Resumo: O presente artigo objetiva abordar sobre o contrato de promessa de compra e venda que mesmo com registro em Cartório, por algum outro motivo não venha a ser finalizado pelas partes impedindo o promitente comprador de adquirir o imóvel na sua forma plena, com a outorga do título definitivo, prática essa bastante comum na cidade de Manaus. Para a obtenção dessa proposta foi possível analisar o ordenamento jurídico que trata sobre a propriedade imóvel; bem como da Lei Orgânica do Município de Manaus que versa sobre a política urbana de desenvolvimento de programas sociais que realiza a doação de imóveis como forma também de se obter o título definitivo, além de pesquisa bibliográfica e documental nos Cartórios de Registro de Imóveis na capital. Ao final, vê-se a necessidade de se alterar as práticas cartorárias ao menos quanto à obtenção do título pela demonstração de vontade do promitente vendedor em transferir o imóvel ao promitente comprador. Palavras-chaves: Propriedade imóvel. Promitente comprador. Título definitivo.
Abstract: The current article has as objective buying-selling letter of engagement, which even with official registry, for some reason may not be finalized by the parties preventing the prominent buyer from acquiring the asset in its full form, with the permanent grant, which characterizes a common happening in Manaus. In obtaining this proposition it was possible to analyze the legal ordering which is about the property of the asset; As well as the Manaus organic municipal law which concerns social programs development urban politics which donate real state as a way of obtaining a defining document, in addition to research of official documents in the Municipal registry bureau. For last, it’s necessary to alter the registry practices as far as concerning the defining document for the willingness of the prominent seller in transferring the asset to the prominent buyer.
Keywords: Real State. Prominent buyer. Defining document
Sumário: 1. Introdução 2. Da Promessa de compra e venda 2.1 Definição 2.2 Os aspectos contratuais da promessa de compra e venda 2.2.1 Posse versus domínio 2.3 Eficácia real da promessa de compra e venda 3. Ordenamento jurídico sobre a promessa de compra e venda 3.1 Breve histórico 3.2 A aplicação do ordenamento jurídico no Brasil 3.3 A aplicação da política pública urbana no Município de Manaus pela LOMAN 4. Validação do contrato da promessa de compra e venda e seus efeitos jurídicos 4.1 Do registro em cartório 4.2 Adjudicação compulsória 5. Considerações finais.
1. Introdução
A questão sobre a aquisição de propriedade imóvel no perímetro urbano e a obtenção do tão estimado título definitivo já vinha passando por várias transformações no ordenamento jurídico brasileiro inclusive quanto a sua classificação no Código Civil.
O reflexo das relações civis que envolvem as partes na promessa de compra e venda são extensas, e vão desde o descumprimento de uma das partes em finalizar o contrato, principalmente quanto à transferência do nome do proprietário primeiro ao novo proprietário até o desenrolar dos tramites cartorários para obtenção do título definitivo, chegando, em alguns casos, a ser resolvido na seara judicial por meio da adjudicação compulsória.
Para tanto, será abordado alguns aspectos que diz respeito ao contrato de promessa de compra e venda e os requisitos a serem preenchidos a fim de ser realizado o seu registro no Cartório de Títulos e por fim a obtenção do título definitivo da propriedade imóvel localizada preferencialmente no território do município de Manaus.
Tal prática é bastante comum em todo o Brasil, em especial na cidade de Manaus. Contudo, a Prefeitura de Manaus vem amenizando esses transtornos imobiliários com a implantação do programa social de moradia havendo a doação dos imóveis localizados dentro da sua faixa territorial já disponibilizando o título definitivo, desde que preenchidos certos requisitos imposto pela Lei Orgânica do Município, a LOMAN.
A legislação municipal condiz com o princípio basilar da propriedade, a função social, inserido no art. 5º, incisos XXII e XXIII da CF/88, cuja interpretação não trata da utilização da propriedade para fins de produtividade da terra, mas para moradia em comunhão com sua família, com uso e gozo a que os mesmos têm direito, até porque uma família pode obter a posse de uma propriedade apenas para moradia.
Os princípios fundamentais norteadores das relações sóciocontratuais pactuadas entre os seres humanos, não estão atrelados somente ao aspecto material com o bem adquirido, tanto faz ela de forma completa ou incompleta, mas psicológica e espiritual, como dizer que a pessoa não possui a posse plena quando viveu em um lugar onde constituiu família, construiu sua história por longos anos, criou um elo com aquele lugar, sendo o bem visto às vezes não como coisa, mas como algo integrado a alma.
A busca incessante por essa problemática se deu em razão da grande constatação de pessoas que adquiriam a posse do terreno por meio do contrato de promessa, conhecido vulgarmente como “contrato de gaveta”, que na maioria das vezes contem apenas o recibo de quitação do terreno, e dessa forma obtinham irregularmente o imóvel sem o definitivo cumprimento do contrato de compra e venda gerando maiores transtornos para a futura comercialização do imóvel com a sua desvalorização no mercado.
Para muitos a obtenção de um título definitivo de um imóvel ainda é rodeada de mistério, principalmente quanto ao seu registro no Cartório, em que a validez desse registro como título pleno para a aquisição do imóvel é que traz a tona várias discussões, muitas delas não pacíficas em torno dessa problemática.
Daí, o objetivo da pesquisa, que buscou integrar nesse artigo pesquisas com referências bibliográficas e da legislação municipal, cujo programa visa doação dos bens imóveis àqueles que já a possuíam, mas não detinham o título, e ainda foi necessário adentrar nos aspectos que norteiam o contrato de promessa de compra e venda desde a sua definição, sua evolução no ordenamento jurídico brasileiro, e outros aspectos envolvendo as práticas cartorárias e sua procedência diante dessa nova modalidade de contrato de aquisição de direito real até seu efetivo cumprimento para tornar-se definitivo.
2. Da promessa de compra e venda
2.1 Definição
A ênfase dada à promessa de compra e venda ou compromisso de compra e venda ou preliminar é unânime entre os teóricos que refletem sobre o tema. Para Filho[1] “é o instrumento pelo qual os contratantes se comprometem a celebrar, mais tarde, se cumpridas as obrigações nele avençadas, ou contrato denominado principal ou definitivo, desde que preencha as suas condições de validade”.
O pensamento de Soibelman[2] converge para a mesma direção cujo contrato de promessa ou promissório “é o contrato preliminar pelo qual se promete concluir um contrato definitivo: de compra e venda, de cessão, de hipoteca, de financiamento, etc. Em geral, qualquer contrato definitivo pode ser precedido de um contrato de promessa. Promessa de fazer um futuro contrato definitivo. Contrato preliminar, pré-contrato”. (grifo nosso)
No mesmo sentido, Gonçalves[3] apud Orlando Gomes “entende ser o compromisso de venda, pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil”.
Sobre a conceituação da promessa de compra e venda e o mecanismo desse negócio, Venosa[4] vê sob o prisma de forma geral, e explica que em determinado momento, pode não ser oportuno, possível ou conveniente às partes contratar de forma definitiva, plena e acabada.
A posição desses autores aqui considerados mostra a importância da existência das cláusulas do contrato promissório, além do que expõe o Código Civil de 2002, para que haja a aquisição dos direitos reais, com o domínio sobre a propriedade será ela concretizada por meio da outorga do título definitivo nos termos do art. 1227, mas isso é apenas a formalização posterior às obrigações a que estão vinculadas as partes nas cláusulas do contrato conforme se depreende pela leitura do art. 482 do Código.
Portanto, vem ocorrendo mudanças nos julgados acerca do entendimento sobre as questões que envolvem a aquisição de propriedade imóvel de forma incompleta em alguns tribunais, inclusive os tribunais superiores até mesmo do Pretório Excelso vêm entendendo que cada caso é mais pessoal do que material, disso se extrai a importância de mencionar a evolução das leis que versam sobre direito de propriedade.
