Limitaciones a las relaciones de vecindad y publicidad registral

I. PRESENTACIÓN

Las relaciones de vecindad constituyen un sector normativo donde se produce la delimitación del derecho de propiedad, a partir de la contigüidad o vecindad que se produce entre propietarios cuyos inmuebles poseen cercanía geográfica y por ende son susceptibles de inevitables roces, teniendo como función primordial esta esfera del derecho establecer el contenido y regular el ejercicio de los propietarios  vecinos, a fin de que sus respectivos derechos de propiedad se puedan realizar de la manera mas plena y satisfactoria posible, sin ocasionarse afectaciones reciprocas, sino en el plano legitimo de igualdad.

Los juristas romanos fueron quienes trazaron la impronta de las relaciones de vecindad, concebida la propiedad con un alto matiz individualista, como señorío absoluto e ilimitado, el derecho de vecindad significo una excepción a esta concepción libérrima de la propiedad, y ya en la ley de las XII tablas se encuentran evidencias de ello, a estas aparece ligada el concepto de immittere in alienum, al referirse a toda injerencia dentro de los limites dominicales ajenos.[1]

Este es un termino de uso corriente en las fuentes romanas en este sentido Ulpiano refiere en varios pasajes la prohibición de hacer o colocar en diversos lugares públicos cualquier cosa que pueda destruirlo o deteriorarlo, salvo que quien hace (facere) o coloca ( immittere) este autorizado para hacerlo.[2]

El mismo, resulta inferido a los efectos de la llamada teoría de la immissio  a partir de la interpretación del  pasaje del Digesto D 8,5,8,5 ( Lib. XVII), donde aparece junto a otros términos  como immittere, imminere, impendere, concebido como un concepto de gran extensión, que se utiliza para designar varios supuestos, en los que se materializan las molestias  de un predio sobre otro.

La formulación de la doctrina de la immissio resultante del genio jurídico romano, derivó durante la etapa medieval hacia otras formas de delimitar la propiedad por razón de vecindad, dando relevancia a la doctrina prohibitiva de los actos de emulación. Se prohíben al propietario aquellos actos que sin reportarle utilidad se realizan con ánimo de perjudicar al vecino (quoe alii nociet et sibi non posit).

Los motivos de la generalización de esta teoría en el ámbito jurídico se fundamentan por Alonso Pérez: ¨ Una sociedad poco evolucionada con una economía precaria, necesitaba vetar los actos inútiles y a la vez nocivos para quienes vivían con medios escasos. Mediante la prohibición d e los actos de emulación se quiere poner freno a los abusos tan frecuentes en aquella época, provocados por la barbarie de propietarios y señores, la doctrina de la emulación contribuye a cortar abusos en la regulación de la propiedad urbana.¨[3]

La doctrina de los actos de emulación nace en el medioevo en una época en la que predominaba la economía doméstica y señorial y el artesanado, donde la disciplina gremial reglamentaba y limitaba la producción, los precios, los salarios etc.

Esta teoría fue el instrumento idóneo que explicaba el fundamento de reparar aquellos actos que no reportaban utilidad económica alguna ni estando motivado por un estado de necesidad, representaba un ejercicio extraordinario del derecho, acto que de ese modo, solo estaban enfocados a causar daños, con ánimo de perjudicar: los actos emulativos.[4]

La doctrina elaborada por los juristas de derecho común viene a conjugar elementos subjetivos clásicos con el dolo o la buena fe, inspirados en la ética cristiana, por lo que sus formulaciones llevaron a la máxima de prohibir hacer lo que cause daño a otro en provecho propio.

La doctrina alemana del siglo XIX , realizó importantes y definitorios aportes a la formulación  de las teorías que sustentan los límites a imponer al propietario, buscó la  solución de los problemas vecinales cada vez más graves, que se estaban suscitando como consecuencia del desarrollo industrial existente en el territorio alemán y que evidenciaban la necesidad de hallar mecanismos regulatorios para las inmisiones que procedían de instalaciones industriales, así se recurre a la teoría de  los romanos de la immissio, apareciendo importantes aportes de Ihering, a la construcción de la materia que pretendía hace conciliar la idea de una adecuada calidad de vida con los avances tecnológicos.[5]

La doctrina de la immissio  sustentada por los pandectistas fue opacada por Ihering [6], que delimitó los aspectos esenciales del concepto de inmisión este destaca que no solo deben prohibirse las influencias o injerencias directas que inician sus efectos en la esfera dominical del vecino,  de las indirectas que se inician en la propiedad del titular y se propagan por la del vecino, por lo que ejerce sus efectos sobre el inmueble vecino, Ihering considera que las injerencias directas  salvo casos excepcionales están siempre prohibidas por el derecho, por cuanto no existe aquí la necesidad de evaluar interese en conflicto , como si ocurre en las indirectas[7].

