Arrematação e adjudicação de bem imóvel: classificação quanto à origem e seus efeitos

Introdução

Conquanto se afigura de pouco
enfrentamento na prática, mostra-se de relevante estudo o tema ora proposto.
Saber se, quanto à origem, a propriedade do bem imóvel que tem por título
aquisitivo a carta de adjudicação ou de arrematação, classifica-se como
derivada ou originária, em muito facilitará a vida do credor, ou do
arrematante, tendo-se em vista os efeitos, mormente pecuniários, duma e doutra
forma aquisitiva.

Assinado o auto pelo
juiz, pelo escrivão, pelo arrematante e pelo porteiro ou pelo leiloeiro e
satisfeitas as demais formalidades do art. 694 do Estatuto Processual Civil, a
arrematação considerar‑se‑á perfeita, acabada e irretratável,
exaurindo‑se, assim, a prestação jurisdicional do juiz. Para a
adjudicação, é suficiente a assinatura do adjudicante no auto respectivo, não
se impondo o elenco previsto no art. 694 do Código de Processo Civil, se presentes
os demais requisitos dos artigos 703 e 715 do mesmo Código. Observadas estas
formalidades, basta o registro do auto de arrematação ou de adjudicação no
cartório imobiliário respectivo, para que seja transferida a propriedade.

Mas, e como ficam os
ônus, débitos, encargos, empréstimos, restrições, etc., que pesavam sobre o
imóvel antes da arrematação ou da adjudicação? Comumente, a prática tem-nos
demonstrado a imposição ao adjudicante ou ao arrematante pela assunção de tudo
isso, além da comissão do leiloeiro e das despesas com o registro, o que tem
desmotivado a aquisição de bens em hasta pública. Está correta esta conduta? Vejamos:

1. Da aquisição da propriedade imóvel

Nos estreitos limites do presente estudo, não tencionamos
esmiuçar a disciplina dos modos de aquisição da propriedade imóvel, que se dá
pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel, pela
acessão, pelo usucapião ou pelo direito hereditário. Interessa-nos apenas a
classificação quanto à origem, derivada ou originária.

Doutrinariamente, sabe-o toda a gente, que a aquisição da
propriedade imóvel se dá de dois modos. Um, refere-se ao modo originário,
quando o adquirente recebe esse título de forma direta e independente do antigo
proprietário, sem com este manter qualquer vínculo. Outro se concebe de modo
derivado, reclamando a vinculação do adquirente a outra pessoa, pressupondo um
ato ou um negócio jurídico de transferência da propriedade para o adquirente.

Nesse sentido a sempre esmerada observação de Washington
de Barros Monteiro, para que “… os modos de adquirir a propriedade dividem-se
em originários e derivados. Nos primeiros, a aquisição é direta e independente
de interposição de outra pessoa, o adquirente faz seu o bem, que lhe não é
transmitido por quem quer que seja. São modos originários a aquisição da
propriedade por ocupação, a especificação e a acessão. Nos segundos, a
aquisição tem como pressuposto um ato de transmissão por via do qual a
propriedade se transfere para o adquirente. Tais são a transcrição e tradição.”[1]

Na lição de Roberto Senise Lisboa, acerca da classificação
dos fatos jurídicos, deve-se considerar “fato aquisitivo o acontecimento que
importa na aquisição originária ou derivada de um bem, por um sujeito de
direito. Exemplos: usucapião e compra e venda.”[2]

Para Silvio Rodrigues, a separação
dos modos de aquisição da propriedade referem-se a: “originários os modos de
aquisição da propriedade em que não há qualquer relação jurídica de causalidade
entre o domínio atual e o estado jurídico anterior, como ocorre na hipótese de
acessão ou do usucapião. São derivados os modos de aquisição quando, entre o
domínio do adquirente e o do alienante, existe uma relação de causalidade,
representada por um fato jurídico, tal o contrato seguido de tradição, ou o
direito hereditário.”[3]

2. Instrumentalidade da arrematação e da adjudicação

Observe-se, por primeiro, que
eventual negócio jurídico havido na arrematação e na adjudicação se dá apenas
entre o particular adquirente e o Estado. Um oferece o lanço, o preço e a forma
de pagamento; o outro, diz se aceita, determina como se deve proceder e firma o
necessário título aquisitivo. Ou ainda, um apenas sugere a dação, aquiescendo
em aceitar um bem imóvel como pagamento de seu crédito de valor; e o outro
assim o confere. Não obstante, o negócio jurídico é de direito público e
processual, não necessariamente contratual (inexiste contrato, aliás).

Afora isso, conquanto estejam
esparsamente tratadas em normas de direito essencialmente material, não se
exige muito esforço de raciocínio para se vislumbrar que o objetivo dos
institutos da arrematação e da adjudicação é, apenas, a satisfação do crédito
ostentado pelo credor. Este, devendo se valer da soberania estatal para buscar
no patrimônio do devedor a satisfação de seu crédito o fará coercitivamente na
fase procedimental adequada.

Assim, a arrematação e a
adjudicação não são um objetivo em si mesmas, mas tão-somente um meio idôneo
visando a consecução daquele fim. Representam, portanto, o instrumento
jurídico-processual colocado à disposição do credor para salvá-lo da ruína da
perda do crédito legitimamente constituído, indiscutível e exigível.

Importante observar, com Araken de
Assis, que “a alienação coativa não depende, com efeito, da vontade do
executado. Ela se realiza mesmo contra esta vontade. O ato do órgão judiciário
expressa a soberania do estado. Exato, ao propósito, o parecer vetusto de Paula
Batista, segundo o qual enxerga, na alienação, no uso da força da lei, a ‘idéia
de que a entrega do ramo representa o consentimento do executado pela
intervenção do juiz’, revela ficção fútil e pueril’”[4].

A
transmissão de propriedade imóvel por força de arrematação ou da adjudicação é
coativa. A compulsoriedade da cobrança via execução, assim como a excussão dos
bens do devedor, retira do ato de alienação qualquer possibilidade de tê-lo
como consentido. Este meio deixado à disposição do credor bem se amolda à visão
contemporânea do processo, como o instrumento de realização do direito material
e de efetivação da tutela jurisdicional, sendo de função predominantemente
pública, que não deve prestar obséquios aos caprichos de litigantes desidiosos
ou de má-fé.

3. Originalidade da aquisição de imóvel em hasta pública

Os fundamentos que
tradicionalmente são lançados na classificação da propriedade, quanto a sua
origem, calham bem à essência dos institutos instrumentais ora estudados. Não
há como, desse modo, sustentar eficazmente que a propriedade transmitida em
hasta pública o é de forma derivativa.

A adjudicação se verifica quando o credor oferece preço
não inferior ao que consta do edital, depois de findada a praça sem lançador
(CPC, art. 714). A exemplo do que ocorre na arrematação, a adjudicação só se
reputa perfeita e acabada com a assinatura do respectivo auto, expedindo-se a
respectiva carta, com observância dos requisitos do artigo 703 (os mesmos da
arrematação).

Para Araken de Assis, “transfere a
arrematação a coisa com toso os ônus que a oneravam, tirante os direitos reais
de garantia, porquanto se trata de aquisição derivativa (nemo plus iuris in alios transferre potest quam ipse haberet).”[5]
Ousamos, sempre com a reiterada vênia, divergir da abalizada doutrina do
mestre. Para nós, à hasta pública não podem sobreviver pendências que
anteriormente tisnavam a propriedade plena, nem mesmo servidões, uso,
habitação, enfiteuse, usufruto e renda sobre imóvel.

De início, observe-se que a
aquisição pela transcrição do título translativo da propriedade imóvel, por ato
entre vivos, está disciplinada no artigo 531. Este dispositivo regulou os
negócios jurídicos, que transferem a propriedade de forma derivada (causalidade
negocial entre o adquirente e o alienante). De outra banda, tratou da forma essencialmente
originária de aquisição da propriedade no artigo 532, dizendo também estarem
sujeitos à transcrição a arrematação e a adjudicação em hasta pública (inciso
III), além dos julgados e das sentenças (incisos I e II).

Na Lei Civil, ainda, um passar
d’olhos apenas perfunctoriamente sobre o artigo 677 e seu P. único reforçaria a
idéia de que, ao arrematante, são transferidos todas as pendências havidas
sobre o imóvel. Mas não é bem assim. A melhor exegética acerca do P. único do
artigo 677 do Código Civil, relativamente à arrematação e à adjudicação conclui
no sentido de que “fica o arrematante inteiramente desvinculado da
responsabilidade tributária do executado.”[6]
Do contrário, “ninguém arremataria bens em hasta pública, pois estaria sempre
sujeito a perder  o bem arrematado, não
obstante tivesse pago o preço respectivo.”[7]

Veja-se que o inciso III do P.
único do artigo 694 do Estatuto Processual Civil trata da possibilidade de se
desfazer a arrematação quando o arrematante provar, nos três dias seguintes, a
existência de ônus real não mencionado no edital[8].
Que outro motivo haveria de inspirar este dispositivo que não a
responsabilidade imposta, ao executado, de honrar com os débitos anteriormente
havidos no imóvel arrematado? Certamente, pretendeu-se confirmar que o
arrematante não assume obrigatoriamente tais ônus; apenas se espontaneamente
desejar adquirir o imóvel mesmo com débitos, ônus, etc., o fará.