Por isso, a grande relevância em querer ressaltar jurisprudência em torno da negociação para aquisição tanto faz por instrumento público ou particular do imóvel por meio do contrato preliminar, e o descumprimento de suas cláusulas e o direito ao título definitivo nos termos do Decreto-Lei 58/37 com suas alterações vigentes e a Lei 6.766/79.
2.2 Os Aspectos Contratuais da Promessa de Compra e Venda
Sabe-se que ao adquirente de propriedade em contrato de promessa de compra e venda, quando respeitados todos os requisitos da posse há de se considerar válido a sua aquisição pela boa-fé, princípio basilar do direito de propriedade.
Mas antes de deslindar sobre os aspectos da compra e venda faz-se necessário tecer breves comentários sobre como se constitui a propriedade e o vínculo desta com a pessoa que se faz na posse e suas classificações e o domínio propriamente dito.
2.2.1 Posse versus Domínio
Forçoso lembrar quais as classificações da posse pela doutrina e a utilizada pelo doutrinador Fiuza[5] se faz de forma direta ou indireta, justa ou injusta, de boa-fé ou de má-fé, com justo título, ad interdicta e ad usucapionem.
Os requisitos da posse são aqueles previstos nos arts 1.200 e 1.201 do CC/02, que seja de forma justa, e não por meio violento, clandestino ou precário e como as pessoas obtêm a posse é na sua maioria das vezes indireta, justa, de boa-fé, e como exemplo tem-se que o promitente comprador paga integralmente o valor do imóvel ao promitente vendedor, isso apenas na forma obrigacional do contrato preliminar.
Então, o promitente comprador praticou a obrigação de fazer, agora cabe ao vendedor a obrigação de dar, que é cumprir com uma das cláusulas do contrato preliminar, tornando-o definitivo com a devida entrega da escritura definitiva de compra e venda sendo registrado no nome do promitente comprador, claro que com prazo determinado, pois se não o fizer dentro desse prazo haverá por parte do promitente comprador a propositura de ação de adjudicação que será abordado mais adiante.
Portanto, conclui-se que para ser realmente proprietário do bem imóvel não basta ter a posse, tem que haver o domínio, sendo este de forma direta, tal qual explícita o CC/02 em seu artigo 1.196, daí se falar da eficácia real da promessa e o registro no cartório que serve como prova de que há posse para se intentar com a ação devida.
2.3 Eficácia Real da Promessa de Compra e Venda
A primeira barreira quebrada pertinente a eficácia da promessa de compra e venda, foi pelo legislador ao instituir o novo Código Civil de 2002, a Lei nº 10.406/02, incluindo no art. 1.225, inciso VII, cujo título II, essa modalidade de contrato no rol “dos direitos reais”, como direito real à aquisição do imóvel, pois no antigo Código a discussão sobre a eficácia desse contrato era duvidosa e cheia de contradições entre os doutrinadores.
Agora, ao se analisar a leitura do art. 1417, in fine, do Diploma Civil, expõe este da seguinte forma: “adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”, explicitando o legislador ordinário que há a instituição do caráter real da garantia de aquisição de um imóvel por meio do contrato de promessa de compra e venda, mesmo que não sejam preenchidos todos os requisitos do contrato de compra e venda.
Quando o próprio Código Civil diz expressamente no art. 1227, que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1245 e 1247), salvo os casos expressos neste Código, o próprio legislador deu margem a exceção de aquisição do imóvel, dentre eles a própria promessa de compra e venda.
Vale lembrar que o atual Código Civil de 2002 contemplou o contrato de promessa de compra e venda finalmente como direito real como se pode observar pelos arts. 1417 e 1418, bem como pelo art. 1.225 todos do diploma civil.
Entende ser um novo direito real o doutrinador Orlando Gomes ao ser citado por Carlos Roberto[6], que também considera a promessa de compra e venda um novo direito real, mas não pleno e ilimitado, como a propriedade, e sim um direito real sui generis, que se reduziria a simples limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui, logo, o contrato preliminar vem a ter definitivamente eficácia real a partir do seu efetivo registro imobiliário, conforme autorizado em lei.
Na realidade, o legislador ao incluir a promessa de compra e venda como uma nova espécie de direito real, queria, assim como pretendia o Decreto-Lei nº 58, o bem estar coletivo e a segurança da ordem social com vistas ao procedimento cartorário em titularizar o contrato de promessa de compra e venda em título, visto que já foi demonstrado pelo legislador o efeito da promessa de compra e venda cujo título é “Do Direito do Promitente Comprador”, disso, veio a surgir no mundo jurídico um novo direito real.
A partir dessa constatação, percebeu-se que o legislador do CC/02 acabou de uma vez com aquele sentimento de incerteza que pairava sobre a eficácia do contrato preliminar de compra e venda como também é conhecido, de ser ele direito real de gozo ou fruição; de garantia; de aquisição ou de garantia sobre coisa alheia de aquisição, para tanto vale rever um pouco sobre a evolução desse contrato no ordenamento jurídico brasileiro a fim de entendê-lo melhor.
3. Ordenamentos jurídicos sobre a promessa de compra e venda
3.1. Breve Histórico
Antes do advento do Decreto-lei 58/37, havia apenas o laço obrigacional entre promitente comprador e promitente vendedor, depois é que vinha as partes torná-lo definitivo, sendo que após o dito Decreto, a promessa de compra e venda tomou forma de contrato com eficácia real trazendo mais garantia as partes que se envolviam nesse tipo de negócio.
Ressalta Venosa[7] que anterior ao Decreto, os negócios contratuais preliminares eram regulados pelo art. 1088 do CC/16[8] que permitia o arrependimento de qualquer das partes antes da conclusão do contrato definitivo, contudo não existia sequer garantia nesse negócio, pois os promitentes compradores ficavam desprotegidos, e, por conseguinte não havia eficácia nessa modalidade contratual, desse modo o citado doutrinador expõe como exemplo que “muitos foram lesados por loteadores inescrupulosos, à época, pois na venda de lotes não edificados situava-se então a problemática”.
O W. Barros Monteiro apud Diniz[9] relembra quando no referido artigo 1088 do Código de 1916 permitia que o compromitente, antes de celebrado o contrato definitivo, se arrependesse, desde que respondesse por perdas e danos, nisso o compromissáriocomprador não tinha direito algum sobre o imóvel, se, descumprida a obrigação pessoal, inexistia meios jurídicos para fazer com que o vendedor lhe desse a escritura prometida. Se ingressasse em juízo, o máximo que poderia obter era a satisfação das perdas e danos, dado que o compromisso somente gerava um vínculo obrigacional.
No antigo dispositivo do Código não havia, portanto, muita segurança jurídica na prática desse negócio jurídico, os golpes dos contratos de gaveta estava tomando proporções extremas, porque muitas pessoas recorriam à justiça a fim de ver solucionada o contrato que não era cumprido e ter algum retorno, mas o que recebiam era uma mera indenização que chegava a ter um valor irrisório frente ao que pagavam pelo imóvel fantasma.
Tais proporções se deram devido ao crescimento das cidades gerando um enorme aumento nas vendas de imóveis, podiam ser loteados ou não loteados, claro, comprados a prestação em sua maioria.
É conveniente entender o porquê ocorria aquele tipo de dissabor ao se pagar apenas a planta do imóvel ainda não edificado e depois sair no prejuízo, porque o próprio legislador deixou a margem na época de qualificar o referido contrato como se tivesse eficácia real como um contrato de compra e venda.
3.2. A Aplicação do Ordenamento Jurídico no Brasil
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei 58/37, conforme lembra Gonçalves[10] ampliou o rol dos direitos reais, incluindo além dos que já previa o Código de 1916 e criando o contrato de promessa irretratável de venda de um bem de raiz, o que veio a afastar os inconvenientes decorrentes da aplicação do artigo 1088 do CC/16.
Ainda recorda o Procurador de Justiça de MG Rosenvald[11], que o Decreto 58/37 foi revogado apenas na parte referente a loteamento urbano, pela Lei 6.766/79 que cuida do parcelamento do solo urbano.