Otro aporte de ihering es el relativo a la esfera de protección entendiendo que la propiedad y el propietario forman una unidad y, por ello, no solo son inmisiones las que resulten nocivas a la finca, sino también las que molesten al propietario, pues en este caso existe una lesión a la propiedad, ya que se impide el ejercicio de este derecho al propietario.[8]

Este autor reconoce que definir la cuestión de las molestias o las incomodidades es uno de los aspectos más difíciles de determinar en al disciplina de las inmisiones, por ser indeterminadas, pero en su opinión las molestias  a las personas también pueden ser objeto de una regla, en el sentido de se ha de tolerar lo que pertenece a la vida ordinaria y por tanto las molestias empiezan desde que aquella se sobrepasa.

En resumen, que construyeron las posiciones más avanzadas en cuanto a los criterios delimitadores que sustentan las relaciones de vecindad y la imposición de obligaciones reciprocas a los titulares vecinos.

Si bien ha de mencionarse a Bonfante que con su obra “Las relaciones de vecindad” aportó valiosas  y esclarecedoras opiniones sobre el tema.

En cuanto a la evolución del tema en Cuba es importante relacionar un grupo de normativas que le sirven de antecedentes a las relaciones de vecindad, algunas de las cuales están vigentes.

Este análisis evolutivo debe hacerse partiendo de las regulaciones dictadas en la etapa colonial que constituyeron las primeras normas de derecho urbanístico y de higiene comunal, que iban a organizar la convivencia vecinal.

Las más antiguas fueron las  Actas del Cabildo de 8 de noviembre de 1556. A estas le siguieron las Leyes de Indias dictadas por España, de 1523- 1573, válidas para América por recopilación de 1687. Más adelante las Ordenanzas de Alonso de Cáceres, de 15 de enero de 1574, del cabildo de la Villa de San Cristóbal de la Habana, hechas para Cuba, que establecieron la obligatoriedad de la licencia de obra,  las alienaciones en las construcciones  y establecieron la forma  de proceder a dar las concesiones de tierras.[9]

De esta etapa es también el Reglamento de Establecimientos Insalubres, Peligrosos e Incómodos, de 9 de julio de 1859. Esta norma tiene plena interrelación con la materia que tratada, muestran evidencias de ordenación administrativa de actividades de la incipiente industria capaces de causar daños o molestias, válidas para el tema en cuestión.

Otras normas dictadas en esta etapa, fueron el Reglamento de 1 de febrero de 1861 Reglamento de los Arquitectos del excelentísimo Ayuntamiento de la Habana y las Ordenanzas Municipales  y de Policía urbana  y rural del término municipal de la Habana.

También es preciso hablar de las Ordenanzas de Construcción para la Ciudad de la Habana, de 18 de julio de 1861 que establecen reglas para acometer la construcción, regulaciones sobre distancias, medianerías, de luces y vistas, las precauciones y medidas a adoptar en cuanto a fraguas, chimeneas, fogones de cocina, cañones de máquinas, herrerías, fundiciones etc.,  establece la licencia de construcción y reglas para la construcción.

También se dictaron las Serventías y Ordenanzas rurales  según Real Orden de 22 de diciembre de 1885, mas adelante modificadas por la circular de 1º e abril de 1889, que establecieron otras regulaciones de Ordenanzas Rurales.

El código Civil español fue hecho extensivo a Cuba por el Real Decreto de 31 de julio de 1889, y puesto en vigor el 5 de noviembre de ese mismo año, este no contenía precepto específico sobre las relaciones de vecindad pero recogía normas que podían ser aplicables a la institución, sin embargo no se encontraron antecedentes jurisprudenciales que así lo demuestren. Este fue un Código diseñado para una sociedad rural que no contenía preceptos expresamente dirigidos a resolver los conflictos típicos de relaciones de vecindad. Esta norma civil estuvo en vigor en Cuba hasta la promulgación del código civil actual, Ley 59.

El siglo XX fue prolífero en disposiciones administrativas y civiles relacionadas con el tema.

