SUMÁRIO: Introdução. 1. Noções conceituais – 2. Natureza do contrato – 3. Classificação dos corretores – 4. Direitos e deveres dos contratantes – 5. A desistência do negócio imobiliário e o pagamento da comissão ao corretor de imóveis – 6. A extinção do contrato de corretagem – 7. Considerações finais – Referências.
INTRODUÇÃO
O estudo se propõe analisar o contrato de corretagem sob a perspectiva da responsabilidade civil entre os contratantes do negócio.
Sabe-se que para compreender a figura da corretagem no mundo contemporâneo, torna-se relevante fazer uma análise do tema não meramente num prisma técnico e jurídico, mas, sobretudo, no contexto teórico e prático.
Assim, este estudo buscará apontar, num primeiro momento, questões teóricas como conceitos, natureza do contrato, classificação dos corretores, bem como, os direitos e os deveres das partes.
Num segundo momento, no entanto, pretende-se perquirir questões pragmáticas deste importante ramo do negócio imobiliário, quais sejam: a desistência do negócio e o pagamento da comissão, bem como, a extinção do contrato de corretagem.
Por fim, buscar-se-á analisar a alteração promovida, no dia 20 de maio de 2010, no artigo 723 do Código Civil pela Lei 12.236 de 2010.
1. NOÇÕES CONCEITUAIS
Preliminarmente, cabe reforçar que a corretagem, na vigência do Código Civil de 2002, é um contrato em espécie, portanto, típico.
Elucida Fran Martins (1998, p. 298) que apesar de alguns autores ainda entenderem que o negócio não é típico, parece mais aceitável a doutrina que vê na corretagem um contrato autônomo, muito embora bastante aproximado dos contratos de mandato e comissão.
Ocorre que a comparação entre a corretagem e outros contratos, como agenciamento, representação comercial e comissão, fica sem sentido quando se baliza o objeto à compra e venda de imóveis (AVVAD, 2009, p. 660).
O contrato de corretagem é negócio no qual um sujeito, não ligado ao outro em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outrem, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato.
O corretor realiza a intermediação do objeto da negociação entre comprador e vendedor, ou entre locador e locatário, ou entre os permutantes, pondo o outro contratante em contato com pessoas para a celebração do negócio jurídico, ou alcançando informações que necessita.
Assim, a corretagem, especialmente no âmbito imobiliário, é um negócio jurídico contratual que adquiriu grande significação e notável incremento, e por isso merece melhor disciplina e mais detida cogitação do Código Civil atual.
Neste prisma, passamos a análise do negócio da corretagem a partir da sua tipificação no Código Civil de 2002, e, consequentemente, considerando as ressalva expressamente indicadas, no artigo 729, desse diploma legal.
2. NATUREZA DO CONTRATO
Como dito, a corretagem é um a atividade “intermediatriz entre pessoas que desejam contratar, ou praticar para outrem algum ato” (RIZZARDO apud PONTES DE MIRANDA, 2009, p. 776).
Assim, corretagem pressupõe a atuação de uma das partes, o corretor, no sentido de aproximar pessoas que tenham interesse econômico equivalente, isto é, aproximar pessoas que pretendam contratar (DINIZ, 2009. p. 450).
Trata-se de negócio bilateral, pois gera obrigações para ambos os contratantes. Não é pacífica, porém, esta caracterização. Para alguns autores será sempre unilateral; para outros, no entanto, pode ser bilateral ou unilateral.
Segundo a regulação do Código Civil, na corretagem, é patente a sua bilateralidade e a sua onerosidade. Sobre a natureza onerosa desse contrato, esclarece Arnaldo Rizzardo (2009, p. 776):
“A onerosidade lhe é inerente, posto que, uma vez aproximada as partes, e consumado o negócio, assiste ao corretor o direito ao recebimento da remuneração. Não interessam a falta de estipulação e a conclusão integral do negócio”.
