Resumo: As certidões de ações reais ou pessoais reipersecutórias são habitualmente exigidas para a concretização de negócios jurídicos imobiliários por instrumento público. Entretanto, tais ações são de difícil compreensão pelo público leigo, a começar pela terminologia. Assim, o foco desta pesquisa é esclarecer o significado e os efeitos das referidas ações judiciais.
Sumário: 1. Conceito de ação real; 2. Espécies de ações reais; 3. Conceito de ação pessoal reipersecutória; 4. Espécies de ações pessoais reipersecutórias; 5. Registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias no registro de imóveis; 6. Distinção entre o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias e a averbação premonitória; 7. Conclusão.
As transações imobiliárias formalizadas por escritura pública devem conter as exigências documentais da Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto Federal 93.240/86. Dentre os documentos a serem apresentados ao notário escolhido pelos interessados para lavratura de escritura pública que envolve bem imóvel, destacam-se pela sua difícil compreensão as certidões de ações reais ou pessoais reipersecutórias. Tais documentos devem ser expedidos pelo Registro de Imóveis onde o imóvel estiver matriculado, sendo válidos por 30 dias, para este fim.
A ação real tem como objeto do pedido feito pelo autor a tutela de direito real. A expressão “direito real” tem origem no latim jus in re cujo significado é direito sobre a coisa. Assim, aquele que possui direito sobre uma coisa, móvel ou imóvel, é o legitimado para a propositura da ação real. Como assevera Maria Helena Diniz, “compete sua promoção àquele que é o titular do direito real contra quem não o quer reconhecer, detendo injustamente a coisa sobre a qual recai aquele direito”. Podemos tomar como exemplos de ações reais, os seguintes: a usucapião, a de reconhecimento de um usufruto, uso ou habitação, a hipotecária e a reivindicatória, sendo esta última caracterizada como a ação do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário. Ainda, merecem destaque os interditos possessórios, quais sejam: a reintegração de posse, para o caso de esbulho possessório, a manutenção de posse, relativa à turbação da posse, e o interdito proibitório, quando houver ameaça de retirada da posse.
Os direitos reais estão elencados no artigo 1.225 do Código Civil brasileiro, a saber: I – a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a habitação; VII – o direito do promitente comprador do imóvel; VIII – o penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese; XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; XII – a concessão de direito real de uso. Embora não conste no rol do referido artigo, a propriedade fiduciária também constitui direito real. Na modalidade de bem móvel, a propriedade fiduciária está regulada no Decreto-Lei nº 911/69. Quando recai sobre bens imóveis, a regulamentação é a contida na Lei Federal 9.514/97.
A ação reipersecutória, por sua vez, objetiva que o autor retome ao seu patrimônio o que lhe pertence, mas se encontra em poder de terceiro ou na esfera patrimonial do réu que não cumpriu uma obrigação contratual. Em linguagem acessível, é a ação que persegue uma coisa em decorrência de relação obrigacional não honrada pelo devedor. A melhor definição é abordada pelo registrador Sérgio Jacomino, em citação ao professor Aureliano de Gusmão, o qual considera ações pessoais reipersecutórias as que, “derivando de uma obrigação, têm uma direção real, recaindo sobre uma cousa certa (rem sequuntur) e podendo ser propostas ou contra a pessoa obrigada ou contra o possuidor da cousa”. A autora Maria Helena Diniz complementa que “essas ações pessoais são designadas “reipersecutórias”, porque, embora oriundas de relação de direito pessoal, têm por finalidade a aquisição de um direito real ou o esclarecimento de dúvidas sobre uma coisa”.
A ação pauliana pode ser um bom exemplo de ação pessoal reipersecutória. Como se sabe, a referida ação é cabível quando estiver caracterizada a fraude contra credores prevista no artigo 158 do Código Civil. Assim, quando o devedor em estado de insolvência realiza um negócio de transmissão de bens onerosa (compra e venda, p. ex.), gratuita (doação) ou remissão (perdão) de dívida, os credores quirografários, ou seja, que não têm garantia real, podem pleitear a anulação do ato por ser lesivo aos seus direitos. Obviamente, o caráter reipersecutório da referida ação, para fins de registro imobiliário, somente será evidenciado quando o negócio jurídico anulável tiver por objeto bem imóvel.
