertenças. Cumpre, pois, se faça breve apanhado sobre essa modalidade de acessório.
Define-se pertença como sendo bem acessório, empregado ao bem principal sem alterar-lhe a substância. Não constitui, por derradeiro, parte do bem principal e se destina ao uso, ao serviço ou à estética do bem.
Disso tudo, é importante tomar em conta que o negócio jurídico, ao envolver o bem principal, em regra, não abrange as pertenças. Tal hipótese só se dará se resultar da lei, da manifestação de vontade ou das circunstâncias do caso. (art. 94 CC). No contrato de locação, por força de lei, as pertenças devem acompanhar o bem locado (art. 566, I, CC).
No mais, há de se dizer que o locador tem o dever de garantir, durante a vigência do contrato, o uso pacífico do imóvel locado. Com o contrato de locação, o locatário assume a posse direta da coisa. Para dar guarita a tal idéia, transcreve-se a idéia de VENOSA (2004, p.559/560):
“Como decorrência do princípio da boa-fé, a garantia elementar a resguardar o adquirente é que o próprio alienante não venha a turbar a posse e o uso manso e pacífico da coisa. A noção participa da compra e venda, mas fica também ressaltada em contratos como a locação, o comodato, a doação, etc. Essa obrigação é um prius presente em todos os contratos em que existe a transferência de uma coisa a outrem, definitiva ou temporariamente.”
Pela segunda parte do inciso I, depreende-se que o locador deve manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do contrato. Deverá o locador, então, realizar os reparos necessários a que a coisa permaneça como ao momento da locação. De se destacar, contudo, que podem as partes convencionar o contrário.
Caberão, pois, os reparos advindos do uso e do tempo. Se, por exemplo, devido a chuvas torrenciais houver danos ao telhado do imóvel, será responsabilidade do locador o devido conserto. [3]
O locador responde, ainda, pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Em sendo a locação contrato comutativo e oneroso, aplica-se a teoria dos vícios redibitórios. (art. 441, CC)[4]
A garantia supracitada envolve a idéia de que se o locatário soubesse do defeito da coisa não teria realizado o negócio jurídico. Por conseqüência, pode o locatário, rescindir o contrato ou pleitear a redução do valor do aluguel.
Nesta senda, há de se fazer uma diferenciação: se o locador conhecia ao tempo do contrato a existência de vício, restituirá o valor da locação e perdas e danos, se desconhecia, somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato, forte no art. 443, CC.
Ademais das obrigações já mencionadas, deve o locador pagar as taxas de administração imobiliária, pagar os impostos e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário.
Além de tais taxas, deve arcar com as despesas extraordinária de condomínio, quais sejam, aquelas que não se refiram a gastos rotineiros do edifício. O art. 22, Parágrafo único elenca algumas despesas extraordinárias como:
“a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva”.
O locador encontra-se obrigado, também, a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas, sendo expressamente vedada por lei a quitação genérica.
Destaque-se que o locador deve respeitar o contrato por prazo determinado não estando autorizado a retomada antes do término prazo avençado. A idéia nada mais é do que aplicação do secular princípio do direito contratual pacta sunt servanda.
Caso não respeite o prazo determinado terá que ressarcir o locatário. Esse ressarcimento se constituirá em multa ou perdas e danos, podendo apenas cobrar uma ou outra.
O locador deverá garantir o locatário, ainda, contra os efeitos da evicção, entendida como a perda total ou parcial da coisa pelo adquirente em função de ação judicial promovida pelo real possuidor ou proprietário. Em havendo evicção, o contrato de locação será resolvido e o locatário indenizado.
De se dizer, por último, que os atos da administração pública, como, por exemplo, a desapropriação, a condenação do edifício dentre outros também serão de responsabilidade do locador caso este tivesse ciência que essa providência estava tramitando antes de firmar o contrato de locação.
2.2. Direitos do locador
A princípio de tudo, cabe destacar acerca do direito que o locador tem de consentir ou não a cessão ou a sublocação. A diferença fundamental entre uma e outra é que, na sublocação o locatário continua obrigado pelo contrato celebrado com o locador. Já na cessão da locação, desaparece a responsabilidade do cedente, que transmite ao cessionário que a partir de então se estenderá ao locador.
O locador terá, então, o direito de exigir a retomada do imóvel quando houver a sublocação a terceiros, parcial ou totalmente, se tal situação não estiver devidamente autorizada no contrato por escrito.
Além disso, o locador pode exigir do locatário garantias. Pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia, bem como cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação. Pode ser em bens móveis ou imóveis, em títulos e ações ou em dinheiro. Neste último caso, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.
Fiança, por sua vez, é o meio pelo qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação. A fiança pode ser parcial ou total. Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo.
No que tange à fiança, há de se dizer que, quando exigida, o inquilino deve apresentar pessoa que se responsabilize pelos encargos da locação, chamado fiador. Diga-se que não é completa a fiança prestada por pessoa casada sem o consentimento de seu cônjuge.
Frise-se que a “Lei Sarney”, Lei n° 7.505/86, que proíbe a penhora de imóvel de residência para pagamento de dívidas, não atinge a dívida de fiança de locação. Portanto, os bens do fiador, ainda que a casa de morada de sua família poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança.
Com relação ao Seguro fiança, o inquilino deve fazer um seguro junto a uma companhia seguradora. De se mencionar que a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento foi incluída à lei do inquilinato pela lei n.°11.196/05.
Contudo, frise-se que é vedada sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação.
No mais, tem o locador o direito de usar como garantia do recebimento dos aluguéis, penhor legal sobre os bens móveis que o inquilino tiver guarnecendo no prédio.
2.3 Deveres do locatário
Na relação de locação, tem-se como principal obrigação do locatário o pagamento dos alugueres, nos prazos ajustados.
Atrasando o pagamento, poderá o locador, pelo descumprimento do dever do locatário, cobrar multa pelo atraso. No entanto, tal cobrança deve estar prevista no contrato de locação, constando, ainda, qual será o seu valor.
Ademais, justamente por lidar com coisa alheia, deve o locatário servir-se da coisa para usos convencionais ou presumidos, tratando com o mesmo zelo com que cuida suas próprias coisas.
Considerando essa idéia, deve o locatário restituir a coisa no estado em que tiver recebido, devendo estar a coisa no mesmo estado de conservação. Portanto, não pode o locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os danos forem provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.
Cabe observar que as reparações durante a locação cabem ao locatário. Essas pequenas despesas não precisam ser advindas de sua culpa, como, por exemplo, a substituição de vidros quebrados, a desobstrução de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de torneiras etc.
Encontram-se, ainda, sob responsabilidade do locatário o pagamento das contas de telefone, consumo de água, força, luz, gás e esgoto. Gize-se que o pagamento do prêmio de seguro-fiança, quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo locatário.
Deve, também, o inquilino levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito, bem como os atos advindos do poder estatal de polícia que atinjam sua posse direta.
Quando se trata de embaraços e turbações sobre questão de fato, como uso nocivo da propriedade vizinha, por exemplo, cabe o ao locatário a defesa de seus direitos.
No demais, o locatário tem de entregar ao locador, de imediato, os documentos de cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao locatário (art.23, VII).
Quando, contratualmente, for atribuída ao locatário a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o locador cobrar os créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).
2.4. Direitos do Locatário
No atinente aos direitos do locatário, cumpre que se diga acerca de sua faculdade em exigir ao locador a descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
Tal descrição terá o condão de informar ao autor as qualidades do imóvel, bem como seus defeitos. Por derradeiro, não poderá ser alegado pelo locador, futuramente, que eventuais defeitos foram causados por ocasião do contrato.
A Lei do Inquilinato assegura, também, o direito do locatário de, quando entender cabível, ver comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas (art. 22, IX).
Tomando em conta que é dever do locador, expresso em lei, de arcar com as despesas extraordinária de condomínio, poderá o locatário descontar dos alugueres mensais o valor pago a título de despesas extraordinárias e fundo de reserva. Importante lembrar que se convencionado que tal pagamento será efetuado pelo locatário, o direito de descontar os alugueres não será aplicado.
Outro direito a merecer destaque é o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, que se encontra contemplado pelo art.27, Lei do Inquilinato:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Portanto, na ocasião em que o locador decidir alienar a coisa, objeto do contrato de locação, estará, por força de lei, obrigado a comunicar ao locatário, dando preferência para a aquisição do imóvel.
Contudo, se no prazo de trinta dias não houver manifestação por parte do locatário, a dizer do interesse ou não em celebrar contrato de compra e venda, perde o direito de preferência. Por conseqüência lógica, havendo a alienação da coisa locada, haverá a extinção do contrato de locação.
Importante dizer que a manifestação do interesse deve se dar de forma inequívoca. No mais, a aceitação corresponde ao teor exato da proposta. Entende-se daí que não está autorizado o locatário a fazer contraproposta.
Na hipótese de o locatário aceitar a proposta e, em momento posterior, o locador desistir do negócio, terá, evidentemente, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes (art.29).
Se o imóvel estiver sublocado, o sublocatário terá o direito de preferência e depois ao locatário. Na hipótese de serem vários os sublocatários, a preferência cabe a todos ou a qualquer um deles, no caso de um só estar interessado na compra da coisa.
No caso de haver pluralidade de pretendentes, terá a preferência o locatário mais antigo. Contudo, se todos estiverem no imóvel pelo mesmo tempo, irá ter a preferência o mais idoso (art.30, Parágrafo Único).
O art. 31 cuida da alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incide sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Por derradeiro, se o proprietário de apartamentos, de escritórios ou de vila vendê-los por inteiro, a preferência somente pode ser exercida em relação ao todo, não se podendo obrigar o titular a fracionar o imóvel. [5]
O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).
Se o locador deixar de atender à preferência legal, o locatário poderá, ainda, reclamar do locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, Parágrafo único).
Cabe ressaltar, no mais, que não será aplicado o direito a preferência quando: perder a propriedade ou vender por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Ainda, se o contrato estiver sido firmado a partir de outubro de 2001, o direito de preferência não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica.
O Parágrafo único contendo tal idéia foi incluída pela Lei n.°10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário e dá outras providências.
A Lei do Inquilinato garante, ainda, o direito do locatário à indenização por benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas. Entenda-se como benfeitorias necessárias aquelas que “têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore” (96, CC). Por demais, é permitido ao locatário o exercício de seu direito de retenção.
As benfeitorias voluptuárias, por não serem indenizáveis, podem ser levantadas ao final do contrato, desde que não haja mudança quanto a substância da coisa.
Ainda, o locatário pode exercer o direito de retenção na hipótese de o locador antes do vencimento do contrato reaver a coisa alugada, deverá ressarcir o locatário em perdas e danos. O locatário, então, enquanto não ressarcido, poderá reter o bem em sua posse (art. 571,CC).
3. TIPOS DE LOCAÇÃO
3.1. Locação Residencial
a) Com prazo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito:
Estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que no caso supracitado a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso. Porém, se findo o prazo do contrato e o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Ocorrendo a prorrogação, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, todavia, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de trinta dias para a desocupação.
Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, fica evidenciada a presença da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada.
Ao término do contrato por prazo determinado o locador tem prazo de trinta dias para ajuizar Ação de Despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.
b) Com prazo inferior a trinta meses:
Nas locações avençadas com prazo inferior a trinta meses, com exceção do inciso V do artigo 47, não há possibilidade de denúncia sem que haja motivação, ocorrendo desta forma, sua prorrogação automaticamente. O inciso I do artigo 47 permite a retomada nos casos do artigo 9º, este diz respeito a hipóteses de desfazimento da locação, de forma que:
“I- por mútuo acordo;
II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III- em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.”
O mútuo acordo ou distrato permite o desfazimento de qualquer relação contratual, admitindo, assim o despejo. Nas infrações legais ou contratuais, pode incidir em qualquer das partes, havendo infração por parte do inquilino, será autorizado o despejo. Já se a infração for do locador, este poderá determinar uma indenização em favor do inquilino, além da rescisão do contrato.
A obrigação de pagar o aluguel é descrita no artigo 23, I, sendo essencial ao contrato de locação, através de uma inovação trazida pelo artigo 62, onde a lei permite que a cobrança dos aluguéis em atraso possa ser cumulada com o pedido de despejo.
No que tange às reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, deve o inquilino não só consentir com a realização dos reparos emergenciais como também comunicar esta necessidade ao locador.
Além das hipóteses mencionadas no art. 9º da lei, o art. 47 aduz também como possibilidade de denúncia justificada da locação “a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego”. Nesta situação a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Quando desfeito o vínculo trabalhista, abre-se ensejo à ação de despejo, e o art.59 § 1º, II, trata da possibilidade de despejo liminar, evitando que o empregador tenha que tolerar ex-empregado no local até a sentença.
O inciso III do art. 47 refere-se ao pedido de retomada do imóvel para “uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.” Uso próprio é qualquer utilização do imóvel residencial ou não residencial. A retomada para esse fim é facultada para o locador, companheiro ou cônjuge. Já para ascendente ou descendente o pedido é para uso exclusivamente residencial. O § 1º do artigo em pauta, acrescenta que a necessidade deve, no entanto, ser judicialmente demonstrada se:
“o retomante, alegando necessidade de usar imóvel, estiver ocupado, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado imóvel anteriormente.”
A respeito do referido parágrafo, Silvio Venosa refere:
“O exame da necessidade dependerá do prudente exame da prova, possuindo o locador vários imóveis locados, cabe escolher dentre eles, devendo eventual abuso de direito ser verificado no caso concreto.” [6]
O § 2º do art. 47 estende a possibilidade de retomada não só ao proprietário, mas também ao promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e registro imobiliário. O inciso IV do artigo 47 permite a retomada justificada se houver:
“pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento, ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.”
Esta hipótese não se confunde com aquela consubstanciada no inciso III do art. 9º, isto porque, aqui a iniciativa é do proprietário e não do Poder Público. Note-se ainda que a lei não exige só a demolição como também a ulterior edificação, preenchidos os requisitos de acréscimos mínimos do imóvel.
Por fim, cuida-se do inciso V do art. 47, que trata da denúncia imotivada da locação em vigência ininterrupta por mais de cinco anos. Quando a locação for verbal, ou se por escrito, por período inferior a 30 meses, deverá o locador aguardar cinco anos para poder, imotivadamente, despejar seu inquilino.
3.2 Locação para temporada
O artigo 48 da Lei 8.245/91 considera locação para temporada “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
Nesse tipo de locação, se o imóvel for mobiliado, é importante que conste no contrato um laudo de vistoria, que descreva os móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram, a fim de que o contrato não resulte risco nem para o locador nem para o locatário.
Em se tratando de imóvel para temporada, o locador poderá receber antecipadamente o valor total dos aluguéis e encargos, assim como poderá ainda exigir uma das modalidades legais de garantia previstas no artigo 37 da Lei 8.245/91, para atender às demais obrigações do contrato.
Poderá o locador, ainda, se o locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, dentro de trinta dias no máximo, propor Ação de Despejo, independentemente de notificação, além de solicitar ao juiz que determine desocupação do imóvel sem ao menos ouvir o locatário.
Porém, para tanto, o locador deve depositar um valor equivalente a três meses de aluguel, o qual ficará à disposição do magistrado a fim de servir como garantia de uma indenização mínima ao locatário, se acaso não estiver correta sua postulação ou o direito do locador.
Ainda na Locação para Temporada, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias depois do término do prazo contratado, será tida como prorrogada a locação por prazo indeterminado, não podendo mais o locador receber do locatário os encargos e aluguéis antecipadamente.
Outra conseqüência imediata disto, é que a retomada do imóvel só poderá ocorrer depois de trinta meses da locação, ou então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, então, para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos enumerados pela Lei.
