Resumo: Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, com alterações da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Estudo e análise da locação urbana residencial a partir de 2010.
Introdução:
No Brasil podemos dividir a locação em dois grupos: a locação de coisas e a locação de imóveis. Que ainda podem ser subdivididos em subgrupos: a locação de coisas móveis e dos contratos de aluguel com relação a imóvel de pessoa jurídica público, também, da relação “temporalíssima” da locação em estacionamentos, estadia em hotéis ou pousadas, espaço para publicidade e arrendamento mercantil, que constam em dispositivo legal no Código Civil e estão no grupo da locação de coisas; e, regulamentada pela Lei do Inquilinato, tem-se a locação de imóveis tanto residenciais como os não residenciais, aquele voltado ao comércio.
Este trabalho irá focar o tema da locação de imóvel residencial que sofreu relativa modificação com a promulgação da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Preliminarmente, podemos dizer que a modificação é relativa e o grau de sua relevância só poderemos sentir com o tempo, pois, a principal alteração foi à possibilidade do fiador de se desonerar da fiança a qualquer momento após a contratação do aluguel.
A locação residencial urbana – Lei n. 8.245/90 alterada pela Lei n. 12.112/09
As modificações ditadas pelo dispositivo alterador
Quanto ao direito material
O art. 4º, da Lei do Inquilinato sofreu alteração na redação original, a expressão “segundo a proporção prevista no artigo 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada” foi substituída pela seguinte redação “proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato”. Aqui há a correção normativa para sua melhor aplicação, o artigo 924 citado na lei fazia referencia ao estatuto civilista de 1916 e, hoje, deveria ser entendido como sendo o art. 413 da lei civil n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil. Também, o texto que remetia a racionalidade judicial para o pagamento do valor da multa pactuada no contrato de locação que ficou mais objetiva, ela (a multa) será aplicada de forma proporcional ao que já foi cumprido.
No artigo 12 da Lei de Inquilinato sofreu alteração dada pela Lei n. 12.112/2009, em que se substituiu a expressão da “dissolução da união concubinária” para “dissolução da união estável”, uma modificação, diga-se de passagem, que tem relevância já que a nomenclatura civilista mudou e união estável é aquela que não se concretizou a solenidade do casamento, mas que configura instituição familiar pelo próprio animus dos conviventes e o concubinato é compreendido como sendo a união viciada, isto é, que é nula perante o casamento civil.
Os §1º e 2º, do artigo anterior citado, impõe o dever do locatário de comunicar tanto ao locador como ao fiador que garante a locação que está sublocando o imóvel. Isto, só poderá se o próprio contrato de aluguel tiver o permissivo, tendo, a notificação aos interessados será feita por escrito e o fiador poderá no prazo de 30 dias, contados do seu recebimento da notificação, pedir a exoneração da fiança, permanecendo a sua responsabilidade por mais 120 dias.
O art. 39, que teria tido uma tentativa de alteração em 2002, pelo novo Estatuto Civilista, mas que foi vetado pelo presidente, sofreu uma pequena alteração pela lei n. 12.112/08, também, no sentido de esclarecer que as garantia locatícias acompanham o imóvel até a sua efetiva devolução ao seu locador, “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado”.
No artigo 40 da Lei do Inquilinato, que apresenta o rol de possibilidades em que o locador poderá exigir do locatário novo fiador ou substituição da modalidade de garantia locatícia, acrescentou ao seu inciso II a recuperação judicial, e assim ficou: “ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente”. E ao mesmo dispositivo legal acrescentou o inciso X, que dispôs da possibilidade de exoneração do fiador no caso de prorrogação do contrato locatício de maneira indeterminada. Aqui, o fiador, também terá comunicar sua desistência da fiança e em 120 dias continuará responsável por ela.
O art. 40 da Lei do Inquilinato ganhou um parágrafo único que dá o direito ao locador de exigir do locatário, no casos pelo mesmo dispositivo, que em 30 dia presente nova garantia locatícia, sob pena do desfazimento da locação.
Quanto ao direito processual
Ação de Despejo
Quanto ao direito processual a lei 12.112/09 fez alguns ajustes legais.
Na Ação de Despejo, regulada pelos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato, o § 1º do artigo 59, que fala da concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, foi acrescido de mais 4 incisos, 3 fazem referência direta a locação residencial, que são:
“VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;”
Obs.: o inciso IV do artigo 9º, fala do desfazimento da locação para a realização de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder público, e que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário ou quando ele se recusar a permitir que se faça o reparo.
“VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;”
Obs.: Prescreve o parágrafo único do artigo 40, que o locatário tem a faculdade de exigir do locatário nova garantia no prazo de 30 dias.
“IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”
O mesmo dispositivo acima citado ganhou um §3º que faz referência ao inciso IX, também, do mesmo artigo legal, prescrevendo no caso a possibilidade de ser elidida a execução da liminar de despejo se o locatário, no prazo de 15 dias, depositar em juízo o valores atualizados do aluguel não pagos.
O artigo 2º da Lei n. 12.112/09, ainda sobre a ação de despejo, trouxe a seguinte redação para o artigo 62, trás a seguinte redação:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:”
Obs.: A ação de despejo pode ser proposta ainda que se haja devido apenas os valores acessório da locação.
“I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.”
Podemos observar com esse dispositivo, que a lei inquilinária veio reforçar a permanência do contrato locatício. O tempo todo no artigo anterior se observa a tentativa de harmonizar os dois lados da locação, o do locador que quer receber pela locação e do locatário que procura o aluguel porque dele precisa. Mas sua finalidade embora social, melhor dizer, político-social, ainda é impregnado do cunho patrimonial, o locador está amplamente protegido, mas já se intenta que quem procura a locação não é quem não precisa dela, muito pelo contrário, quem aluga é quem ainda não possui a casa própria.
Lembremo-nos que a Lei do Inquilinato é de cunho extremamente político, que chama o particular para auxiliar o Estado a propiciar uma das garantias constitucionais que, ainda, ele não consegue suprir sozinho, o da moradia aqueles que ainda não a tenha. Mas, a lei não mudou profundamente, a linha protecionista é a mesma e está a serviço mais da aquiescência do mercado imobiliário, isso é possível ver quanto a exoneração da fiança pelo fiador, mas que não prescinde a necessidade de fiador para a locação.
O artigo 63, parágrafo primeiro que fala dos casos em que o do despejo voluntário terá prazo de 15 dias, em sua, alínea “b”, recebeu a alteração que ampliou aplicação dos dispositivos constante do artigo 9º da mesma lei, ou seja, se aplicava apenas os incisos II e III do artigo 9º e aos demais incisos aplicava o prazo do caput do artigo 63 de 30 dias, agora o despejo por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las, o prazo é de 15 dias.
Sobre a caução na ação de despejo, o artigo 64, fala de sua necessidade e de que será prestado no valor relativos de 6 meses a 12 meses do aluguel atualizados a até a data da caução. Este dispositivo não será aplicado aos casos do artigo 9º da Lei n. 8.245/91.
Ação Revisional
A ação revisional que era previsto rito sumaríssimo passa a ser sumário com a seguintes observações, in verbis:
“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (…)
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;”
Obs.: Aqui a modificação foi apenas didática, o conteúdo permaneceu o mesmo e houve a acentuação terminológica: locador e locatário.
“(…) IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;”
Obs.: Aqui a modificação foi mais na solenidade da audiência, em que primeiro haverá a audiência de conciliação, ocasião em o que réu apresentará a contestação com a sua contraproposta de acordo, que não sendo frutífera, assim, será realizada a instrução probatório na audiência de instrução e julgamento. Na verdade, o que se fez, foi dividir a audiência, pois tudo isso era feito numa única audiência chamada apenas de audiência de instrução e julgamento.
“V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.”
Obs.: O inciso II do artigo 68 prevê a possibilidade de revisão do aluguel provisório, aquele que vige durante o processo na relação locatário versos locador. O inciso V veio a ser acrescido determinando também a interrupção prescricional na interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
É bom frisar que o prazo prescricional se interrompe, isto é, julgada, em sentença transitada em julgada, a revisão de aluguel provisório o prazo prescricional para interposição recursal recomeça ab initicio. Diferente da suspensão que recomeça o prazo de onde havia parado.
Ação Renovatória
A ação renovatória é ação cuja finalidade o próprio nome já nos diz, visa à renovação do contrato locatício. Quanto ao seu procedimento, também, foi pouca coisa que mudou, na verdade vieram apenas duas correções terminológicas, no inciso V, artigo 71, onde se liga ministério da Economia, agora se lê Ministério da Fazenda; e no artigo 74 a mudança foi do prazo para o despejo voluntário que de 6 meses foi reduzido para 30 dias no caso de que a locação não for renovada, independente de transito em julgado da sentença, como se requeria anteriormente, é claro, havendo pedido na contestação.
Análise
É claro que embora tenha sido feito pequenas alterações no texto legal o que se tem em mente é fazer o proprietário de imóveis disponíveis a moradia que a ceda para essa finalidade econômica social. É claro também, que é impossível pensar, nos dias de hoje, que a pessoa que tenha um bem a seja obrigado ceder gratuitamente a um estranho sua propriedade, ou seja, que o Estado venha a onerar ainda mais o contribuinte particular com obrigação que ele chamou para si. O correto de fato, é que o mercado imobiliário seja incentivado para aqueles casos em que a pessoa prescinde a locação e que todos tivessem condição de ter moradia, mas esse pensamento, ainda, é utopia a sociedade contemporânea. E a locação é política, é troca entre o Estado e o particular proprietário.
As regras de locação residencial – generalidade
Contrato de Locação
O contrato se fará de forma sob prazo determinado ou indeterminado. Neste último caso ou nos prazos em que puder superar os 10 anos de locação, se for o locador caso sob regime que comunique os bens, deverá haver a outorga conjugal, do contrário, não será necessário.
Enquanto na posse direta do bem, o locador tem assegura sua permanência, não podendo o locador reaver o imóvel alugado. No entanto, a essa regra a exceções que permitem o locador a reaver o imóvel.
O locador poderá reaver o imóvel locado por prazo indeterminado através da denunciação, este é o termo para notificação por escrito, e isso é sempre importante, para notificação deste porte deverá ser por escrito e encaminhada de preferência por correios via aviso de recebimento ou pelo cartório de ofício. Assim, será comunicado o locador do desejo do proprietário do imóvel alocado em reaver o imóvel e que deverá ser feito com antecedência mínima de 30 dias. No caso do imóvel que foi alienado, da mesma forma se exige a denunciação, só que com antecedência mínima deve ser de 90 dias.
Se o contrato é por prazo determinado, deve se esperar que ele termine, se não houver cláusula resolutiva.
As locações cujo prazo determinado seja de igual ou a superior a 30 meses, findam no prazo estipulado independente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse sem ser incomodado por mais de trinta dias, presume-se que o contrato locatício foi prorrogado tacitamente por prazo indeterminado sob as mesmas cláusulas do contrato anterior.
Ocorrendo a prorrogação o locador poderá denunciar a qualquer tempo concedendo prazo de trinta dias para sua desocupação.
O contrato de locação será sempre prorrogado quando paasar trinta dias do prazo avençado para seu término e o imóvel não for exigido de volta.
Sublocação
Sublocação é a locação da locação, isto é, o locatário, com permissivo do locador, re-aloca o imóvel a terceiro com quem terá responsabilidade subsidiária e todas a regras da locação a ela também será aplicada.
Aluguel
O aluguel é ajuste contratual de livre conversação e seu reajuste ao longo do contrato também. Não se pode avençar aluguel em moeda estrangeira e vinculá-la a variação cambial ou ao salário mínimo. Mas é permitido o reajuste na conformidade com legislação especial.
