Comentários à nova Lei de Locação de Imóvel Urbano

Resumo: O presente estudo destaca as mudanças recentes e mais significativas promovidas pela Lei 12.112/2009, onde alterou a Lei 8.245/1991, visando aperfeiçoar as regras procedimentais concernentes a locação de imóveis urbanos.

Palavras chave: comentários; nova lei; locação

Abstract: This study highlights the recent changes introduced by the Law 12.112/2009, which amended the Law 8.245/1991, aiming to improve the procedural rules regarding the leasing of urban property.

Keywords: feedback; new law, lease.

Sumário: I. Introdução. II . A Lei 12.112/2009. II A. Do contrato. II B. Da separação. II C. Do despejo. II D. Do fiador. III. Conclusão.

I – INTRODUÇÃO

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima que em todo o país tenha mais de 3 milhões de imóveis que encontram-se fechados, tendo em vista a desistência dos proprietários em alugá-los, pois não querem correr o risco de entregar o imóvel para algum locatário que futuramente poderá dar mais prejuízo do que lucro para o locador, isso, porque a Lei 8.245/91 é arcaica por demais, chegando a ser benéfica quando se trata do despejo; e o judiciário que julga conforme os ditames legislativos, aliado a gritante ineficiência da prestação jurisdicional, não colabora para demonstrar que a justiça não deve tardar e nem tampouco falhar.

A idéia da nova lei que garante o despejo imediato dos inadimplentes é de animar os proprietários de imóveis a colocá-los de novo no mercado de locações, oferecendo uma oferta maior de opções para aqueles que vivem de aluguel, o que conseqüentemente refletirá em uma baixa nos preços em virtude da alta oferta.

A mais recente Lei 12.112/2009 que descreve regras de locação de imóveis urbanos, intitulada por alguns de Lei do Inquilinato, veio com a intenção de privilegiar o fiador, o proprietário e o bom pagador.

Há 18 anos estagnada, a Lei 8.248/91 urgia por mudanças significativas, haja vista a flagrante ineficácia temporal que os tribunais pátrios promovem para com os jurisdicionados.

Não é demais lembrar que uma ação de despejo atualmente demora de 12 a 14 meses para ser efetivada, o que onera o débito com aluguel, condomínio – quando for o caso – e o IPTU.

II – A LEI 12.112/2009

A referida lei dispõe que o fiador poderá se eximir das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando ainda responsável pelos efeitos da fiança pelo prazo de 120 dias após a referida notificação. A Lei 8.245/91não tratava desse assunto de forma específica, sendo assim, cabia ao Código Civil promover a resolução dos conflitos advindos dos contratos de locação.

O proprietário do imóvel é flagrantemente beneficiado, pois para dar mais garantias ao locador e exonerar determinada empresa fiadora que esteja passando por problemas financeiros, a nova lei dispõe que o proprietário pode exigir um novo fiador quando o antigo ingressar no regime de recuperação judicial.

O texto destaca ainda que em havendo ação de despejo do locatário, esta só poderá ser suspensa se o mesmo quitar de forma integral a dívida pra com o proprietário ou a imobiliária em até 15 dias. Na Lei 8.245/91era necessário apenas e tão somente a apresentação de um requerimento onde o locatário atestava a intenção de saldar a dívida, o que atrasava substancialmente a ação de despejo, causando ainda mais prejuízo para o proprietário do imóvel.

Adotou-se com o novo diploma o chamado mandado único de despejo, sendo que essa mudança anula a necessidade de expedição de dois mandados e conseqüentemente duas diligências, dentre outros procedimentos que emperram a eficácia da lei.

Temos ainda a adequação da lei ao Código Civil, que mantém a proporcionalidade da multa rescisória nos casos em que o imóvel alugado for devolvido antes do prazo pactuado.

No caso de divórcio ou morte do locatário, a nova lei criou regras para a manutenção ou substituição do fiador, o que na lei anterior era imprevisível ocorrer.

Visando um desenvolvimento objetivo, porém eficaz para a assimilação das mudanças mais significativas dispostas na lei ora em comento, passamos a relacionar de forma concisa o que se mostra mais relevante, vejamos:

II – A) DO CONTRATO

No que tange ao prazo do contrato, este foi mantido em 30 meses, podendo ser para menos ou para mais, sendo que neste caso haverá conseqüências.

Quanto a renovação, conforme já previsto no Código Civil, encerrado o prazo as partes estão livres para deixar ou requerer o imóvel – conforme o caso – podendo o locatário permanecer no imóvel apenas se cobrir oferta.

Acerca da retomada do imóvel, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Referente a rescisão contratual, o locatário não mais está obrigado a pagar a multa estabelecida no contrato de locação, cabendo-nos destacar que os tribunais pátrios já vinham determinando que assim o fosse. Destacamos que o valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que faltar para o fim do contrato.

No caso de disputa judicial, o juiz fixará um valor para aluguel provisório que é limitado a 80% do montante corrente.

II – B) DA SEPARAÇÃO

No tocante a obrigação, em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o(a) cônjuge ou o(a) companheiro(a) que permanecer no imóvel, sendo esta regra válida, logicamente, apenas para imóveis residenciais.

Em caso de separação do casal, o fiador pode exonerar-se de suas responsabilidades até 30 dias após a comunicação da separação, entretanto, ficará responsável pela fiança para os próximos seis meses.

II – C) DO DESPEJO

Nos casos de contratos que dispensem fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se porventura descumprir o contrato e ficar inadimplente.

No tocante a ação de despejo o locador ao promover a mesma só poderá proceder a retirada no caso de ser efetuado o pagamento do débito com a devida correção monetária no prazo de até 15 dias, diferente do que era previsto anteriormente, quando para suspender a ação bastava que fosse apresentado ao juízo um documento chamado de intenção de pagamento.

A eficácia da sentença judicial foi valorizada quando a nova lei determina que ao ser julgada procedente a ação de despejo o juiz imporá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, ao contrário da legislação anterior que dispunha de um prazo de seis meses, o que era um absurdo.

II – D) DO FIADOR

A comprovação de renda do fiador deve ser feita tanto no início quanto na renovação do contrato.

O fiador tem garantido o direito de exonerar-se de suas obrigações, entretanto, permanecerá responsável pela obrigação contraída pelo prazo de 120 dias após a comunicação do desligamento do contrato.

III – CONCLUSÃO

Concluímos festejando a iniciativa do legislador em dinamizar o instituto da locação, inserindo-o na realidade atual, onde não deixou de contemplar um significativo ganho para os dois lados – locador e locatário – ao tempo em que vislumbrou para ambos a idéia de garantias objetivas, criando para o locador garantias substanciais, dentre a mais relevante – salvo melhor juízo – destacamos a celeridade do despejo quando da inadimplência contratual, e para o locatário, a facilidade de se contratar sem que seja submetido ao calvário de conseguir dois fiadores ou ainda, proceder o depósito bancário como garantia locatícia.