A corretagem é um contrato oneroso, porque dele auferem vantagens ambos os contratantes. É também consensual, porque se forma pelo simples acordo de vontade das partes, podendo ocorrer por meio escrito ou verbal[1]. Por fim, apresenta natureza aleatória, porque o corretor corre os riscos de nada receber, nem obter o reembolso das despesas da celebração.
Seguem entendimentos sobre o tema:
“Se o proprietário vende o imóvel diretamente, dentro do prazo de opção com exclusividade, deve pagar a comissão ao corretor. Ação de cobrança procedente” (TJRJ – Ac. nº 16.162 – Apel. Cível 654/78 – Rel. Des. Ronald Accioly).
“Vendido o bem a terceiro diretamente pelo cliente, ainda na vigência do prazo de exclusividade faz jus o corretor ao preço da comissão contratada” (TACIVRJ – Ac. da 4º Cam. – Vot. Unân. – Rel. Juiz Murilo Fábregas).
Como contrato consensual que é, não exige observância do requisito formal. No entanto, deve ficar evidente a função do corretor, no negócio, quanto à sua atribuição de agenciar e intermediar os interesses ali envolvidos. Além disso, caso não haja o mútuo consenso entre corretor e dono do negócio, não há se falar em contrato de corretagem, e, consequentemente, nenhuma comissão poderá ser exigida.
Cabe ponderar que para a perfeição do contrato, os requisitos de validade do negócio jurídico, indicados no artigo 104 do Código Civil, devem ser observados, a saber: agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não proibida em lei.
Ocorre que, quanto ao sujeito, existem determinações especiais. Assim, para um sujeito ser corretor, ele está obrigado a observar prescrições em lei especial que regulam o registro do mesmo no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI).
Quanto ao aspecto objetivo do contrato, a impossibilidade absoluta do objeto gera a nulidade deste contrato, como de qualquer outro. É também nulo, se o objeto do contrato for ilícito.
Neste ponto, advertimos que a ilicitude resultará da do ato que se pretende obter, como é o caso de ser o corretor encarregado de agenciar venda de bem imóvel pautado em negócio ilícito. Assim sendo, a corretagem ilícita, pelas consequências anti-sociais que acarreta, não gera efeitos, mas caso a comissão já tiver sido paga, não tem cabimento a repetição como indébito, pois, na visão de Caio Mário (2005, p. 388) “o ilícito não pode originar uma ação, ainda quando o agente efetue o pagamento sem a isto ser compelido”.
3. CLASSIFICAÇÃO DOS CORRETORES
Há duas espécies de corretores, segundo Caio Mário (2005, p. 385), a saber:
“a) corretores oficiais, que são os de fundos públicos, de mercadorias e de navios, e têm a sua profissão legalmente disciplinada; estão sujeitos a requisitos especiais para exercê-la – de idade, de idoneidade, de cidadania – e são nomeados pelo chefe do Executivo (…); b) corretores livres, que são as pessoas, sem designação oficial, que exercem, com ou sem exclusividade, o ofício de agenciadores, em caráter contínuo ou intermitente”.
O estudo se concentra no corretor voltado para a prática de atividade imobiliária. Neste ponto, cabe reforçar que tal prática é regulada pela Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que impõe regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.
Neste prisma, dispõem os artigos 2º e 3º da referida lei:
“Art. 2º – O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Art. 3º – Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Parágrafo Único – As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por Pessoa Jurídica inscrita nos termos desta Lei.”
Das normas citadas, o que se percebe é a tentativa do Estado de impor restrições àqueles que pretendem atuar nesse importante ramo profissional, a fim de limitar a prática profissional daqueles que pretendem exercê-la sem a devida habilitação, dentre outras formas de controle e dirigismo.
4. DIREITOS E DEVERES DOS CONTRATANTES
As obrigações do corretor giram em torno da aproximação e da mediação das partes com vistas á realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas ou decorrer da lei, ou dos usos e costumes. Em princípio, cabe-lhe envidar esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar, etc.