Lado outro, a propositura de uma ação para cobrança de valor pecuniário ou de qualquer outra que não vise diretamente um imóvel, mas possa gerar a constrição de bens imóveis do réu, não configura ação pessoal reipersecutória. Em acórdão referente a pedido de registro de citação de ação declaratória de cancelamento de protesto de título extrajudicial, a Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo negou provimento à Apelação Cível nº 722-6/7, da Comarca de Olímpia, sob o fundamento de que “eventual condenação na ação ajuizada e o não pagamento voluntário, que eventualmente poderá acarretar na penhora de um ou mais bens imóveis de propriedade do réu, não tem o condão de caracterizar a ação ajuizada como pessoal de natureza reipersecutória, porque a ação em si não busca nenhum imóvel”.
No serviço de registro de imóveis, devem ser registradas no Livro nº 2 as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, conforme o artigo 167, inciso I, nº 21, da Lei Federal 6.015/73. O referido ato não apenas dá ciência aos interessados da existência dessas ações, como também se presume cometida em fraude à execução qualquer aquisição imobiliária posterior à sua inscrição. Portanto, a aquisição poderá ser judicialmente declarada ineficaz, não podendo o adquirente fundar-se na boa-fé. Seguindo tal corrente, Regnoberto M. de Melo Jr. ensina que “o efeito do registro imobiliário da citação de ações relativas a imóveis é declaratório. Como documento público que é, fazendo “prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o tabelião, ou o funcionário declarar que ocorreram em sua presença”, a teor do artigo 364 do CPC, o registro imobiliário da citação é poderoso instrumento probatório de fraudes na transmissão e, ou, constituição de direitos sobre coisa imóvel”.
Uma última distinção diz respeito à averbação premonitória prevista no artigo 615-A do CPC, introduzido no referido diploma legal pela Lei 11.382/06. No ato de distribuição, é possível que o exequente obtenha certidão que comprove o ajuizamento de ação executória, a qual poderá ser averbada no registro de imóveis. Assim como no registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, a averbação premonitória firma a presunção de fraude à execução para oneração ou alienação de bens, após a feitura do ato. No entanto, pelo teor normativo, verifica-se que a averbação premonitória aplica-se tão somente às ações vinculadas ao processo de execução, ao passo que o registro das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias é mais abrangente, recaindo sobre ações ordinárias, na maioria das vezes. A dúvida que surge, então, é quanto às ações de execução, posto que uma demanda desta natureza também possa ser pessoal reipersecutória. Podemos exemplificar essa situação com a ação de cobrança relativa ao valor remanescente de aquisição de um imóvel, quando a compra e venda se der em caráter pro solvendo. O não cumprimento de uma obrigação contratual pelo devedor que é o pagamento faz desta ação não apenas executória, mas também pessoal reipersecutória, já que repercute sobre o bem imóvel objeto do negócio jurídico. Logo, a mencionada demanda poderá originar a certidão premonitória e a certidão de citação de ação pessoal reipersecutória.
A manifestação de vontade válida nas relações jurídicas decorrentes das transações imobiliárias não é suficiente para garantir às partes os desejáveis efeitos do negócio jurídico. Esta percepção aplicada ao foco desta pesquisa, ou seja, as ações reais ou pessoais reipersecutórias, atenta ao adquirente da necessidade de avaliação da matrícula do imóvel que pretenda adquirir para tomar conhecimento de eventuais ações publicizadas no álbum imobiliário, podendo assim, formalizar um negócio jurídico seguro e sem riscos.
Informações Sobre o Autor
Fabrício Petinelli Vieira Coutinho
Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Conclusão do curso: dezembro de 2006; Tutor do Curso de Pós-Graduação \”lato sensu\” em Direito Registral Imobiliário ofertado pela PUC Minas Virtual, em convênio com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRB; Escrevente cartorário.
