Um dos pilares do crescimento nacional nos últimos anos tem sido a Construção Civil e por decorrência lógica, o Setor Imobiliário.
A arrecadação tributária de um setor é diretamente proporcional ao seu crescimento, contudo a realização pelo contribuinte de um planejamento tributário adequado desaguará na diminuição do pagamento de tributos.
Um dos tributos incidentes sobre o Setor Imobiliário é o Imposto de Renda, âmago do estudo telado, o qual incidem hipóteses determinantes da diminuição do tributo a ser recolhido.
Em conformidade com a Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000 e a Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3º, as seguintes operações estão sujeitas à apuração de ganho de capital:
“I – alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;
II – transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;
III – alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.”
Como se vê, a venda de imóvel implicará na incidência da hipótese descrita no inciso I, sendo a alíquota aplicável 15% sobre o lucro auferido.
Para a determinação da base de cálculo (lucro imobiliário) será realizado o cálculo da diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor da venda.
Na regra geral, o custo do imóvel é o que consta da declaração do imposto de renda. Porém, em alguns casos, quando faltar especificação do preço ou valor pago pela aquisição do imóvel, o custo do imóvel será:
“a) O valor atribuído para efeito de pagamento do imposto de transmissão (ITBI);
b) Ou o valor que tenha servido de base de cálculo do imposto de importação, acrescido do valor dos tributos e das despesas de desembaraço aduaneiro;
c)Ou o valor de avaliação no inventário ou arrolamento;
d) Ou, o valor de transmissão utilização, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante;
e) Ou, ainda, o valor corrente, na data de aquisição.”
De acordo com a Secretaria da Receita Federal, podem integrar os custos de aquisição de imóveis, a partir de 01 de janeiro de 1992:
a) As parcelas de juros pagas pelo financiamento (SFH ou outras formas);
b) Os dispêndios com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgostos e de eletricidade, des’que efetivamente pagas pelo alienante e que tenha beneficiado o imóvel alienado;
c)O valor da contribuição de melhoria;
d)Os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como, pintura, reparos em azulejos, encanamentos, etc;
e)O imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do bem objeto da alienação;
f) As despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que efetivamente suportado o ônus pelo contribuinte;
g) E, também, os dispêndios com a demolição de prédio existente no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação.”
Cumpre destacar ainda, com fulcro na Lei nº 9.250/95, que existem situações de isenção do lucro imobiliário, vejamos:
“Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
I – R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
II – R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.
Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.
Art. 24. Na apuração do ganho de capital de bens adquiridos por meio de arrendamento mercantil, será considerado custo de aquisição o valor residual do bem acrescido dos valores pagos a título de arrendamento.”
Outra forma de isenção bastante popular encontra-se disposta no art. 39 da Lei 11.196/2005:
“Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”
Não se encaixando em nenhuma dessas situações de isenção, o contribuinte deve realizar o download do programa “Ganho de Capital” no endereço eletrônico da Receita Federal (http://www.receita.fazenda.gov.br) e projetar por meio deste o cálculo do imposto a ser pago.
Além do desconto no lucro de 5% por ano em que o imóvel tenha pertencido ao contribuinte até 1988, o programa aplica dois outros fatores de redução de lucro, o que alivia a falta de atualização dos valores dos imóveis na declaração desde 1996.
Para a apuração da base de cálculo do IR incidente sobre o Lucro Imobiliário, poderá ser aplicado fator de redução do ganho de capital apurado da seguinte forma:
1) 5% ao ano até 21/12/1988;
2) 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
3) 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.
Obs1: No período entre 01/01/1989 a 31/12/1995 não caberá redução.
Obs2: A redução do item 1 é aplicada de forma linear.
Obs3: A redução dos ítens 2 e 3 é aplicada de forma decrescente.
As formas de redução da base de cálculo não param por aí, pois a aplicação parcial do produto da venda implicará na tributação do ganho de capital proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada, bem como no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente a parcela empregada na aquisição de imóvel residencial.
Mister evidenciar que a inobservância das condições estabelecidas importará na exigência do IR com base no ganho de capital, acrescido de juros de mora e multa.
Por fim, cumpre destacar que o benefício da isenção apenas poderá ser usufruído a cada 5 (cinco) anos.
Pelo exposto, verifica-se com clareza solar que a pretensão de minorar a incidência de tributação sobre o Lucro Imobiliário poderá ser realizada mediante a diminuição de critério quantitativo, qual seja, a base de cálculo, ou ainda por meio de isenção qüinqüenal com arrimo nas hipóteses estabelecidas na Lei nº 9.250/95.
O crescimento da construção civil, com participação especial de pessoas físicas sem um planejamento tributário correto, poderá ocasionar o pagamento indevido de tributos ligados ao setor, nesse sentido, não tendo a ambição de esgotar tema complexo, o estudo em quadro delimita a temática, trazendo, em linhas gerais, meios pelos quais o contribuinte poderá realizar um planejamento tributário eficaz com o fito de minorar a incidência do Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário.
Informações Sobre o Autor
Eduardo Marcelo de Oliveira Araújo
Graduação em Direito – Universidade Federal da Paraíba. Sócio e Diretor de Relacionamento de Marques Galvão Advogados