Por exemplo, na compra e venda de bens imóveis, o corretor deverá acompanhar os possíveis compradores, aproximá-los do vendedor, dar toda a assistência, até que o negócio se considere fechado. Salvo proibição expressa, tem o corretor a faculdade de servir-se de outra pessoa (delegação da atividade para outro corretor).
Neste ponto, interessante discussão se dá quanto ao dever de pagamento da comissão. Por isso, questionamos: quem deve pagar a comissão de corretagem numa promessa de compra e venda de imóvel, quando a corretora é contratada pela incorporadora? Segue julgado sobre o tema:
“CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1º DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%.É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária .A correção é devida a partir da data em que foi celebrado o contrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, não pode esta pretender que o comprador arque com o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado como pagamento de parte do preço da unidade imobiliária adquirida.É abusiva a multa moratória fixada em 20% do valor da prestação, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do § 1º do art. 52 do CDC. Precedentes do TJERJ. Provimento do recurso”. (TJ/RJ. Processo nº 2008.001.24235. Décima Sexta Câmara Cível. 15 de Setembro de 2008).
Pedro Elias Avvad (2009, p. 661) faz importante observação pragmática sobre a questão do pagamento da comissão na incorporação, na compra e venda de terrenos para a incorporação imobiliária, alertando que, nesses casos, “a corretagem é usualmente paga pelos adquirentes, para que os corretores se sintam estimulados a trazer-lhes os negócios que conseguirem”.
Sobre o dever de diligência e prudência no exercício da atividade, o corretor tem deveres fiduciários perante o comitente, sendo o principal o de informá-lo de todos os aspectos que envolvem as negociações e que possam ter influência na decisão de celebração ou não do contrato planejado, sob pena de responder pelas perdas e danos que venha a causar ao seu cliente, na forma do artigo 723 do CC, a saber:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)
Por outro lado, a obrigação fundamental do comitente, o dono do negócio, é pagar a comissão, na forma estipulada, ou segundo o que determina a lei ou os costumes. Não depende, todavia, ela do recebimento integral do preço, ou da execução do contrato. É devida, desde que se considere este ajustado. Basta a assinatura de instrumento preliminar, ou da tradição de arras. E, frequentemente, nos negócios imobiliários, cobra-se uma quantia a título de entrada, satisfatória a cobrir aquela comissão.
Temos que, a comissão, salvo quando o caso de vigorar quantia determinada, pode ser fixada sob modalidade de um percentual, sendo esta calculada sobre o valor do contrato, ou, ainda, poderá ser fixada a partir da vantagem ou do proveito do dono do negócio.
Pedro Elias Avvad (2009, p. 661) ensina que há a modalidade de pagamento através do over price (sobrepreço), que alguns consideram não ética, por poder configurar um enriquecimento ilícito, no entanto, não há proibição legal nesse sentido, sendo, assim, permitida a sua utilização.
5. A DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO E O PAGAMENTO DA COMISSÃO AO CORRETOR DE IMÓVEIS
Não afeta o direito do corretor à retribuição o fato de se arrependerem as partes do negócio entabulado, ou de uma delas dar causa à resolução, segundo dispõe o artigo 725 do CC.
Ressalta-se que o corretor não garante o contrato. Sua atividade é limitada à aproximação das pessoas, e cessa a obrigação, fazendo jus ao pagamento, uma vez efetuado o acordo. Todavia, se em lugar do contrato objeto da corretagem outro for celebrado, nenhuma comissão é devida, a não ser que o mesmo resultado econômico seja obtido.
Há divergência jurisprudencial sobre a natureza da obrigação que deriva da ação do corretor no contrato de corretagem: uma corrente entende que trata-se de obrigação de meio; outra, no entanto, entende que é uma obrigação de resultado[2].
Maria Helena Diniz (2003, p. 400) entende que “o objeto do contrato de corretagem ou de mediação não é propriamente o serviço prestado pelo corretor, mas o resultado desse serviço”. Não concordamos com tal entendimento. Consideramos que a obrigação do corretor é de meio, pois ele, como dito acima, não garante o negócio.
Ajustada a corretagem exclusiva, a comissão é devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente, salvo se o comitente comprovar a inércia ou a ociosidade do corretor, na forma do artigo 726. E se este puser outros corretores, que venham a agenciá-lo, a comissão será devida a todos em quotas iguais, salvo se tiver ocorrido ajuste em contrário (artigo 728).
Assim, pode-se fazer o questionamento: quando corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do bem, e o negócio não se concretiza, ele faz jus à comissão?
Seguem entendimentos do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto:
“CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA. – A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ. – Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. – Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida. Recurso especial improvido”. (STJ. Recurso Especial nº 1.072.397. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento: 15 de setembro de 2009).
“COMISSÃO DE CORRETAGEM – Aproximadas as partes e formalizado o negócio, com dia marcado para a assinatura de escritura de compra e venda, se esse não se realiza, única e exclusivamente, por culpa do devedor, é devida a comissão de corretagem”. (STJ. REsp 147317 – SP – 3ª T. – Relator Min. Eduardo Ribeiro – DJU 12.04.1999 – p. 144).
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais também já se manifestou no mesmo sentido:
“DIREITO CIVIL – CORRETAGEM – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NEGÓCIO EFETIVADO – INTERMEDIAÇÃO – COMISSÃO DEVIDA. Na circunstância de o negócio ser efetuado somente após, sem conhecimento da corretora, decorrendo, porém, a sua conclusão das atividades mediadoras daquela, impõe-se o pagamento da comissão de corretagem. A remuneração é devida diante do resultado útil obtido e para o qual influiu o corretor pelos seus atos de intermediação”. (TJ/MG. Processo 1.0024.04.394652-4/001. Relator: José Affonso da Costa Côrtes. Data da Publicação: 04/11/2008)
Entendemos que se o corretor atuou de forma diligente e prestou seus serviços ao comitente, por via de consequência, não poderá ser penalizado pela extinção contratual praticada pelo interessado no imóvel. Portanto, o direito do corretor à comissão advém do acordo por ele promovido.
6. A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM
Cessa o contrato de corretagem: pela morte do corretor, pela do comitente, pela conclusão do negócio, pelo escoamento do prazo, pela renúncia ou revogação, se tiver sido ajustado por prazo indeterminado. Neste último caso, é devida a comissão, se o negócio for concluído com pessoa que, na vigência do contrato, tenha sido aproximada pelo agenciador ao comitente. Se o negócio for realizado após o vencimento do prazo, mas decorrente de atividade do corretor, este tem direito à remuneração, na forma do artigo 727 do Código Civil[3].
Se o negócio não for concluído, o corretor não tem direito à comissão, nem pode recobrar as despesas que tenha efetuado, porque, sendo aleatório o contrato, o corretor toma a si os riscos de nada vir a receber, a não ser que consiga êxito na sua intermediação.
Todavia, se o direito de denunciar o contrato tiver sido excluído do negócio, a comissão será devida desde que fique comprovado que o corretor realizou a agenciação, e o negócio não se concluiu pela recusa arbitrária do comitente.
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O trabalho analisou o contrato de corretagem sob a perspectiva da negociação imobiliária, de acordo com as disposições normativas indicadas no Código Civil e da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978.
Nesta linha, apresentamos a natureza jurídica do contrato, a classificação da corretagem, os direitos e deveres dos contratantes, situações de pagamento da comissão ainda que haja a desistência do negócio, e, por fim, o tratamento dado à extinção da corretagem.
Dada a importância do tema desistência do contrato, na prática forense, aprofundamo-nos na questão da retenção da corretagem por parte do corretor e a análise de algumas decisões judiciais. Apontamos, nesta questão, uma fundamentação voltada para a retenção da comissão, sendo esta devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente ou caso haja interrupção do negócio por parte do outro contratante agenciado.
Informações Sobre o Autor
Bruna Lyra Duque
Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Advogada e sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados
