Quem deve pagar a comissão do corretor na compra de imóveis com as construtoras? A boa-fé e os abusos do mercado imobiliário

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Resumo: O artigo em tela tem o condão de apresentar situação, infelizmente, recorrente no mercado imobiliário, qual seja, o pagamento de comissão de corretagem por comprador de imóvel ainda em construção, mediante transferência forçada e velada de obrigação por construtoras. Desta forma, passa-se a abordar o tema tendo em conta as fundamentações legais necessárias para desvincular tal obrigação do consumidor, e apresentar-lhe soluções para o restabelecimento da situação.

Palavras-chaves: Comissão de corretagem. Consumidor. Boa-fé. Responsabilidade Civil.

Abstract: The article in screen has the ability to present situation, unfortunately, the plaintiff in the property market, namely, the payment of brokerage commission for buyer of property still under construction, and veiled by forced transfer of liability for contractors. Thus, goes to address the issue taking into account the legal foundations necessary to unlink such obligation of the consumer, and provide you with solutions for restoring the situation.

Keywords: Brokerage commission. Consumer. Good faith. Liability.

É sabido que o papel do corretor de imóveis contribui ativamente para a realização dos sonhos de muitas famílias, sobretudo porque o bom profissional alberga as principais qualidades necessárias para atender a demanda do mercado, quais sejam, pró-atividade, conhecimento técnico e comprometimento.

Mas esta tão nobre função não deve comprometer ou onerar o comprador. Ou seja, o cliente, desejoso de conquistar a sua casa própria, não pode ser compelido a pagar remuneração de um serviço especializado que não o contratou. 

Por vezes, o leigo pensa que, por ser atendido por um corretor de imóveis em estabelecimento da construtora, tem de pagá-lo, sendo que, a bem da verdade, não houve qualquer contratação prévia. Ocorre que acaba por suportar, injustificadamente, a assunção de obrigação que caberia ao vendedor, a construtora.

Para ilustrar melhor a situação tratada, vê-se que determinadas construtoras, a fim de cobrir os gastos pela contratação do profissional corretor, transmitem a aludida obrigação para o comprador do imóvel por via de contrato de promessa de compra e venda. Mesmo que seja um ato firmado mediante contrato, não se justifica pela falta de retidão na relação, muitas vezes inadvertidamente assumida pelo comprador. 

Não resta dúvida de que o corretor de imóveis deverá ser remunerado pelo contratante em razão de seus serviços – segundo inteligência do art. 725, do Código Civil brasileiro de 2002 -, e tal situação deve se dá, no caso supracitado, pelas próprias construtoras, que se favorecem diretamente dos serviços contratados, estes geralmente por prestação de serviços. Para corroborar tal informação, deve-se ter atenção ao que dispõe o art. 722 do mesmo código citado. Cabe também mencionar que, além de não contratar os serviços de corretagem, o consumidor, seguramente, vai à construtora com intuito de negociar diretamente com esta, o que dispensaria os préstimos do corretor para tal fim.

Assim sendo, caracteriza-se como abusiva a cláusula de contrato de compra e venda, através de imóvel em construção, que transfere a obrigação de pagar a aludida comissão ao consumidor, sendo, portanto, verdadeiro ato ilícito. Torna-se ainda mais comprometido este pacto pela afronta a cláusula geral da boa-fé objetiva, porque embute veladamente – muitas vezes em pequenas letras – uma obrigação excessiva, desproporcional aos parâmetros da justeza. Para tudo isso há amparo legal através do art. 51, IV, da lei nº 8.078/1990, e arts. 113, 187 e 422, do Código Civil de 2002. 

Observa-se que o consumidor possui fortes armas para o combate desta prática lesiva, quais sejam, primeiro, exigir que o contrato de compra e venda seja impresso em letras com fonte legível e grande; se porventura existir tal obrigação de pagamento de remuneração, determinar a exclusão da cláusula abusiva; e, caso tenha concretizado a negociação sem se atentar, porque o pacto não se coaduna com os ditames do Código de Defesa do Consumidor, sobretudo da boa-fé, pleitear judicialmente a restituição do valor com direito à repetição do indébito (devolução em dobro do valor pago indevidamente), acrescido, ainda, se for o caso, de indenização por perdas e danos.

Por fim, sugere-se que o consumidor lesado procure um advogado especializado em direito imobiliário e consumerista, com o fito de ter seus direitos restaurados. Além disso, para auxiliar o leitor, segue relação de documentação para assegurar este direito: identidade e CPF do(s) lesado(s); cópia do contrato de promessa de compra e venda e/ou recibo de pagamento da aludida comissão, com os reconhecimentos de firma e certificações pertinentes.

 

Referências
Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 18 set. 2014.
Código de Defesa do Consumidor. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 12.9.1990. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm>. Acesso em: 18 set. 2014.
FERREIRA DA COSTA, Nair Eulália. A Ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem nos contratos imobiliários. Disponível em: <http://www.meuadvogado.com.br/entenda/a-ilegalidade-da-cobranca-de-comissao-de-corretagem-nos-contratos-imobiliarios.html?utm_source=Todos+Advogados+do+Brasil&utm_campaign=94f0aad88a-Newsletter_2014_09_02&utm_medium=email&utm_term=0_c6762530ab-94f0aad88a-306530165>. Acesso em: 20 set. 2014.
LUCHETE, Felipe. É abusivo construtora cobrar taxas de corretagem e de assistência. Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2014-jun-24/abusivo-construtora-cobrar-taxas-desistencia-consumidor>. Acesso em: 19 set. 2014.
MARCONDES, Rodrigo Abdalla. Corretagem é de responsabilidade da construtora, afirma especialista. Disponível em: < http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI197501,41046-Corretagem+e+de+responsabilidade+da+construtora+afirma+especialista>. Acesso em: 19 set. 2014.

Informações Sobre o Autor

Adriano Barreto Espíndola Santos

Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra – Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado


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