A função punitiva da responsabilidade civil nos negócios imobiliários

Resumo:Diante deste cenário, onde se promovem vultosas operações comerciais imobiliárias, constata-se descontrole por parte de entidades de elevados poderes econômico e/ou social. Nesse sentido, com o intuito de impedir as graves atividades danosas praticadas por estes agentes lesantes, vem ao auxílio da sociedade a função punitiva da responsabilidade civil, acompanhada à função ressarcitória, uma vez que esta não contempla totalmente aos imperativos sociais. Portanto, realizar-se-á estudo para compreender a aplicabilidade desta função punitiva no âmbito das negociações imobiliárias, e far-se-ão outras considerações pertinentes ao tema.

Palavras-chave: Direito imobiliário. Negócios imobiliários. Responsabilidade civil. Função punitiva.

Abstract:Given this scenario, where bulky promote commercial real estate transactions, there has been uncontrolled by entities of high economic powers and / or social. Accordingly, in order to prevent serious harmful activities practiced by these agents lesantes, society comes to the aid of the punitive function of tort, accompanied the ressarcitória function, since it does not address fully the social imperatives. Therefore, the study will be conducted to understand the applicability of punitive function within the real estate negotiations, and shall be made based-other considerations relevant to the topic.

 Keywords: Real estate law. Real estate business. Liability. Punitive damage.

Sumário: 1. A função punitiva da responsabilidade civil nos negócios imobiliários.

 A função punitiva da responsabilidade civil nos negócios imobiliários

 Como se observa, nomeadamente no cenário brasileiro, há um grande crescimento de negócios imobiliários, favorecido pela globalização e pela estabilidade econômica, dentre outros fatores. Ademais, há um incremento de eventos como a copa do mundo, e diversos de larga escala, os quais dão visibilidade e transmitem confiabilidade aos investidores, patrocinando a venda e a locação de imóveis.

Em virtude de prementes necessidades sociais, as negociações requerem a praticidade e a agilidade, obviamente que sem se olvidar da segurança jurídica. Por se aperfeiçoarem em processos céleres, podem deixar a desejar quanto à observância e ao acompanhamento de cláusulas contratuais, e se isso verdadeiramente ocorrer, provocará graves danos. Mas não se pode deixar de atentar que, mesmo na fase das tratativas, as partes não devem praticar atos contrários a boa-fé, sempre jungida aos deveres anexos da confiança, da lealdade e da cooperação, para que se concretizem os seus intentos.

O Código Civil brasileiro estabelece a atenção à cláusula geral da boa-fé objetiva, como forma de conduzir as partes ao fiel cumprimento do pacto, com inelutável observância a probidade para se evitarem danos. Trata-se de uma expressa determinação legal, que certifica o dever de guiarem-se em seus comportamentos segundo os preceitos da boa-fé.

  “Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.[…]

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.[…]

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” (BRASIL, 2002).

A ampliação imobiliária aventada, ao passo que é extremamente importante para o desenvolvimento social, acaba com suportar outros inconvenientes, dentre estes, a “impossibilidade” de penalização apropriada em casos de graves lesões cometidos por entes de elevado poder econômico e/ou social.

A função punitiva da responsabilidade civil ainda não é matéria pacificada no Brasil, principalmente, como muitos defendem, porque é oriunda de sistema de common law, com contornos próprios, mas, frise-se, perfeitamente aplicável em sistema de civil law, como em nosso caso. Contudo, esta possibilidade de aplicação tem de ser bem ponderada, tendo em conta que a realidade da sociedade brasileira é única. Cabe ter em conta um exemplo de aplicação da função punitiva:

“Uma das dez províncias do Canadá, Quebec, em razão da origem francesa de sua cultura, mantém um sistema jurídico relativamente independente do resto do país. A fonte principal do Direito vigente é a lei escrita, o que situa a província dentro do sistema de civil law. A influência do sistema de common law, todavia, é cada vez maior, tanto que o novo Código Civil de Quebec, em vigor desde 1º de janeiro de 1994, introduziu a noção de indenização punitiva (dommages-intérêts punitifs) em diversos de seus artigos.” (ANDRADE, 2009, p. 210).

Sem adentrar propriamente aos fundamentos defendidos por respeitados doutrinadores pátrios para a não incorporação de tal função, tentar-se-á desenvolver o tema no sentido de mostrar as vantagens de se aplicar a função punitiva como mediante adequada a prevenir as citadas práticas lesivas, mais especialmente em situação de atraso na entrega de imóvel por construtora, como se abordará adiante.

Tendo em vista a relevância da cláusula geral da boa-fé objetiva e as demais questões tratadas, quando há ferimento grave aos termos de uma avença, entende-se ser aplicável, com as devidas adaptações, a função punitiva da responsabilidade civil, com o escopo de conseguir atingir o agente lesante. Mas não só a ele, como, também, a outros entes dotados do mesmo impulso lesivo de obter desregradamente lucros sem se preocupar com a vida humana e com os prejuízos que dessa atividade poderão advir.

O quadro que se forma é de luta direta para dissuadir o agente lesante a não perpetrar atos desta natureza, assim como imprimir o caráter punitivo, e o exemplar aos demais. A intenção primordial é de se prevenir o surgimento de danos com a determinação da pena civil, deixando estampado na sociedade qual é o papel dessa “nova” medida legal.

“A pena, no plano teórico, exerce sempre uma função preventiva. Quando se impõe uma sanção pecuniária não relacionada diretamente com a extensão do dano, está sendo assinalado para o ofensor em particular e para a sociedade em geral que aquela conduta é inaceitável, reprovável, intolerável e não se deve repetir. Toda pena, incluída a de multa, tem uma finalidade de prevenção: especial, quando visa a dissuadir o ofensor de persistir ou reincidir na prática de condutas ilícitas; geral, porque adverte toda a comunidade e os potenciais causadores de condutas dessa natureza.” (ANDRADE, 2009, p. 228).

Com a imposição de pena civil em patamar elevado, além de uma indenização com caráter ressarcitório, põe-se em destaque o dever de se atender à cláusula geral da dignidade da pessoa humana, direito fundamental insculpido em nossa Lei Maior, no seu art. 1º, inciso III.

“A indenização punitiva surge, no sistema jurídico vigente, não apenas como reação legítima e eficaz contra a lesão e a ameaça de lesão a princípios constitucionais da mais alta linhagem, mas como medida necessária para a efetiva proteção desses princípios. Com efeito, não é possível, em certos casos, conferir efetiva proteção à dignidade humana e aos direitos da personalidade se não através da imposição de uma sanção que constitua fator de desestímulo ou dissuasão de condutas semelhantes do ofensor, ou de terceiros que pudessem se comportar de forma igualmente reprovável.” (ANDRADE, 2009, p. 238).

Objetiva-se a proteção plena do indivíduo lesado, com a fixação de barreiras a possíveis reincidências e a novos atos semelhantes, que somente com a função punitiva da responsabilidade civil conseguir-se-á tal intento.

Se é fato que os nominados institutos jurídicos devem ser meios de proteção ao ser humano, no caso da responsabilidade civil necessita-se extrair todas as suas potencialidades e as possibilidades de tutela, que se complementam com a função punitiva, como se observa em outros sistemas de maneira bem sucedida. Assim, bons exemplos, com as devidas acomodações, devem sim ser incorporados ao ordenamento jurídico pátrio, por questão de coerência e respeito aos direitos fundamentais, sobretudo.

André Gustavo Corrêa de Andrade apresenta muito bem a significação do que seja a indenização punitiva, determinando as finalidades de tal instituto:

“A indenização punitiva atende a dois propósitos bem-definidos que a apartam da indenização de natureza compensatória: a punição (no sentido de retribuição) e a prevenção (por meio de dissuasão). Essas duas finalidades estão intensamente interligadas e constituem como que as duas faces de uma moeda: a punição tende a prevenir; a prevenção se dá por meio de uma punição.” (ANDRADE, 2009, p. 239).

Imprescindível para a compreensão do tema é referenciar a renomada autora portuguesa Paula Meira Lourenço, notadamente com esteio em seu trabalho intitulado "a indemnização punitiva e os critérios para a sua determinação”, onde aborda pontos importantes para perceber a compatibilização da função punitiva da responsabilidade civil com a esfera social.

“Na fundamentação jurídica das decisões, afirma-se que importa aumentar, de forma significativa, a indemnização, para prevenir a conduta (função preventiva) e punir o lesante (função punitiva), na esteira da doutrina de JAKOBS, o qual salienta que se não se atender ao lucro obtido pelo agente, este não receará verdadeiramente uma sanção para o seu comportamento.” (LOURENÇO, 2008, p. 9).

A mesma autora aborda, corroborando o que fora dito alhures, a possibilidade de se experimentar as potencialidades do instituto ora tratado, para que verdadeiramente atenda às necessidades sociais e cumpra plenamente a finalidade para a qual foi criado.

“Perscrutar a possibilidade de atribuição, no âmbito da responsabilidade civil, de uma indemnização sancionatória ou de um montante punitivo, implica quebrar o dogma da função exclusivamente ressarcitória da responsabilidade civil, e adoptar uma atitude crítica perante os montantes atribuídos a título de indemnização, os quais muitas vezes são atribuídos sem se explicar o iter do seu cálculo, ou os critérios que o norteiam, sobretudo nos casos em que está em causa a tutela da pessoa humana.” (LOURENÇO, 2008, p. 11).

Com base nestas observações, entende-se que os agentes lesantes não podem exercer suas funções na expectativa tão somente de auferir ganhos, nem mesmo podem ter pensamento exclusivamente racional, no sentido de maquinar a possibilidade de pagar indenizações reparatórias a cada violação cometida – pensam que isso os compensa economicamente. Vê-se aí a ausência de respeito à dignidade da pessoa humana, sem qualquer preocupação do lesante em molestar a esfera moral do lesado. Nesse sentido, seguem as elucidativas considerações da autora Paula Meira Lourenço:

“Movidos por um intuito puramente lucrativo, se os agentes económicos chegam à conclusão de que a indemnização a pagar, será inferior ao lucro (porque a indemnização só será paga mais tarde, no caso de condenação judicial), escolhem a violação dos direitos de personalidade, porque “o lucro compensa”40.” (LOURENÇO, 2008, p. 15).

Portanto, amoldando-se ao estudo em tela, nota-se que algumas questões lesivas provenientes do setor imobiliário podem ser amparadas pela responsabilidade civil, sobretudo por sua função punitiva. Tendo em conta que se trata de medida severa, havendo punição, por exemplo, em caso de construtora que atrasa no entrega de apartamento já vendido ou por pagamento a prazos, evitar-se-ia esta prática, infelizmente, tão comum no mercado.

O caso acima ventilado parece ter causado uma espécie de acomodação ou apatia social, onde os indivíduos muitas vezes deixam de buscar seus direitos achando que se trata de algo “suportável”. Eis aí o preocupante risco de lesão generalizada à dignidade da pessoa humana. O certo é que corresponde a um dano de grande proporção social, que atinge uma parcela considerável da sociedade, ávida por adquirir e efetivamente ocupar sua moradia.

Uma punição nesta medida seria eficaz, inclusive para servir de exemplo para as demais construtoras. Ultrapassado o período acordado para entregar o bem, que até razoavelmente se pode prorrogar por mais seis meses – como fica assentado em alguns pactos -, este não pode avançar, porque, se do contrário ocorrer, haveria ferimento a dignidade da pessoa humana; no caso de proprietário investidor, deixaria este de obter frutos com a locação, que serviria, também, para honrar com as prestações de imóvel financiado.

Seguem alguns acórdãos para certificar a necessidade de se aplicar responsabilização condizente com o dano moral perpetrado, como na situação de atraso na entrega de imóvel por construtora. Vejamos:

“Ementa:  APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA. PRAZOS CONTRATUAIS. INDENIZAÇÃO EM ALUGUERES. DANO EXTRAPATRIMONIAL. As obrigações trabalhistas são encargo do fornecedor de bem imóvel, e as conseqüências das autuações emitidas pela Delegacia do Trabalho, constando violação à legislação trabalhista, devem ser suportadas pela construtora como risco do negócio, cujas conseqüências não pode ele transferir ao adquirente. A indenização de alugueres, como dano material a ser reparado, depende de prova do dispêndio com a habitação, não servindo para indenizar lucros cessantes que, como bem analisado na sentença, não se demonstrou à suficiência, ou se provou. Ocorre o dano extrapatrimonial indenizável, decorrente da demora excessiva na entrega, sem justificativa válida para tanto, nem comprovação de que houve por parte da construtora agir responsivo, no sentido de buscar solucionar o problema de maneira efetiva, de tomar a responsabilidade para si, de informar previamente e de justificar o atraso. O valor arbitrado a título de indenização está de acordo com a jurisprudência da Câmara em casos análogos, indenização que cumpre integralmente o papel de sanção pelo descumprimento contratual. (Apelação Cível Nº 70058898412, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 28/05/2014). (Grifo nosso). (RIO GRANDE DO SUL, 2014).

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – NÃO CABIMENTO – REEMBOLSO DE ALUGUEIS – COMPROVAÇÃO – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM – CIRCUNSTÂNCIAS E RAZOABILIDADE.

– Comprovado nos autos as despesas referentes aos alugueres, possível o seu ressarcimento durante o período de atraso.

– Configuram-se danos morais se o descumprimento contratual por parte da ré transborda os limites da razoabilidade, no atraso da entrega do imóvel.

– Apesar de a parte autora pagar a taxa de evolução da obra à Caixa Econômica Federal, o atraso para entrega do imóvel se deu por culpa da construtora, de forma que a parte não pode ser penalizada pelo atraso injustificado.

– Dessa forma, comprovado que o réu foi inadimplente no contrato, atrasando na entrega do imóvel, deve ressarcir à parte ex-adversa o montante pago a título de taxa de evolução de obra, desde outubro/2010 até a data da efetiva liberação do imóvel adquirido.

V.V.P. – A taxa de evolução de obra constitui encargo devido pelo mutuante ao agente financeiro desde a aprovação do financiamento até a efetiva entrega do imóvel, não tendo a construtora qualquer gestão sobre a cobrança de tal taxa” (Apelação Cível nº 1.0024.12.026058-3/001, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Relator: Des.(a) Alexandre Santiago, Julgado em 22/10/2014). (Grifo nosso). (MINAS GERAIS, 2014).

 Percebe-se que em tais casos, mesmo comprovada a demora injustificada, não se impôs indenização punitiva, possivelmente, também, em razão de não constar no pedido das partes lesadas. Mas como se defende, guardadas as devidas proporções, há casos em que se configura a responsabilização com caráter punitivo, como nos supracitados, principalmente quando decorrem de demora excessiva, que prejudicam o comprador e seus familiares, comprometendo o desenvolvimento adequado destes.

Desta feita, conclui-se que a função punitiva da responsabilidade civil exerce papel relevante no âmbito das negociações imobiliárias, as quais devem ser preservadas, também, pela cláusula geral da boa-fé objetiva, ainda que ocorram problemáticas em fase das tratativas.

A função punitiva da responsabilidade civil corresponde a mais uma ferramenta de amparo à sociedade – ligada à função reparatória -, que vem com o intuito rígido de punir, de dissuadir e de servir de exemplo para que práticas lesivas desta monta sejam extirpadas da sociedade. Como no caso citado da demora na entrega de imóveis, a função punitiva preenche perfeitamente os anseios sociais, porque impõe à construtora lesante indenização de valor alto com caráter punitivo, além, se for o caso, da de caráter compensatório, para que este ente sinta-se constrangido a novamente cometer a lesão.