Distorções práticas e habituais quanto às obrigações do locador e do locatário

Resumo: Por trabalharmos em ramo imobiliário como advogado e corretor de imóveis, angariando as mais diversas experiências jurídicas, temos o desafio concreto de expor e de atribuir as obrigações que competem aos locadores e aos locatários, principalmente porque, como dito em outro trabalho, a relação locatícia se forma, essencialmente, por interesses opostos que têm de ser constantemente compatibilizados, seguindo por certo o que dispõe lei especial. Assim, envolvidos pela atmosfera da relação, os contraentes desenvolvem barreiras próprias que os dificultam de separar de maneira justa e adequada aquilo que compete a cada um, e que deve ser observado desde o início da relação até a sua conclusão. Propor-se-ão medidas atinentes à conciliar, à aclarar e, verdadeiramente, distribuir as citadas obrigações.

Palavras-chaves: Direito imobiliário. Lei do inquilinato. Obrigações locatícias.

Abstract: By working in real estate as a lawyer and realtor, garnering the most diverse legal experience, we have the challenge of exposed concrete and assign the competing obligations to lessors and lessees, mainly because, as stated in another work, the relationship lessor is essentially shaped by conflicting interests that have to be constantly matched, followed by the right that has a special law. Thus, the relationship involved the atmosphere, the contractors develop their own barriers that make it difficult to separate fairly and adequately what it is for each one, and that should be observed since the beginning of the relationship until its conclusion. They will propose measures relating to reconcile, to clarify and truly distribute the aforementioned obligations.   

Keywords: Real estate law. Tenancy law. Lease obligations.

A relação locatícia deveria corresponder, naturalmente, a uma compatibilização mútua de deveres e de obrigações, de maneira a satisfazer os interesses das partes. Mas, a partir daí, surgem, transversamente, acentuadas dificuldades, sobretudo de deveres serem assumidos a quem de direito competir. São questões que, muitas vezes ultrapassam o campo do Direito, e, para isso, impõe-se a habilidade de um bom profissional intermediador.

Por experiências práticas, observou-se que o locador, ao confiar a disposição de seu bem para a posse direta na locação, tende a exigir que o inquilino trate do imóvel locado como se seu fosse, o que a bem da verdade é dever do inquilino. Contudo, no afã deste intento, pode extrapolar, determinando benfeitorias que não estão determinadas em lei, ou mesmo contratualmente. Por outro lado, o inquilino muitas vezes preconcebe que o locador, proprietário de patrimônio, pode arcar com todo tipo de reforma, o que não verdade. Atente-se para o fato de que o proprietário, na maioria das situações, possui um bem, ou mais de um, com o fito de constituir renda para compor a sua aposentadoria, ou de outra forma para complementar seus rendimentos, que, hoje, pacificamente, tem caráter alimentar.

Diante destes pontos que por vezes são tão tormentosos, constata-se que há um conjunto próprio e bem distribuído – por disposição legal em lei de nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – de obrigações e deveres jungidas à relação locatícia, que devem ser lembrados para que não haja imputação errônea e/ou desproporcional às partes.

Nestas circunstâncias, primordialmente lembra-se duas figuras importantes no Direito, o bom senso e a lógica, contributos seguros para o harmonioso prosseguimento da relação. Mas, para além disso, já que seguramente precisam estar presentes em todas as searas do Direito, os contraentes devem respeitar as determinações taxativamente dispostas nos arts. 22 e 23 da lei do inquilinato – em seção IV que trata “Dos deveres do locador e do locatário” -, as quais disciplinam o modo como estas devem ser distribuídas, dentre outras observações.

Não é raro deparar-se com reivindicações às vezes até, aparentemente, ingênuas, como: “nunca utilizei esta cozinha”, ou “nunca ocupei este quarto durante a locação”. Todavia, como é sabido, quando se transfere a posse direta do bem para servir à locação, este pode ser usufruído livremente pelo locatário, estando totalmente à sua disposição, obviamente segundo os parâmetros legais.

Vale ressaltar algumas “obrigações-chave”. Primeiramente ao locador toca entregar o imóvel ao locatário da forma adequada para que possa servir à locação, com os fins devidamente estabelecidos. Ademais, deve o locador: “[…] IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; […] (BRASIL, 1991). Por seu turno, compete ao locatário zelar pela locado como se seu fosse, realizando os reparos ordinários, sempre que necessário – certamente daquilo que não for de ordem estrutural. Acresce a isso os deveres de: “[…]V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; […] (BRASIL, 1991).

Adentrando-se, agora, a um campo mais complexo, têm-se as obrigações por despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. Em condomínio edilício, a locação avoca ainda mais particularidades, atenção, e responsabilidades das partes. Assim vejamos: o locador é obrigado a pagar as taxas extraordinárias que digam respeito às melhorias estruturais que favoreçam o edifício, e subtende-se que são aquelas que promovam, também, a valorização econômica de seu bem, segundo dispõe parágrafo único e alíneas do art. 22, da lei do inquilinato, “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:” (BRASIL, 1991).

De outra forma, no caso do locatário, este tem de cumprir regularmente com o pagamento de despesas ordinárias de condomínio, que servem para satisfazer às necessidades habituais do condomínio, certamente converter-se-ão para pagamento de salários dos empregados, assim como às concessionárias de água e esgoto de uso comum etc., tudo conforme estabelece o parágrafo primeiro e alíneas do art. 23, da mesma lei citada, “Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:” (BRASIL, 1991).

Nos casos supramencionados, cabe trazer à baila importantes considerações do doutrinador Gediel Claudino de Araujo Júnior, notadamente quando trata que, as obrigações dos contraentes em relação locatícia têm como norte tão somente a lei, pois trata do assunto de modo taxativo. E deste modo esclarece:

“A Lei do Inquilinato é taxativa quanto a esta matéria, as despesas extraordinárias devem ser suportadas pelo locador (art. 22, X, LI), já as ordinárias devem ser suportadas pelo locatário (art. 23, XII, LI).

Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: I – obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; II – pinturas de fachadas e laterais, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; III – obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; IV – indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; V – instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; VI – despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; VII – constituição de fundo de reserva (art. 22, parágrafo único, LI).

Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: I- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; II – consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; III – limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; IV – manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; V – manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; VI – manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; VII – pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; VIII – rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação;  IX – reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação (art. 23, §1º, CPC).” (ARAUJO JÚNIOR, 2013, p. 59 e 60).

Por fim, mesmo ante a tantas normas para o tratamento das aludidas obrigações, recomenda-se que o operador do direito seja sensível ao interpretar – de modo genérico e que abarque diversas possibilidades – e ao saber discernir e aplicar tal situação, de modo a solucionar o caso em particular, para que não se incorra em injustiças por desvio de obrigações.