Atualmente, o Código Civil de 2002 dispõe no seu art. 1.417: “Mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
Os benefícios trazidos pelo Decreto-Lei e as leis posteriores que vieram alterá-lo trouxe significativa mudança para o atual Código Civil facilitando a aplicação da política pública de moradia de cunho social nos Municípios dos estados brasileiro em especial na cidade de Manaus.
3.3. A Aplicação da Política Pública Urbana no Município de Manaus pela LOMAN
O Município de Manaus tem promovido programas de habitação popular que se dá sob a forma de doação de lotes urbanizados dentro dos limites territoriais do Município, e tais programas devem submeter seus projetos para aprovação na Câmara Municipal.
Esse tipo de benefício está amparado sob a forma da Lei Orgânica do Município de Manaus, a LOMAN, cujo art. 167, parágrafo 1º dispõe que “O Município, ao promover programas habitacionais populares sob a forma de doação de lotes urbanizados em áreas de seu patrimônio, deverá submeter, previamente, o projeto à aprovação da Câmara Municipal.”
Não esquecendo que se trata de doação de imóvel para fins de moradia, em que o promitente comprador detém a posse do imóvel, porém, não detinham o registro com a propriedade em seu nome, mas apenas a posse propriamente dita, e não o domínio sobre ela, daí o relevante interesse público em querer prestar esse serviço social respeitante os princípios fundamentais previstos no art. 5º da Carta Constitucional quais sejam o da dignidade da pessoa humana, o direito à vida e à propriedade.
Para entender melhor sobre as funções sociais e como ela ampara os mencionados princípios fundamentais da Constituição e como são postas em prática pelo Município, estão elas inseridas no contexto sobre política publica urbana em que o objetivo está inserido no art. 217, caput da LOMAN em que “A política urbana tem por objetivo a ordenação do pleno desenvolvimento das funções satisfatórias de qualidade de vida e bem-estar de seus habitantes, ressalvadas as identidades culturais”.
O conceito das funções sociais está compreendido no parágrafo primeiro do art. 217 da LOMAN que são os direitos de todos os cidadãos relativos a acesso à moradia, transporte público, comunicação, informação, saneamento básico, energia, abastecimento, saúde, educação, lazer, água tratada, limpeza pública, vias de circulação em perfeito estado, segurança, justiça, ambiente sadio e preservação do patrimônio ambiental, histórico e cultural.
Portanto, a doação de bens imóveis corresponde à aplicação do interesse social concomitantemente a um dos princípios basilares da entidade pública, o do interesse público, e a função social, mas para isso têm que ser preenchidos alguns critérios como: comprovar se obteve o imóvel por instrumento particular de compra e venda, estar na posse do imóvel há pelo menos cinco anos; comprovar por meio de contas de água, luz, telefone e IPTU desde que esteja no nome de quem se encontra na posse do terreno e outros requisitos previstos no artigo 219, parágrafo único, e incisos da LOMAN.
Não correspondidos todos aqueles critérios, infelizmente há de ser o imóvel validado por outros meios que pode ocorrer quando o mesmo não pertencer ao território do Município, nesse caso, a legislação do próprio Estado haverá de proceder por meio de setor próprio, no caso, o setor fundiário, e não sendo possível esse, de qualquer maneira, existe o procedimento comum, que é recorrendo ao procedimento do Cartório e por último, se frustrada todas as maneiras, principalmente esta última, há que se recorrer judicialmente, sendo mais frustrante, uma vez que a justiça no Brasil ainda é morosa, mesmo que seja a ação própria para cumprimento do contrato preliminar.
4. Validação do contrato da promessa de compra e venda e seus efeitos jurídicos
4.1. Do Registro em Cartório
A essencialidade da escritura como importante meio de prova oponível a terceiros está disposto no artigo 108 do Código Civil de 2002, o que dá direito ao promitente comprador, como titular do direito real, exercer titularidade erga omnes, devido a possibilidade de registrar o referido contrato de promessa e de obter o escritura pública.
Sobre as atribuições no Registro de Imóveis perante o Cartório como bem ensina Gonçalves[12], que é um dos fatores da eficácia real está a Lei de Registros Públicos, que dispõe no art. 167, I, 9 da seguinte forma:
“(…) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenha por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;” (grifo nosso).
Ora, quer dizer que além da promessa de compra e venda em que já contenha a cláusula “pagamento de uma só vez” e seja efetivamente realizado pelo promitente comprador o pagamento a vista, e depois tenha que ser feito novamente um registro no mesmo cartório, mas dessa vez definitivo, é na verdade um grande entrave gerado pelo legislador em querer prosseguir com a prática burocrática dos Cartórios no Brasil e os lucros gerados por este.
Entende Venosa[13] que a transferência do domínio do antigo proprietário ao novo deveria ser automática desde que comprovada a quitação total do imóvel no seu devido valor pactuado entre as partes e o interesse externado pelo promitente vendedor em querer se ver desvinculado do bem.
Infelizmente, as práticas cartorárias vêm funcionando atualmente assim, porque determina a lei, quando tudo poderia ser prático, daí muitos quererem se esquivar dessa procedibilidade cartorária mantendo apenas o acordo no aspecto obrigacional, e é nesse ínterim que surge a possibilidade de querer ter o cumprimento do contrato definitivamente a fim de obter o domínio do bem intentando a ação própria que é a ação de adjudicação.
4.2. Adjudicação Compulsória
A ação de adjudicação é uma ação específica interposta contra o promitente vendedor que visa o cumprimento do contrato de promessa e torná-la definitivo, tanto faz se este se encontra registrado ou não em cartório e tem sua garantia disposta no art.1.418 do CC/02[14].
Explica melhor Venosa[15] que essa execução específica de outorga de escritura, se referindo a ação de adjudicação compulsória, não fica afastada nem mesmo perante a ausência de registro, ou de outros requisitos no contrato, pois no caso torna-se viável recorrer à ação de conhecimento, com índole cominatória, de obrigação de fazer, para obtenção de decisão nos termos do art. 639 do CPC.
Convenientemente, o doutrinador Gagliano[16] fala que “se trata de uma demanda de procedimento mais célere, levando-se em conta o fato de a promessa já haver gerado direito real, oponível erga omnes”.
Nesse tipo de ação grande parte da doutrina entende que somente há possibilidade de intentar quando o contrato de compra e venda for irretratável, dessa maneira esclarece Diniz[17] “são irretratabilidade do contrato quando da ausência da cláusula de arrependimento, disso resulta outro requisito, a irrevogabilidade; recai sobre bem imóvel loteado ou não loteado; o preço deve ser pago a vista ou em prestações periódicas, a capacidade das partes e por fim o seu assento no Cartório de Registro de Imóveis”.
Quando da efetiva execução do contrato de promessa, Diniz (2010, p. 639) bem cita brilhantemente os ensinamentos de Orlando Gomes, cuja execução do contrato de promessa irretratável de venda se cumpre pelos dois modos, quais sejam pela escritura definitiva e pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória.
5. Considerações finais
Com este estudo, permitiu constatar que deverão ser necessárias mudanças urgentes no ordenamento Jurídico brasileiro, que só será realizado pelo legislador, a fim de tornar menos burocrática as práticas cartorárias que ocorrem no Brasil e nos Estados dando mais um passo nos procedimentos previsto no Código e em leis esparsas que versam sobre o contrato de promessa e seu registro.
Pelo menos, graças à iniciativa do Programas do Município de Manaus referente à doação de imóveis, vem atenuando a grave situação em que se encontram as pessoas que não podiam obter o tão almejado título, devido às circunstâncias em que adquiriram o imóvel.
Daí a extrema necessidade de o legislador do Código Civil de 2002 se impor e mudar o sistema procedimental arcaico, o que hoje em dia é desnecessário tanto no registro em Cartório, quanto do contrato de promessa quanto de um novo registro com o nome do novo proprietário.
Notas:
Informações Sobre o Autor
Natércia Brito Reis
Bacharela em Direito pelo Centro Universitário do Norte (UNINORTE) – Manaus/AM.