Pós três anos de locação a revisão do aluguel poderá ser requerida em ação revisional nos termos dos artigos 68 a 70 da Lei do inquilinato, observando as alterações ditadas pela Lei n. 12.112/09.
Não estando à locação garantida o locador poderá exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto di a útil. E fora essa hipótese e a locação por temporada o locador não pode exigir o adiantamento do aluguel.
Nas sublocações, o aluguel não pode ser o dobro do valor da locação. Descumprida tal determinação legal, o sublocatário poderá livremente reduzir o aluguel até o limite neles estabelecidos.
Morte do locador ou locatário
Com a morte do locador, por sucessão, o direito e deveres ao imóvel relacionados transmitem-se aos herdeiros. Mas morrendo o locatário, sub-rogam a locação o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.
Se o de cujusi locatário estava separado de fato, separado judicialmente, divorciado ou havia dissolvida a união estável, a locação prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que havia permanecido no imóvel, sendo necessária a comunicação, por escrito, do locador, que poderá tanto requer o imóvel em 30 dias ou exigir a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas na lei.
Alienação
O prazo de denunciação da locação deve ser exercido dentro de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, e passado disso, presume-se mantida a locação pelo novo proprietário.
O promissário comprador ou cessionário, aqueles que se compromete a realizar o negócio jurídico, em caráter irrevogável, tem o mesmo direito do alienante de requerer o imóvel dentro de 90 dias, com imissão da posse e título registrado junta à matrícula do mesmo.
O prazo mínimo de desocupação é de noventa dias, mas nos casos de contrato determinado o prazo poderá ser até mesmo menor que o legal se tal cláusula consta no contrato de locação ou deverá ser cumprido até o final.
Na alienação, cessão ou mesmo apenas promessa, o locatário tem preferência sob o imóvel, pois dele já possui a posse direta. Direito que caduca em 30 dias se o locatário não manifestar interesse ao locador de maneira inequívoca.
Como a preferência é de quem está na posse do imóvel, se houver sublocação o direito de preferência será do sublocatário e depois do locatário.
Não exercitado o direito de preferência, tanto o locatário como o sublocatário, cujo contrato de locação esteja averbado junto a matrícula de imóvel a pelo menos 30 dias da sua alienação, poderão reclamar por perdas e danos para o alienante. Ou então, poderão depositar em juízo o preço do imóvel e os valores para o ato de sua transferência, haver para si o imóvel dentro do prazo de 6 meses, contado do registro em Cartório de Imóveis do ato que os preteriram da preferência.
Benfeitorias necessárias e as úteis, autorizadas pelo locatário, devem ser indenizadas pelo locador, além de permiti o direito de retenção. Segundo a súmula 335 do STJ, é válida cláusula no contrato de locação em que o locatário renúncia a essa indenização.
Responsabilidade
A responsabilidade na locação entre vários locatários ou locadores é solidária, isto é, qualquer um deles pode vir a ser citado e notificado a vir a compor a lide que versa sobre a locação e os demais poderam vir a compô-la por meio do instituto processual do chamamento ao processo (arts. 77 a 80 do CPC).
Deveres do locador e locatário
São deveres do locador (art.22 da LI):
“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações
trabalhistas e previdenciárias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação,
de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”
São deveres do locatário (art. 323 das LI):
“I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado
ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado
ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações
e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.”
O pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio podem ser avençadas para que o locatário as pague, caso em que o locador poderá requerer tais quantias já incluído no aluguel.
Nos casos de reparos urgentes nos imóvel, também, de obrigação do locador, poderá o locatário as providenciar com o abatimento no aluguel. Se o locador for as realizar, o locatário deve permitir. Se o reparo demorar mais de 10 dias, o locatário poderá requerer o abatimento, proporcional ao período, no aluguel e por mais de 30 dias, poderá resilir o contrato.
A resilição contrato pelo locatário antes do término do prazo do contrato incide multa proporcional ao excedente previsto para o fim do contrato. Salvo, se por motivo de transferência por empregador, privado ou público, para prestar serviço em localidade diversa do início do contrato e sendo o locador notificado do fato com antecedência mínima de 30 dias.
Garantias locatícias
A caução, a fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento são as garantias exigíveis para garantir a locação. O parágrafo único do artigo 37, proíbe que tais garantia sejam simultaneamente exigidas num mesmo contrato, mas poderá prever o contrato que na falta ou decaindo uma das garantias a outra que a substituirá.
As garantias persistem até a efetiva entrega do imóvel.
A caução é tipo de garantia em que o locatário do contrato deixa a disposição do locador, com preferência, bem móvel ou imóvel, capaz de compensar futura cobrança por débitos pelo não pagamento do aluguel. Quando a caução recai sobre bem imóvel, deve ser averbada junto a sua inscrição no respectivo cartório. Quando a caução for bem móvel, poderá ser em dinheiro, neste caso, será o adiantamento de no máximo 3 meses do valor do aluguel que deverá ser depositada em cardeneta de poupança , revertendo as vantagens ao locatário. Sendo por títulos e ações a caução deverá ser substituída em 30 dias, quando as entidades emitente falirem, entrarem em liquidação.
A fiança, em termos simplistas, é caução feita por terceiro a benefício do locatário. Ela se estende a todas as obrigações do locatário.
O fiador pode pedir a sua desoneração por notificação feita ao locador e locatário, ficando desde então, responsável, ainda, pela locação pelo período de 120 dias.
Seguro fiança locatícia, é a fiança da fiança, isto é, o fiador vai realizar um seguro em instituição financeira da sua fiança.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização são aplicações financeiras com fundamento de constituir fundos especificamente para garantia imobiliária e que caracterizam- se por sua indisponibilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade. Como títulos de valores mobiliários suas cotas são administradas pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, segundo o art. 88 da lei n. 11.196, de 21 de novembro de 2005.
Segundo o artigo 40 da LI se pode requere novo fiador ou sua substituição nos seguintes casos:
“I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.”
Obs.: art. 37, IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Locação Temporária
A locação temporária, como se pode ter idéia é a locação de imóvel, mobiliado ou não por um curto período de tempo, sempre determinado e que não ultrapassa os 90 dias, como por exemplo, aluguel de casa de praia para as férias anuais.
O pagamento da locação do imóvel pode ser requerido em um só pagamento e que seja antecipado os aluguéis e encargos, podendo, ainda, o locador requerer qualquer da s garantias locatícias.
Permanecendo o locatário no imóvel por mais de 30 dias, presume-se prorrogado a alocação por tempo indeterminado, não sendo exigível o adiantamento de aluguel e encargos. Neste caso, para o locador denunciar a locação poderá o fazer após 30 dias ou ocorrendo qualquer das hipóteses do art. 47 da Lei do Inquilinato.
Retomada do imóvel pelo locador
O locador pode pedir o imóvel, respeitando-se as regras legais nos casos: despejo por mútuo acordo; na decorrência da prática de infração legal ou contratual; na decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; quando da necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada; com o seu emprego; se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Nos casos em que o locador exigir o imóvel para uso próprio, cônjuge ou companheiro, ascendente ou descendente, que não disponha de imóvel próprio deverá demonstrar em juízo tal necessidade.
Observações
A lei do Inquilinato prevê 4 ações: a Ação de Despejo, própria para se reaver a posse do imóvel alugado, consta regrada nos artigos 59 a 66, com alterações pela Lei n. 12.112/09, nos artigos 59 e 62; a Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da locação, artigo 67; a Ação Revisional de Aluguel, artigos 68 a 70, artigo 68 alterado pela Lei n. 12.112/09;e a Ação Renovatória, arts. 71 a 75, com alterações nos artigos 71 e 74 feitos pela Lei n. 12.112/09. Esta última ação é especifica a locação não residencial, não aplicável a residencial porque é faculdade do proprietário do imóvel locado reavê-lo.
Informações Sobre o Autor
Deborah Maria Ayres
Advogada.