Noutra passagem, que serve de
reforço à idéia ora esboçada, prevê o Código Civil a extinção da hipoteca pela
arrematação ou adjudicação (art. 849, inciso VII), desde que o praceamento do
imóvel seja precedido de intimação do credor hipotecário (CPC, art. 698, c/c CC
826). Esta garantia real sobre coisa alheia não poderia ser considerada
extinta, acaso a propriedade fosse transferida com todos os ônus que lhe
cercam. O que não se permite, frise-se, é a alienação do imóvel em hasta à
revelia do credor hipotecário, deixando-o insciente do negócio, pois o
descumprimento dessa exigência legal torna nula a arrematação ulterior. Ainda
assim, a análise conjunta dos artigos 619 e 694, P. único, inciso IV, do Código
Processual Civil evidencia a faculdade outorgada ao credor hipotecário, não
intimado da alienação do objeto do gravame, de escolher entre conservar o seu
direito real perante o adquirente ou desconstituir a arrematação. A lei impõe
apenas uma pena para o adquirente relapso, negligente; o que não desnatura a
essência da originalidade da aquisição da propriedade. Se intimado da praça o
credor hipotecário, a arrematação extingue a hipoteca, como decidiu o Superior
Tribunal de Justiça ao decidir que “tem conteúdo de aquisição originária a
arrematação, donde está livre dos ônus que anteriormente gravavam o bem por
esse meio adquirido.”[9]

Não se deslembre que, apenas a
propriedade adquirida originariamente rompe todo o cordão umbilical da coisa
com o antigo proprietário, não repassando ao adquirente os ônus que pesavam
sobre o imóvel. Se a arrematação e a adjudicação têm como condão extinguir o
gravame sobre o imóvel (CC, art. 849, inciso VII), mormente no caso de o credor
hipotecário ter sido regularmente intimado da praça, inegável que não se trata
de aquisição derivativa.

E mais: a arrematação ou a adjudicação do imóvel, objeto
de contrato de locação anterior à alienação em hasta pública, torna denunciável
o vínculo locacional (Lei n. 8.245/91, art. 8º, caput, primeira parte), dês que o faça no prazo de 90 dias,
contados do registro (§ 2º), cuja rescisão da locação “não se trata de
verdadeira hipótese de denuncia vazia, visto como a causa jurídica, o motivo
alegado pelo autor da ação de despejo existe, como sendo a própria alienação ou
aquisição imobiliária recente.”[10]
Não tendo qualquer vínculo com o proprietário anterior, devedor na ação de
execução, não haveria sentido lógico compelir o arrematante a respeitar as
pendências do imóvel que acabara de adquirir. O mesmo não se aplica, porém, à
locação de imóvel rural (Lei n. 4.504/64, art. 92, § 5º e Dec. 59.566/66, art.
15).

A desnecessidade de respeito a
contrato anteriormente firmado abrange, também, o comodato, não obstante a
dicção do artigo 1.250 do Código Civil. Porquanto, se não foi o adquirente quem
estipulou “prazo convencional”, ou “prazo pelo uso outorgado” (situações que o Código
Civil manda respeitar), não podem os efeitos do contrato atingi-lo. Simples
prestígio ao princípio da relatividade contratual basta para espancar a
celeuma. Do contrário, atestar-se-ia a possibilidade de os termos de um
contrato atingir, diretamente, quem dele não participou, além de violar direito
à propriedade, cujos efeitos “contra todos” fluem mais fortes que os “entre
partes” dos direitos pessoais.

Também aspectos do Direito
Tributário infirmam os argumentos sustentáculos da teoria sobre a aquisição
derivativa. Isso porque, a carta de arrematação a ser levada em registro como
título aquisitivo de propriedade, conterá, entre outras coisas, a prova de
quitação dos impostos (CPC, art. 703, II). Mas o arrematante não está obrigado
a pagar os tributos devidos pelo executado, uma vez que o preço depositado
responde pelos tributos por ele devidos[11],
donde se deflui que os impostos referidos pela lei são apenas aqueles inerentes
à transferência do domínio, os da própria arrematação, quer dizer, os impostos
sobre a transmissão do bem.[12]

Ademais, se o arrematante pagou imposto predial de
responsabilidade do executado e se o produto da arrematação ainda está nos
autos, pode haver reembolso por ele no próprio processo[13],
posto que “na arrematação em hasta pública, a sub-rogação de créditos
tributários decorrentes de impostos, taxas e contribuições de melhoria, cujo
fato gerador seja a propriedade, posse ou domínio útil do imóvel arrematado,
ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde. Tais créditos tributários,
até então assegurados pelo bem, passam a ser garantidos pelo preço da
arrematação, recebendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributários
devidos até a realização do praceamento. Se o preço alcançado na venda judicial
não for suficiente para cobrir o débito fiscal, não fica o arrematante
responsável pelo eventual saldo devedor”.[14]
Enfim, os débitos fiscais e demais encargos são ônus do executado e não do
arrematante.[15] Novamente,
que razão haveria de ser a da lei, ao reservar para o antigo proprietário os
ônus sobre o imóvel, deixando-o integralmente livre e desembaraçado para o
adquirente, se não fosse tratar o título como de aquisição originária (sem
qualquer laço com o anterior proprietário). 

Há quem sustente, contudo, que o
“arrematante responde pelas despesas condominiais do apartamento arrematado,
pendente à época da arrematação”.[16]
Contudo, nem mesmo um estudo liberal, seguido de elastério exegético, do
comando insculpido no artigo 9º da Lei n. 4.591/64 autoriza defluir a
responsabilidade do arrematante pelo débito condominial anterior à sua
propriedade. Somente o condômino responde, proporcionalmente à sua unidade,
pelas despesas do condomínio. Ora, se apenas com o registro da carta de
arrematação (ou de adjudicação), tem o adquirente a propriedade, tornando-se
condômino, não há lógica retroagir-lhe a obrigação pelos pagamentos. Pelos
débitos havidos até então responde, apenas e tão-somente, o proprietário
anterior.  Veja-se que, a exemplo do IPTU,
que a Lei Fiscal também imputa responsabilidade ao antigo proprietário
(executado), as despesas condominiais constituem-se obrigação “propter rem”, o
que força, no mínimo, aplicar-lhe analogicamente a solução tributária para o
caso fluente.

Tudo isso, é bom que se diga, pode
conceder a entrega do imóvel totalmente livre e desembaraçado ao adquirente,
sem prejudicar os créditos anteriormente constituídos sobre a coisa. Os antigos
credores terão o seu crédito sub-rogado no preço pago na hasta pública ante a
arrematação ou a adjudicação, dês que, às claras, não afetem o crédito do
exeqüente na ação. Ou seja: a sub-rogação real atingirá apenas eventuais
diferenças creditórias, que se entregariam ao devedor (antigo proprietário),
após a transmissão do bem realizada pela adjudicação (que mais se assemelha à
dação em pagamento) ou pela arrematação. Não se pode prejudicar terceiro alheio
à execução, mas também não se pode deixar ao léu o credor que teve a iniciativa
de aparelhar processo de execução visando satisfazer o seu crédito.

4. Conclusão

Em que pesem os doutos pensamentos
contrários, não nos mostra crível haja possibilidade de se impor o pagamento de
eventuais débitos ou o respeito a eventuais onerações, empréstimos ou garantias
para aquele que, em hasta pública, adjudique ou arremate bem imóvel. Não se lhe
pode transferir a obediência a hipoteca, comodato, locação, usufruto,
enfiteuse, uso, habitação, etc. De igual, não cabe a ele a responsabilização
pelo pagamento de tributos inerentes à propriedade (tais como IPTU), taxas
condominiais, contas de consumo de energia elétrica, abastecimento de água e
saneamento básico, gás, etc. Tudo que de algum modo embaraçava a propriedade
plena, onerava-lhe ou era cobrado em razoa dela, antes da expedição da carta de
adjudicação ou de arrematação, não são de responsabilidade d adquirente.

Quer-nos parecer seja essa a
explicação lógica e científica da classificação da propriedade, quanto à
origem, como originária. Inegável que a única ligação pessoal em razão da coisa
atingindo o novo proprietário é com o Juiz que dirige a execução. É o Estado,
através do Poder Judiciário, quem possibilitará a aquisição da propriedade,
absolutamente independente do consentimento ou da assinatura do proprietário
(executado na ação). Não tem o adjudicante, ou o arrematante, qualquer negócio
ou laço negocial com o antigo proprietário, não podendo, em razão disso, ser
considerada derivada a propriedade adquirida em hasta pública.

Logo, para o adquirente (adjudicante ou arrematante), restam apenas os
pagamentos da comissão do leiloeiro e das despesas da transcrição dos títulos
de transmissão de propriedade (CC, art. 862), estas porque evidentemente não há
convenção entre adquirente e devedor dispondo o contrário. Nada mais!

 

Notas: