Delegação de funções ou poderes do síndico: instrumento de alivio ás competências do síndico ou criação de áreas conflitantes na administração do condomínio

Este trabalho não apresenta certamente nenhum fato, que não seja conhecido como tal, mas traz motivação a reflexões de quantos interessados nestes problemas dos tempos modernos.

Não teve o signatário, também morador em condomínio, como de resto toda uma grande maioria de cidadãos das grandes ou pequenas urbes, qualquer pretensão que não apenas a de colocar o problema à mesa de discussão.

Em verdade quer-se expor a problemática da administração de condomínios. Embora a disponibilidade de poder buscar-se fora dos quadros domésticos, tem-se no exercício das funções do síndico,  a  primeira e difícil questão, a de  apartar dentre os condôminos, um  para as funções administrativas de competência do síndico.

Nesta busca, encontram-se condôminos que, por sua liderança no mundo dos negócios, não podem se disponibilizar  inteiramente para o mister; outros temem aceitar a responsabilidade pela complexidade da administração do condomínio, enquanto outros, ainda, dadas condições outras, preocupam-se apenas com a possibilidade de isenção de sua quota no rateio de despesas.

Assim, se um condômino com grande responsabilidade profissional, empresarial, etc. acaba assumindo a função por simples esforço pessoal, não tem, todavia, tempo hábil para se dedicar ao condomínio com a presteza requeria; se outro, entre os que se assustam com a responsabilidade, assumir, também não restara condição para um bom exercício da função.

Diante, assim, de tantas dificuldades e/ou do acumulo de atribuições, na sistemática da Lei do Condomínio, nº 4591/64, o § 2º do art. 22 disciplinava que ‘ “as funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos”. 

Ocorre que a experiência tem mostrado  que  as  chamadas empresas de administração de condomínio, colocadas na qualidade de auxiliar do síndico e sob sua responsabilidade, no entanto, valendo-se do desempenho frágil daqueles, paulatinamente foram se impondo  e de tal modo que se efetivou uma inversão, onde o síndico ficou sob “subordinação” da “empresa administradora”, que tinha como função assessorá-lo e em tal progressão que se consumou a chamada   “ditadura das empresas de administração”, que, assim, se converteram de fato em “titulares da função”.

O domínio das chamadas “administradoras” se impregnou tão profundamente na mentalidade, não só do síndico, como de resto na dos condôminos que as arbitrariedades não eram sequer percebidas e, assim, quando, p. ex., não era atendida uma decisão da assembléia, cobrado o síndico, este dizia que a “administradora” não houve por bem diligenciar a respeito e, por incrível que pareça, a assembléia se satisfazia com a resposta, sem mais indagação.

Ocorre, ademais, que com a “incorporação” da legislação de condomínio, pelo Código Civil de 2.002,  estabelece-se no seu   § 2º do art. 1.348 que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Na presente legislação, acresce-se às disposições do  § 2º do art. 22, da Lei nº 4.591/64 a transferência, também “dos poderes de representação”, pois, o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Renomados especialistas têm recebido  à faculdade conferida ao síndico, tal como instituída pelo disposto no referido parágrafo 2º, do art. 1.348 do CCB,  como alvissareira, como algo, que, propiciaria  a participação efetiva de condôminos, que investidos então, em determinadas funções do sindico, se integrariam, ao lado deste, na  administração do condomínio.

Na verdade, embora se desejasse pela inovação facultada despojar o síndico da responsabilidade por ação de terceiros, o disciplinamento legal acaba por construir situações anômalas que podem levar a uma maior dificuldade na governabilidade do Condomínio.

Em que pese nosso respeito aos que se filiam a outro entendimento, nossa preocupação tem horizonte diverso. Se  na sistemática anteriormente criada pelo parágrafo 2º do art. 22, da Lei nº 4.591/64, instalou-se uma autentica “ditadura das  administradoras”, conhecida de todos os que militam na área, o que se pode esperar com o disciplinamento do CCB que propicia  a dualidade de comando na administração do Condomínio.

Assim, com o novo padrão jurídico de transferência de função ou de poder, com transferência simultânea da autoridade, como já se disse e que desvincula a administradora da subordinação do síndico, o que era usurpação das funções deste, passa a ser direito daquela.

Destarte, criou-se no Condomínio a possibilidade de uma situação “sui generis”, esdrúxula, de dois comandos concorrentes, numa competição  inconveniente para os condôminos, onde o síndico perde sua competência, com agravantes ao condomínio.

Do registrado constata-se que estamos num circulo vicioso, pois sabemos todos que a  transferência de funções, com, também, de autoridade, que enseja decisões complexas, não é tão alternativa como se pensa, pois, o síndico não pode se dispensar de quem lhe seria um auxiliar administrativo e que agora assume ares  de autoridade.

É de se concluir que a transferência de funções a terceiros, sem falar da de poderes, nos moldes instituídos, merece revista pela legislação, para não atrair atritos intransponíveis na administração do condomínio.