Área urbana e área de expansão urbana

Para efeito de lançamento do IPTU é relevante a distinção jurídica entre área urbana e área de expansão urbana. Normalmente, os doutrinadores não cuidam dessa distinção dispensando idêntico tratamento a ambas as situações.

Dispõe o art. 32 do CTN:

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior”.

Depreende-se do exame do § 1° que o Código Tributário Nacional adotou o critério geográfico para a definição de zona urbana. Presentes pelo menos dois dos melhoramentos mencionados no § 1°, do art. 32 do CTN, pode a lei municipal declarar a área como sendo de zona urbana. Por exclusão surge o conceito de zona rural.

O § 2°, do art. 32, do CTN ignorado pela generalidade dos estudiosos no pressuposto de que está contido no conceito do § 1°, versa sobre áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana. Essas áreas não se confundem com a área urbana. Do contrário esse § 2°, do art. 32 seria ocioso. E uma das regras da hermenêutica é a de interpretar o texto de forma a conferir-lhe algum efeito jurídico.

São áreas que, segundo a legislação municipal competente, podem ser consideradas urbanas, por expressa definição da lei local, sem preencher os requisitos previstos no § 1º. Essas áreas só podem ser aquelas constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, localizados fora da zona urbana, isto é, em áreas onde não estão presentes pelo menos dois dos requisitos previstos no § 1º.

 É comum, hoje em dia, deparar-se com condomínios fechados localizados fora da zona urbana aonde existem alguns melhoramentos públicos, não necessariamente aqueles elencados no § 1º. Essas áreas podem ser declaradas como áreas urbanas por opção do legislador municipal competente. Importante esclarecer que não basta que a lei inclua determinadas áreas como urbanizáveis ou de expansão urbana. É preciso que áreas assim consideradas sejam expressamente declaradas como sendo áreas urbanas. A exemplo do § 1º, o § 2º não é auto-aplicável devendo a lei local declarar essas áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana como sendo áreas urbanas, uma vez preenchidos os requisitos da lei de norma geral. É a inteligência que se extrai do § 2º sob comento.