Importante ressaltar, também, o aspecto de que a Locação para Temporada exige contrato escrito, uma vez que para esta modalidade a lei prevê prazo determinado. Caso seja ajustada verbalmente, o contrato deve-se amoldar-se as regras do artigo 47, assim como ocorrerá se o locatário permanecer sem oposição do locador. Neste caso, é mantida a locação, todavia sua causa é modificada. Nas palavras de Silvio Venosa:
“Como é exigido prazo determinado para a modalidade, há necessidade de contrato escrito. A locação verbal não pode reger essa situação, porque ficará subordinada ao art. 47. A redação original remetida à Câmara continha a exigência expressa de contrato escrito. (…) Deve ao menos existir início de prova escrita, como o recibo, mencionando a natureza da locação. Ademais, o parágrafo único do artigo transcrito refere-se ao rol de móveis e utensílios que devem integrar o contrato quando o imóvel é cedido mobiliado, o que reforça a necessidade de pacto escrito.” [7]
3.3 Locação Não-Residencial
A locação Não-Residencial pura é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial. Findo o prazo do contrato, o locador tem direito a retomada pela denúncia vazia (art. 57).
Nos contratos comerciais, em que não há vínculo existente entre a locação e relevante significância social (escolas, igrejas) ou humanitária (hospitais), é preciso que o contrato seja de no mínimo cinco anos e que não haja mudança no ramo de atividade por no mínimo três, a fim de preservar o valor do local onde a atividade se desenvolve.
Para garantir a inerência do locatário, deve-se fazer com seis meses de antecedência do vencimento do contrato uma renovação deste, para garantir a prioridade sobre o imóvel.
O contrato a renovar deve, ainda, ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado, sendo que o direito de renovação poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação, mas, se for o caso de sublocação total do imóvel, este direito somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade (art. 51 § 2º). Se a sociedade for dissolvida por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovar o contrato, desde que continue no mesmo ramo.
O direito à renovação estende-se também, as locações realizadas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo e regularmente constituídas. O art. 52 elenca o rol das possibilidades em que o contrato não deve ser renovado:
“I – por determinação do Poder Público tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
O fundamento da não-renovação nesta hipótese está na eventual sanção a ser imputada ao locador no caso de ele descumprir a determinação oficial emanada do Poder Público.
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.”
Neste inciso, o locador pode retomar o imóvel para uso próprio, ou seja, até mesmo para uso exclusivamente residencial, se o imóvel comportar esta possibilidade. Para as outras pessoas descritas no final do inciso, é necessário que a retomada se destine ao requisito exigido pela lei. Porém existem algumas exceções que se opõem ao inciso II.
Primeiramente, o imóvel não poderá ser destinado ao mesmo uso do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Outra exceção diz respeito às locações de espaço em shopping centers, pois neste caso o locador não poderá se opor à renovação com fundamento no inciso II do art. 52.
O § 3º do art. 52, estabelece ainda, que “o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar”.
As locações não residenciais poderão ser contratadas por locatário pessoa física ou jurídica, todavia quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a finalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será igualada à locação não residencial (art.55).
3.4. Locação Especial com Destinação Social
As locações de imóveis para utilização por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público bem como por entidades religiosas devidamente registradas, contrato poderá se rescindido somente se: houver acordo mútuo, infração contratual, falta de pagamento, para reformas substanciais e urgentes determinadas pelo Poder Público, ou ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte, em pelo menos, cinqüenta por cento de acréscimo na área construída.
Desta proteção inserida pela lei ficam fora os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos que independem de autorização ou fiscalização específica, como curso de informática, de arte, de corte e costura, como escolas de cabeleireiro, empregados domésticos etc.
Em suma, não estarão protegidos por este artigo os estabelecimentos que se dediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa privada. Porém as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público, terão os privilégios conferidos por essas locações.
O artigo 53 permite o despejo nas hipóteses já mencionadas do art. 9º, ou seja, pode ser desfeita por mútuo acordo; por infração contratual ou legal; por falta de pagamento do aluguel e encargos para realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, com os matizes já citados.
Do mesmo modo, de acordo com o inciso II do art. 53, o prédio pode ser pedido para demolição, edificação licenciada ou reforma que resulte aumento mínimo de 50% de área útil.
Quando julgada procedente a ação de despejo, o juiz irá fixar prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado se for estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, sendo que respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com as férias escolares.
Na hipótese dos estabelecimentos elencados no art. 53, se o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto se entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
4. CAUSAS DE EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO
4.1. Término do prazo
Levando em cortejo a redação legal do art. 535 do Código Civil, a locação pode se dar por tempo determinado ou indeterminado. Diga-se que na hipótese de ser indeterminado, terminará com a denúncia das partes ou outras formas de resolução ou resilição de contratos.[8]
De outro lado, a locação por período determinado cessará de pleno direito com o término do prazo. Por derradeiro, não dependerá de notificação e aviso, podendo o locador tomar de volta a coisa.
Conforme já assinalado, nas locações residenciais, hipótese da ocorrência de lapso temporal para reclamar a coisa sem que o locador o faça, a locação prorroga-se automaticamente, pelo mesmo aluguel e por tempo indeterminado (art. 574, CC).
Todavia, para reaver a coisa, terá o locador de notificar o locatário, para que no prazo de 30 (trinta) dias a entregue. Gize-se que a devolução da coisa, ao término do prazo de locação ou por denúncia vazia do locador, se dá com o contrato já concluído.
