SUMÁRIO: INTRODUÇÃO; 1 O CONDOMÍNIO – HISTÓRICO, CONCEITOS E DIREITOS DE VIZINHANÇA, 1.1 Definição histórica do Condomínio, 1.2 Conceito de Condomínio Edilício, 1.3 A Delimitação do Instituto Edilício, 1.4 A Constituição do Condomínio; 2 A LEGISLAÇÃO E O CONDÔMINO ANTI-SOCIAL, 2.1 O Condômino anti-social e sua exclusão, de acordo com o Novo Código Civil; CONSIDERAÇÕES FINAIS; REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
O artigo visa esclarecer algumas dúvidas pertinentes às punições dos condôminos anti-sociais, e a manutenção da paz e da ordem coletiva em condomínios edilícios.
INTRODUÇÃO1
O conflito entre vizinhos sempre constituiu foco de tensões sociais e econômicas, instabilizando relações jurídicas, causando acirrados conflitos entre as pessoas. A manutenção do direito de vizinhança é fator indispensável para a proteção do condômino e do condomínio. Por isso é importante conhecermos o que a legislação em vigor defende ou condena, para que seja mantida a paz e a ordem social.
Sabemos que é extremamente necessária uma sistematização melhor dos instrumentos de defesa dos indivíduos através da prática do Direito, tendo em vista as divergências existentes na doutrina e na jurisprudência. Esta pesquisa tem o objetivo de discutir, de forma sucinta, os direitos de vizinhança quanto a vizinhos com comportamento anti-social, justamente aqueles que colocam a ordem e a paz sob risco devido às suas atitudes no meio social.
A natureza desta pesquisa é de caráter exploratório, já que tem como finalidade proporcionar uma visão geral sobre o tema, de forma sucinta e clarificadora. Os procedimentos metodológicos adotados nesta pesquisa foram as pesquisas de ordem bibliográfica, muito mais no intuito de esclarecer sobre o tema do que formular novas hipóteses. Como dito anteriormente, cabe aqui relatar, de forma sucinta, os direitos de vizinhança.
Assim, visamos esclarecer algumas dúvidas pertinentes às punições dos condôminos anti-sociais, e a manutenção da paz e da ordem coletiva.
1- CONDOMÍNIO: HISTÓRICO, CONCEITO E DIREITOS DE VIZINHANÇA
1.1. Definição histórica do Condomínio
Ao estudarmos o condomínio, somos obrigados a retomar um pouco a história sobre propriedade privada conjugada com a compartilhada. Com o tempo, o ser humano foi fixando-se em moradia, fato que o levou colocar em sua residência também seus animais. Quando resolveu-se unir as questões: “residência, segurança, comodidade e tranqüilidade” deparamos com o surgimento da “verticalização das residências”, aparecendo a figura do “apartamento em edifício coletivo”.
No Brasil, a primeira notícia que temos sobre este tipo de propriedade está nas Ordenações Filipinas, oriundas da legislação portuguesa. Estas referiam-se a este tipo de propriedade da seguinte forma:
E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um dele seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum (Livro I, Tit. 68, § 34). 2
Posteriormente, o Brasil buscou regulamentar o assunto através do Decreto no. 5481, de 25 de julho de 1928, onde dispunha-se sobre a “alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares”.
Tal Decreto sofreu modificação pelo Decreto-lei nº 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº 285, de 05 de junho de 1948. A redação do texto legal inicial, entretanto, não atendia a todo e qualquer caso, pois era limitativa apenas ao número de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc. Mesmo assim, teve certa importância porque buscou traçar um rumo ao instituto da propriedade horizontal.
O Código Civil de 1916, entretanto, nada informa sobre a matéria. Assim sendo, os primeiros prédios eram regidos pelos usos e costumes, além das disposições análogas do condomínio tradicional.
Em 1964, foi aprovada a Lei no. 4.591, de 16 de dezembro, que regulamentou essa modalidade de propriedade.
Em 29 de novembro de 1965, foi promulgada a Lei nº 4.864, que modificou a anterior, e tornou-se válida, nas partes compatíveis com as disposições da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – o Novo Código Civil, vigorando até o momento (art. 2º, §1º, da LICC), a exemplo do que ocorre com a prevalência integral do Capítulo atinente às incorporações imobiliárias.
Nesse sentido, afirma Lobo Júnior, para quem também permanece em vigor o disposto no art. 8º, “a” à “d”, da Lei nº 4.591/64:
Se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei nº 4.591/64.3
Venosa afirma-nos que
Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar por sua denominação. (2004:1)4.
Portanto, cabe de início buscarmos o conceito de condomínio e a delimitação do instituto do condomínio edilício, além de anotações sobre cada um dos dispositivos legais que o regem, atualmente sob o Novo Código Civil, que parcialmente revogou a Lei nº 4.591/64, que anteriormente regulava a propriedade horizontal, com especificidade. Diga-se, a princípio, mais completa e primorosa.
1.2. Conceito de Condomínio edilício
Segundo Caio Mário, o condomínio edilício, sob a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, prevê uma idéia de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio.
Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional).(…) Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.(…) A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas.5
Segundo o autor, o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, formando um “[…] direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade[…]”.6
De acordo com Pazutti Mezzari, o instituto da propriedade horizontal significa que:
É forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. […]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada.7
1.3. A Delimitação do Instituto Edilício
Na sistemática jurídica brasileira, compreende-se que um imóvel, apurado em uma ou mais edificações, poderá ser originário da constituição de outros imóveis, com denominação específica, desde que devidamente instituído de conformidade com as condições que ora são assinaladas pelo Código Civil de 2002.
Assim, irá fundar-se a constituição da propriedade dita compartilhada. Fundarse-á, nesse contexto, perante tal empreendimento, a constituição da propriedade dita compartilhada, ou condomínio. O condomínio em edifícios é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. A “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.) É o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva. A parte autônoma ou exclusiva, à razão de sua discriminação e individuação em relação ao conjunto, poderá ser livremente alienada e gravada por seus proprietários, ou seja, sem necessidade de anuência dos demais condôminos. Já a área comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade. Essas partes são indivisíveis, não podendo ser alienadas com distinção, pois são consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto. Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos (cf. art. 3º, in fine).
Assim, o empreendimento antes tido como um todo, será fracionado, originando imóveis distintos e singulares (apartamento nº tal, sala comercial nº x) mas, obrigatoriamente, vinculados à partes de uso e propriedade comum de todos os proprietários dos imóveis que se alicerçaram em unidades autônomas. Se inexistir parte comum, o condomínio deverá ser regido pelas normas da compropriedade tradicional.
De acordo com Pereira, teremos condomínio “[…] quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes[…]”.8
1.4. A Constituição do Condomínio
Prevista pelos Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil, exige-se escritura pública enquanto instrumentação da constituição dos condomínios (§5º, do art. 1.331, do Código Civil: “(…) salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio (…)”.
A constituição do condomínio é ato constitutivo e nela erigir-se-ão as unidades que comportam tal edificação. Assim, de acordo com o art. 108 do Código Civil, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.
Segundo Mezzari, a constituição do condomínio é “ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição“.9 No Código Civil, art. 1.332, são discriminadas e individualizadas as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); também é determinada a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); além disso, é consignada a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III).
Ainda, estatui-se neste artigo, em seu caput, que a instituição dar-se-á por ato “inter vivos”, ou seja, por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária, ou ainda por “mortis causa“, ou seja, em decorrência de testamento. E que a Constituição do Condomínio deve ser registrada no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, à assinalar:
a) Completa identificação das partes instituidoras:
1 – em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.
1.1 – se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem assim referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.
2 – em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.
b)Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de conseqüência, em matrícula única, cujos novos característicos deverão ser citados no instrumento da instituição.
Além dessas exigências legais, é indispensável, ainda:
a) a menção do nome do condomínio, pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas;
b)a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidades(s).
2 A LEGISLAÇÃO E O CONDÔMINO ANTI-SOCIAL
2.1 O Condômino anti-social e sua exclusão, de acordo com o Novo Código Civil
Mesmo diante do estabelecimento de regras para o convívio em comum nos condomínios edilícios, estes são campos férteis para o surgimento de problemas. No Novo Código Civil, busca-se dar ao condômino alguns direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum e pacífica. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 deste Código uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração destas infrações (art. 1.337, caput) e culminando na multa de até 10 (dez) aplicável à situação tema do presente trabalho.
Observamos, entretanto, o novo Código Civil, em momento algum, permite que o condomínio exclua ou despeje o condômino anti-social. Ainda que tal medida fosse recomendada pela doutrina existente sobre a matéria (J. Nascimento Franco11, João Batista Lopes11 e Maria Regina Pagetti Moran12), a mesma não foi abraçada pela letra da lei. O legislador optou pelo tradicional controle mediante a imposição de multas pecuniárias. Sobre isso, afirma Ruggiero:
O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento anti-social, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento anti-social, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável.13
Sabendo que a hipótese de exclusão não foi adotada pelo novo Código, questiona-se o que seria possível fazer em relação ao condômino que adota comportamento anti-social.
O legislador do novo Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão. O art. 1.337 do novo Código Civil, por exemplo, possui diversas cláusulas abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento anti-social”, “incompatibilidade de convivência”.
Ao examinarmos o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, concluímos que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento anti-social, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação assemblear dos demais condôminos. A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a multa do art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil não se presta ao controle da inadimplência, por exemplo.
Vale frisar, não basta que a conduta seja “anti-social”, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Deve haver, também, uma reiteração da prática faltosa.
Como exemplos de comportamento anti-social de condôminos, podemos relacionar os seguintes: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.
Quanto à exclusão do condômino, cabe ao juiz tal decisão, ante certos acontecimentos no micro-cosmo condominial. De acordo com o Novo Código Civil, em seu artigo 1.337, parágrafo único, estabelece-se que:
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Cabe aqui relatar o que seria o condômino anti-social. Anti-social quer dizer contrário à sociedade (condominial); aquele que se opõe ao convívio social; insociável; contrário à organização, costumes ou interesses da sociedade14.
Vejamos: imaginemos um condômino dado ao exacerbado alcoolismo, freqüentemente é encontrado nas escadas do condomínio em desalinho, bem como desfalecido nos elevadores, expelindo vômito e dejetos. Ante tal fato, o condomínio, através de seu síndico, convoca uma Assembléia Geral Extraordinária (artigo 1.354, do NCC), em cuja pauta convocativa destina a aplicação do constrangimento de até dez vezes a taxa condominial ao proprietário da “unidade tal”, ante reiterado comportamento anti-social, gerando incompatibilidade de convivência com a sociedade condominial já desgastada em decorrência de tal comportamento. A assembléia, por 3/4 (três quartos) de seus condôminos restantes (artigo 1.337, do NCC), excluindo assim o condômino do “apartamento tal”, que convocado e presente à assembléia defendeu-se alegando que haveria de mudar o seu comportamento, aplicou no ato assemblear a multa com fundamento no artigo 1.337, parágrafo único, de dez vezes o quantum da contribuição condominial (smj., o quorum exigido na Nova Lei Civil, nas hipóteses: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social é simples, restando entender pela aplicação das multas com muita facilidade pelo condomínio).
Posteriormente, foi paga a multa, contudo, o condômino prosseguiu em seu exacerbado alcoolismo, e até mesmo agudou este comportamento anti-social (codificação – direito de vizinhança, artigos 1.277 e 1.279, do NCC). O condomínio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a exclusão do condômino do condomínio, trazendo inequívoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhança das alegações e preenchendo todos os demais pressupostos legais exigidos (artigo 273, do CPC), requerendo a exclusão do condômino daquele condomínio. O condomínio, então autor, pode também, com base no artigo 461, parágrafo 5º do Código de Processo Civil, requerer ao juiz a concessão da tutela específica da obrigação, e, assim, de ofício ou a requerimento, poderá determinar a remoção de pessoas e coisas (artigo 273 e 461, do CPC)15.
Vê-se neste exemplo e outros, como: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana, tráfico de drogas, etc., à evidência, o comportamento anti-social desfigurando e agredindo a sociedade condominial, e então poderá o juiz, de plano ou durante o desenrolar da ação, desalojar, excluir o co-proprietário da convivência condominial.
O legislador civil, quanto ao condomínio edilício, trouxe limitação social no direito de propriedade criando um direito complexo, um binômio propriedade-exclusiva e propriedade-comum (artigo 1.331, do NCC). Na vertente hipótese, salvo melhor juízo, o comportamento anti-social extravasa o lar, a propriedade exclusiva do com proprietário para as áreas comuns edilícias, também denominadas frações ideais, de impossível divisão, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento, mesmo após a imposição do constrangimento legal.
Pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendêlo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio. Ainda, de acordo com o artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal, arrola o direito à intimidade (privacidade) e o direito à honra.
O novo Código Civil, em seu artigo 12, autoriza que o interessado vá a juízo pedir que “cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos…”. O artigo 21 do mesmo codex, demonstra que a vida privada da pessoa natural é inviolável, permite que o juiz adote a providência que se mostra necessária ao caso concreto.
Então, na hipótese do condômino anti-social, violando o direito de personalidade de outro condômino, ou dos condôminos em geral, no âmbito do próprio condomínio, como a privacidade, o juiz poderá adotar as providências necessárias na evitação da continuidade do comportamento.
Se estas ponderações estiverem corretas, podemos dizer que o legislador do novo Código Civil cuidou, de modo implícito, até mesmo da exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social após a comprovação da continuidade do comportamento e da impossibilidade do condomínio na defesa de seus direitos, corrigir a incompatibilidade de convivência.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ainda são muito incidentes os desentendimentos entre condôminos, embora existam possibilidades de excluir o condômino com comportamento anti-social de determinado condomínio.
As brigas são de todos os tipos e tamanhos. Tem o morador que implica com o cachorro da casa ao lado, o baterista que tira todo mundo do sério e a mulher que se empolga de madrugada na cama e acorda todo o prédio.
Existe ainda a possibilidade de registro de ocorrência nas delegacias por perturbação do sossego e perturbação da tranqüilidade. Porém, recomenda-se prudência ao morador antes na hora de procurar a polícia. A queixa deve ser prestada em último caso.
Deve-se tentar, antes de qualquer atitude, resolver o problema com o próprio síndico e, após, se não houver solução para o problema, deve-se entrar com uma ação judicial. De tanto julgar casos de problemas entre vizinhos, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal já criou jurisprudência em determinados assuntos. Em um deles, que se refere à criação de animais em apartamentos, o desembargador Getúlio Moraes Oliveira relatou:
‘‘[…] a vida em condomínio impõe mesmo restrições naturais à liberdade total no uso do imóvel, e comportamentais dos moradores, regras que muitas vezes nem carecem de serem escritas, mas que integram um conjunto sancionado pelo senso comum do incômodo e da perturbação[…]”.
A hipótese está prevista na Lei 4.591, de 16.12.1964 – “Dispõe sobre o Condomínio (em Edificações e as Incorporações Imobiliárias”; no CC, arts. 554 e 555 – Dos Direitos da Vizinhança – Do Uso Nocivo da Propriedade; no Dec. Federal 24.645 de 10.07 na Declaração dos Direitos Humanos e na Jurisprudência.
Diniz afirma que:
Segundo Daibert, direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesse de propriedade de vizinhos reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social. Mau uso da propriedade vizinha – O mau uso é o uso anormal do direito, que cause dano a alguém (CC, art. 159). Se prejuízo houver do exercício anormal de um direito, ultrapassando os limites impostos à zona da garantia de cada um, cabe ao prejudicado o direito de reação. O critério de mau uso é contingente. Para determiná-lo, será preciso levar em conta as circunstâncias de cada caso, averiguando o grau de tolerabilidade, invocando o uso e os costumes locais, examinando a natureza do incômodo e a pré-ocupação.16
No intuito de solver os problemas das variantes do condomínio edilício, tornase primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente e clara. Este é o instrumento alicerce onde se tem a ocasião mais propícia para se regular a vida condominial.
Todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses comuns podem ser lidimamente capitulados neste documento, de sorte a evitar-se desentendimentos, desde os sujeitos à discussões brandas, quanto aos acalorados, passíveis de submissão ao Judiciário.
Informações Sobre o Autor
Deise Mara Soares
Acadêmica do Curso de Direito no Centro Universitário Franciscano – UNIFRA