Calha, por oportuno, dizer que em havendo prazo estipulado para a duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos. De outro lado, o locatário também não poderá devolvê-la ao locador, senão pagando a multa estipulada no contrato. [9]
4.2. Cláusula com condição resolutiva expressa
Da mesma forma, o contrato de locação pode se extinguir por condição resolutiva. De acordo com GONÇALVES, condição resolutiva nada mais é do que “(…) acontecimento futuro e incerto de que depende a eficácia do negócio jurídico. Da sua ocorrência depende o nascimento ou a extinção de um direito”. (2005, p.336/337).
Por derradeiro, locador e locatário poderão condicionar a extinção do contrato à ocorrência de um evento futuro e incerto.. Nesse caso no momento em que a pessoa for aprovada no concurso terá ocorrido a condição resolutiva, extinguindo-se o contrato de locação.
4.3. Alienação da coisa locada
Atinente à alienação da coisa durante a locação, tem-se o disposto no art. 8°, Lei do Inquilinato:
“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”
Veja-se que a denúncia mencionada dar-se-á no prazo de noventa dias a contar do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação (§2°).
Consoante dito, a alienação do objeto do contrato de locação pode ser considerada causa de extinção do contrato, uma vez que o adquirente do bem tem o condão de retomar a coisa locada.
Nessa situação, é fundamental que o contrato tenha cláusula que ressalve o direito do locatário de permanecer no imóvel no caso de alienação, devendo, para ter validade, estar devidamente formalizado.
4.4. Morte do locatário
No que toca à extinção dos contratos de locação, é importante lembrar que a locação não possui caráter personalíssimo para as partes, podendo, contudo, tal caráter ser convencionado. Logo, a partir dessa idéia, não irá se extinguir com a morte de qualquer dos contratantes.
De se dizer que há modalidades de contratos que se extinguem com a morte de algum dos contratantes. Na locação, contudo, justamente pelo caráter impessoal do contrato, continua a ter vigência para os sucessores do locatário falecido. Transcreva-se, pois, o disposto na Lei do Inquilinato:
“Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite – se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub – rogados nos seus direitos e obrigações
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”
Veja-se que a morte do locador acarreta transferência do contrato aos herdeiros, continuando na sua posição contratual. Podem, pois, ingressar com pedido de retomada nas mesmas hipóteses em que poderia o falecido.
Em havendo diversos herdeiros, serão todos considerados locadores solidários (§ 2°). No mais, o espólio tem legitimidade para propor ações relativas à locação. Na hipótese de o contrato ter sido firmado por tempo determinado, deverão os herdeiros respeitar o prazo convencionado.
De outro lado, a morte do locatário determinará a sub-rogação nos seus direitos, podendo continuar a locação nas hipóteses elencadas no art.11, incisos I e II.
A melhor entender, traz-se o conceito de GONÇALVES (2007, p. 287):
“Na linguagem jurídica fala-se de sub-rogação, em geral, para designar determinadas situações em que uma coisa se substitui a outra coisa ou uma pessoa por outra pessoa. Há um objeto ou um sujeito jurídico que toma o lugar de outro diverso.”
O mencionado dispositivo da Lei do Inquilinato possui o caráter intuitu personae da locação residência, considerando que, servindo o imóvel para moradia da família, dá-se aos familiares o direito de residir no local, mesmo após a morte do locatário. Frise-se que para que a sub-rogação se opere, é necessário que a família esteja residindo no imóvel.
Evidencia-se, pois, que os herdeiros do locatário ocuparão a posição de parte contratual, tomando a idéia de que o espólio é o continuador das relações do falecido, quando transmissíveis. [10]
Porquanto não ocorra o inventário, os herdeiros prosseguem na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado.
Frise-se que o dispositivo legal mencionado é cogente. Em outros termos, será ineficaz a cláusula que extingua o contrato em virtude da morte de contratante, seja locador ou locatário.
De acordo com VENOSA (2001, p. 147):
“Nas locações não residenciais, o espólio poderá prosseguir na locação. Desaparecendo o espólio, com a partilha, terá direito o sucessor no negócio, se houver, inclusive podendo propor ação renovatória. Se a locação é com pessoa jurídica, note-se que ordinariamente ela não se extingue com a morte do sócio.”
De todo modo, há de se dizer que a fiança, por ser garantia pessoal, irá se extinguir com a morte do locatário. Diga-se, ainda, que se os ocupantes do imóvel após a morte do locatário forem estranhos à relação contratual, a ação para removê-los será possessória, uma vez estranhos à locação.
Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge u companheiro que permanecer no imóvel, tendo o locador o direito de exigir substituição do fiador ou o oferecimento de outras garantias, no prazo de trinta dias (art. 12, Parágrafo Único).
4.5. Perda total da coisa locada
Conforme já assinalado, cabe ao locatário, restituir o imóvel, ao término da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (Lei nº. 8245/91, art. 23 III; CC, art. 569 IV).
O locatário irá, então, responder pelos danos no prédio, salvo caso fortuito ou força maior. Em sendo dessa maneira, se os danos forem decorrentes de fenômeno natural o dever de indenizar não surge para qualquer uma das partes.
Por derradeiro, a ocorrência de caso fortuito ou da força maior isenta o locatário de qualquer responsabilidade, considerando que independe da vontade das partes.
Por via de conseqüência, a perda da coisa locada tem o condão de extinguir o negócio jurídico. Como é sabido, além da existência de preço e consentimento, o objeto é imprescindível à existência e validade do contrato de locação.
Cumpre mencionar, ainda, que se o locatário não restituir a coisa, findo o contrato de locação, mesmo na hipótese de ocorrência de caso fortuito, responderá pelo dano, forte no art. 575 do Código Civil.
4.6. Mútuo acordo
A hipótese de extinção da locação por mútuo acordo vem contemplada pelo art. 9°, I, Lei 8.245/91. O mútuo acordo ou distrato permite o desfazimento de qualquer relação contratual.
O distrato é resilição bilateral mencionada pelo art. 472. [11] Nada mais é, pois, do que o mútuo consenso do desfazimento do vinculo. Cumpre no mais, traga-se ao presente estudo conceito de VENOSA a definir resilição:
“A resilição é a cessação do vínculo contratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilição é, portanto, termo reservado para o desfazimento voluntário do contrato.”
Como vimos anteriormente, encerrado o prazo do contrato de locação é dever do locatário devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebera. Afim de se prevenir problemas futuros, as partes deverão assinar um instrumento denominado “distrato do contrato de locação”, termo que dá por encerrado o contrato de locação firmado entre as partes, pondo fim aos compromissos assumidos até então.
Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.
4.7. Inexecução contratual ou infração à lei
Tem-se como motivo para a rescisão a infração contratual ou legal. A partir do momento que, tanto o locador como o locatário, puderem provar que alguma cláusula contratual foi descumprida ou a ocorrência de infração à legislação vigente, poderá ser rescindido o contrato.
Se, por exemplo, os contratantes avençaram a vedação de sublocação e o locador se deparar com seu imóvel sendo sublocado, por evidente poderá rescindir o contrato.
Nesse mesmo sentido, se o locador promover obras desnecessárias sem autorização do locador será infração contratual que pode dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por conseqüência, ao ajuizamento da “ação de despejo“.
4.8. Falta de pagamento do aluguel e demais encargos
A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poderá, também, a dar ensejo à rescisão contratual.
A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato.
A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.
4.9. Nulidade ou anulabilidade
As nulidades ou anulabilidades também podem ser causas de extinção do contrato de locação. Como os demais contratos, é preciso obedecer às formalidades que a lei exigir.
Calha recordar que os requisitos para a validade dos negócios jurídicos são contemplados pelo art. 104, CC. Logo, são elementos essenciais de qualquer contrato a capacidade dos agentes, ou seja, a capacidade dos sujeitos envolvidos no acordado, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, bem como a forma prescrita ou não defesa em lei. Por óbvio, não obedecendo tais requisitos, ter-se-á um contrato sem validade jurídica.
5. PROCEDIMENTOS PROCESSUAIS
5.1 Ação de Despejo
a) Despejo Liminar
Em casos como no art. 59 § 1º o despejo pode ser decretado liminarmente, sem que seja ouvido o locatário, com prazo de quinze dias para a desocupação voluntária, independentemente de audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
– o descumprimento do mútuo acordo, celebrado de forma escrita e assinado por ambas as partes e duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para a desocupação, contado da assinatura do instrumento;
– comprovadamente houver rescisão do contrato de trabalho nas locações contratadas entre patrão e empregado em razão do emprego;
– quando do término da locação para temporada, desde que não tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo;
– com o falecimento o locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
– quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a locação com o locatário.
Qualquer que seja o fundamento da ação os sublocatários deverão ter ciência do pedido, e poderão intervir como assistentes no processo. Por fim, cabe ressaltar que nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
b) Prazo para desocupação na Ação de Despejo
Em ações fundadas nas situações em que a retomada do imóvel residencial passou a viger por prazo indeterminado (art. 46 § 2º) e também naquelas em a necessidade do imóvel é fundamentada para uso próprio, de cônjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil, poderá o locatário ganhar mais tempo.
Esta afirmação baseia-se no fato de que, o locatário ao invés de contestar a ação, poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupação do imóvel dentro do prazo de seis meses contados da citação. Assim como, desocupando o imóvel dentro do prazo, o locatário ficará isento do pagamento de custas do processo e honorários advocatícios, caso contrário, será expedido mandado de despejo.
O art. 63 reza que julgada procedente a ação de despejo, o prazo fixado pelo juiz para a desocupação voluntária será de trinta dias, porém com algumas ressalvas.
O prazo será de quinze dias e não trinta, se entre a citação do réu e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.
Quando se tratar de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares (art. 63 § 2º).
No caso dos estabelecimentos previstos no art. 63 § 3º, se o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º (para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las), ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso, em que entre a citação e sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
A sentença que decretar o despejo irá fixar o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. O art. 64 menciona que salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo irá depender de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
A caução poderá ser real ou fidejussória, sendo prestada nos autos da execução provisória. Se houver a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
c) Despejo por falta de pagamento
Nas ações fundamentadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, deverão ser observados os seguintes requisitos de acordo com o art. 62:
– as cobranças dos aluguéis poderão ser cumuladas com o pedido de rescisão da locação, sendo apresentado, com a inicial, o cálculo do valor do débito;
– para evitar a rescisão da locação, o locatário poderá, no prazo da contestação, requerer autorização para o pagamento do débito atualizado, independente de cálculo e através de depósito judicial, incluindo os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até sua efetivação; as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis e os juros de mora;
– autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial dentro de quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação (art. 62 III). Porém, não será autorizada a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação;
– quando o depósito não for complementado, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada, e os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
– quando houver cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos sejam acolhidos (art. 62 VI).
d) Despejo Compulsório
É aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e se necessário, com auxílio policial e arrombamento, independentemente da vontade ou colaboração do locatário (réu), é contado da data da notificação depois de findo o prazo para a desocupação.
Os móveis e utensílios serão entregues à guarda do depositário, se o locatário não os quiser retirá-los imediatamente. O despejo poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
e) Abandono do imóvel
O art. 66 faculta ao locador imitir-se na posse do imóvel quando o locatário abandoná-lo depois de ajuizada a ação de despejo.
Não deve o locador ingressar no imóvel sem autorização judicial, pois o contrato fica legalmente na posse direta do locatário, e se o locatário ocupar o imóvel sem a rescisão formalizada, ou a autorização judicial, será motivo para que o locatário possa responsabilizar o locador por danos praticados, tenham eles acontecido ou não.
5.2. Ação Revisional
Rege o art. 68 que a ação revisional de aluguel terá rito sumaríssimo, além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá ter também, o valor do aluguel cuja fixação é pretendida.
A legitimidade para propor ação revisional é atribuída pela lei para ambos os contratantes e ainda permite ao réu a apresentação de contraproposta ao pedido do outro (art. 68, IV). Em suma, almejando ver judicialmente alterado o valor da locação, o interessado na ação promoverá a ação revisional, sempre restando ao réu à possibilidade de igualmente pleitear a revisão, oferecendo a sua respectiva contraproposta.
Na audiência de instrução e julgamento, se comprovados os valores atuais de mercado, ao imóvel em questão, poderá o juiz fixar um determinado valor para a locação, provisoriamente, para que seja pago pelo locatário enquanto durar a demanda, isto se não excedente a oitenta por cento do pedido. Porém, pode o réu requerer seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto, desde que sem prejuízo da contestação até a audiência.
Não irá caber ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46 § 2º e 57), ou quando tenha sido estipulado amigável ou judicialmente. E, ainda, durante o curso da ação, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Caso não haja conciliação na audiência de instrução e julgamento, o juiz suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação. Durante o processo quem propôs a demanda terá que adiantar as custas judiciais e ainda os honorários do perito.
O valor que foi fixado pelo juiz retroagirá a data da citação, e a diferença que houver, relativa ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser pago de uma só vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescidos de atualização monetária, a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
Quando pedido pelo locador ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diferente daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
A execução destas diferenças será realizada nos autos da ação de revisão. Poderá, ainda, o juiz homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
5.3. Ação de Consignação em pagamento de aluguel
Como se bem sabe, o pagamento em consignação é modo extintivo de obrigação. Toma-se em conta a idéia de que não só ao credor interessa o cumprimento da obrigação, mas também ao devedor, justamente para liberar-se do vínculo obrigacional. [12]
A tudo bem esclarecer, trascreve-se, pois as ponderações de ANTUNES VARELA apud GONÇALVES:
“(…) satisfazendo o legítimo interesse do devedor em se liberar do vínculo obrigacional, apesar da falta de cooperação do credor, que a lei permite o pagamento por consignação, como lhe chama o Código Civil (de 1916), ou a consignação em pagamento, como diz o Código de Processo Civil (arts. 890 e segs.)”.
Diante da recusa do locador a receber o aluguel poderá o locatário obter declaração judicial de quitação da dívida, mediante consignação de aluguéis.
Proposta ação de consignação de aluguéis, sendo determinada a citação do réu, o locatário- devedor- é intimado a que consigne em juízo a importância indicada na exordial. Em conformidade com o art. 67, Lei 8.245/91, o pedido envolve a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença, devendo o locatário, autor da ação, promover os depósitos nos seus vencimentos.
Dada toda essa descrição, na hipótese do locador- demandado- não contestar o feito, ou se receber os numerários em depósito judicial, o juízo cuidará de acolher o pedido, dando por quitada a dívida.
Em havendo contestação, além da matéria de direito pertinente ao caso, as alegações concernentes à matéria de fato ficam limitadas a não ter havido a recusa ou mora no recebimento de pagamento, justa causa para a recusa, não ter o depósito sido efetuado no prazo e lugar do pagamento e não ter sido o depósito integral (Lei n.° 8.245/91, art. 67, V).
É evidente que pode o réu pedir, em reconvenção o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou a diferença do valor do depósito, no caso do montante depositado não corresponder ao devido.
Nessa situação o locatário pode complementar o depósito, com acréscimo de 10% (dez por cento) sobre a diferença. Havendo a complementação, será rescindida a locação, mas o locatário – autor/reconvindo – suportará as custas processuais e honorários advocatícios de 20%(vinte por cento) do valor dos depósitos.
Para além disso, não se descarta a hipótese de que o locatário ajuíze a ação de consignação em pagamento e, de outro lado, o locador uma de despejo por falta de pagamento, por exemplo.
Neste comenos, as duas demandas seriam conexas, forte nos art. 102,105 e 106 do CPC. A conexão, nesse caso, dá-se em razão de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo contrato, discutem uma relação jurídica em matéria de valores a pagar ou a receber.
5.4 Ação Renovatória
De se dizer, por arrancada, que a ação renovatória tem por finalidade resguardar o comerciante quando aluga imóvel para fins comerciais. Visa, portanto, renovar contrato de locação em vigor, protegendo o locatário de ter de deixar o imóvel no qual exerce suas atividades.
Tem-se pela ação renovatória o desiderato de protege o ponto de negócio, ou seja, o local em que se encontra o estabelecimento. Toma-se em conta a idéia de que existem estabelecimentos comerciais que são associados à sua localização. Por derradeiro, a não renovação do contrato poderia gerar prejuízo ao negócio.
Contudo, para a propositura da renovatória, há de se preencher os requisitos legais do artigo 282 do CPC e 51 e 71 da Lei 8.245/91.
Os requisitos fundamentais para que o locatário tenha direito à renovação do contrato são:
a) contratos escritos, com prazo determinado, por cinco anos ou mais, admitindo-se a soma de vários contratos ininterruptos anteriores;
b) exercício da mesma atividade comercial, no mesmo ramo, por no mínimo três anos, de forma ininterrupta, de acordo com a destinação que foi dada ao imóvel, conforme contrato de locação;
c) quitação de impostos;
d) proposta ampla e precisa para renovação do contrato;
e) indicação de fiador comprovadamente idôneo e sua respectiva aceitação do encargo e prova de ser cessionário ou sucessor do contrato, quando for o caso.
f) prova do exato cumprimento do contrato;
Entende-se, pois, que o prazo de três anos é o mínimo para a criação do ponto e da clientela. Exploração por prazo inferior não confere direito à renovação.[13]
Logo, sendo o objeto da renovação é o contrato em vigência, não haverá renovatória se não houver contrato por escrito. No mais, não pode ser renovado compulsoriamente o contrato que vige em prazo indeterminado.
a) Prazo para a propositura
No que toca ao prazo para a propositura, de se dizer que deve ser ajuizada no máximo em um ano e no mínimo em seis meses antes do término do contrato a ser renovado.
O locatário não pode se olvidar do prazo de que dispõe para propor a Ação Renovatória, porque, se perdê-lo, estará inevitavelmente sujeito à “denúncia vazia” ao término do contrato (art.51, 5º). Chama-se atenção de que, no caso da perda do prazo, implicará na decadência do direito à renovação do contrato.
b) Recusa da Renovação Compulsória
A Lei do inquilinato, por seu art. 52, traz à tona situações em que o locador não resta obrigado a aceitar a renovação compulsória da locação:
“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.”.
É certo que o locador que alegar que não está obrigado a aceitar a renovação compulsória, sob o argumento de pretender retomar o imóvel para uso próprio, não poderá destiná-lo ao mesmo ramo de atividade do locatário (52,1º), exceto se a locação também envolvia instalações e pertences próprios daquele ramo de atividade
Ademais, nas locações de espaço em Shopping Centers, não poderá o locador fundamentar sua recusa baseado no disposto no inciso II.
De se destacar que a recusa de renovação compulsória pelo locador gera ao locatário o direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar (3°).
Entendendo o juiz que não deve ser renovada a locação, fixará na sentença o prazo de seis meses após o fim do processo (art.74), para que o locatário desocupe o imóvel, desde que este pedido conste da peça de contestação apresentada pelo locador.
Quando a renovação não se efetivar porque um terceiro ofereceu um valor maior para a locação (art.75), ou quando o locador recusou a renovação para alterar o imóvel ou para utilizá-lo e, no prazo de três meses, não promoveu as obras necessárias ou não utilizou o imóvel com o destino alegado, o locatário terá direito a uma indenização equivalente ao valor dos prejuízos que comprovar e, ainda, dos lucros que deixou de auferir com a mudança, a perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (art.52, 3º).
Quando a sentença não conceder a renovação em razão de proposta de terceiro mais vantajosa para o locador, o juiz, desde logo, fixará a indenização que será devida pelo locador e pelo proponente da melhor proposta, pela qual responderão solidariamente (art.75).
6. CONCLUSÃO
A Lei do Inquilinato, de nº. 8.245 publicada em outubro de 1991, além de tratar sobre as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos, serviu também, para colocar em igualdade as partes contratantes, sendo um exemplo disto, o fato de locador e locatário possuírem de forma paritária, direitos e deveres.
Somente se pode realizar pesquisa tão minuciosa acerca dos contratos de locações, em face de se ter direcionado o presente trabalho em torno da Lei do Inquilinato, apesar desta compor-se de muitos questionamentos e controvérsias.
O contrato de locação, por ser um dos mais utilizados no âmbito contratual, merece uma análise especial, tanto que o legislador para isto, designou uma lei específica para este tipo de contrato.
Portanto, o presente estudo intentou de forma didática e clara, desenvolver os pontos cruciais e mostrar a forma estruturada com que a Lei tratou este tema. Por fim, cabe ainda ressaltar, que se buscou, o melhor método para dar uma interpretação coerente às inúmeras inovações da Lei do Inquilinato.
Informações Sobre os Autores
Camila Farias Ferreira
Acadêmica do curso de Direito da FURG/RS
Fernanda de Castro da Rocha
Acadêmica de Direito da FURG/RS
Lidiane Soares Oliveira
Acadêmica do curso de Direito da Furg/RS