Así están  las Ordenanzas Sanitarias, según Decreto 674 de 6 de julio de 1914, estas establecían la clasificación de las poblaciones,   regulaban lo relativo al abastecimiento de aguas, que requisitos debían tener la construcción de edificios o casas desde el punto de vista de la habitabilidad  en cuanto a la ventilación, drenaje e instalaciones sanitarias, así como para la construcción, reforma o reconstrucción parcial o total de una casa o edificio, que dimensiones  y condiciones de habitabilidad debían tener las habitaciones o accesorias dedicadas a viviendas o establecimientos industriales o comerciales, como debía acometerse la construcción de pozos o aljibes, los teatros, circos templos, hoteles, posadas, etc., regula la exigencia de la licencia de salubridad. Se complementó posteriormente por el Decreto 152 de 19 de marzo de 1957, que establece el procedimiento de tramitación de la clausura, define las causas de clausura y los tipos de clausura.

Se dictó en esta etapa el Reglamento para Instalaciones Sanitarias en el término de la Ciudad de la Habana, en el año 1914.

Se promulgaron por el Ayuntamiento del término municipal de Santa Clara, las ordenanzas de Construcción, para la Ciudad de Santa Clara y su término municipal, de 30 de junio de 1925, aún vigente.

Vinculados a este tema de las relaciones de vecindad están las regulaciones sobre arrendamientos, así en esta etapa se dictan Ley de 23 de marzo de 1939 según gaceta oficial de 25 de marzo, la que fue derogada por la Ley de alquileres de 26 de marzo de 1943 y la Ley de Arrendamientos rústicos y aparcería, de 25 de noviembre de 1948, publicada en la gaceta oficial de 2 de diciembre.

La Ley Decreto 407 de 1952, Ley de la  Propiedad Horizontal, cuya vigencia actual es discutida, aunque se utiliza válidamente en determinados sectores de la realidad cubana, define en el artículo 15 las reglas para el uso y disfrute a que estará sometido cada apartamento, se determina en el apartado b) No producir ruidos o molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o de los vecinos.; con este precepto se incluye un régimen especial de contravenciones y se define como ha de ejercitarse el derecho sobre los elementos privativos. Esta es una norma antecesora de las actuales regulaciones sobre edificios multifamiliares.

A partir de Triunfo revolucionario en 1959 en que se produjo un cambio de régimen político y económico se producen sustanciales modificaciones en el entorno jurídico cubano, en el sector rural y urbano, con las Leyes de la reforma Agraria de 17 de mayo 1959 y de 1963  y la ley de reforma Urbana de 14 de octubre de 1960, así como otras normas de nacionalizaciones de empresas que consolidaron el  sector estatal. Si bien el Código Civil siguió siendo el mismo.

Se dictaron un sinnúmero de normas administrativas, algunas de las cuales tienen incidencia para la materia tratada y que se abordarán.

Así están las Ordenanzas de Construcción para el término municipal de la Ciudad de la Habana, de 1963, relativas a la construcción, las distancias prescritas, la medianería, las luces, las vistas  y otras en cuanto a obras peligrosas.

En cuanto a la propiedad horizontal la Ley General de la vivienda, Ley No 48 de 1984,  y la Resolución 29, de de 3 de marzo de 1987, Reglamento General de Edificios multifamiliares, establecieron un régimen jurídico especial para los edificios divididos en pisos o apartamentos. Ambas disposiciones están derogadas y en su lugar se dictaron la Ley 65, Ley General de la Vivienda de 1988 y la resolución 4 de 1991 Reglamento de edificios multifamiliares, estos son instrumentos autónomos donde las molestias o incomodidades resultantes de la mas acusada cercanía, que existe entre los inmuebles en esta clase de propiedades inmobiliarias,  hace que los conflictos de vecindad sean mas frecuentes. Por tanto estas regulaciones generales y los estatutos internos han de dar solución a estos.

En la Ley General de la Vivienda se establece en el artículo 92 a) limitaciones para el uso y disfrute de los inmuebles así define “No producir ruidos o molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás vecinos. En este sentido esta determina una variante de acción negatoria en propiedad horizontal pues determina la obligación de abstención para quienes ocasionen las afectaciones descritas que coinciden con la formulación general que describe cuando se producirá la obligación de no perturbar.

El Reglamento de Edificios Multifamiliares establece en el capítulo IV, De las normas de convivencia, en el artículo 48 a) y ch), que el uso y disfrute de las viviendas se someten a las siguientes reglas: no producir ruidos o molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturban la tranquilidad de los demás vecinos;  y mantener la norma convivencia y respeto mutuo entre los residentes del edificio;  y el artículo 49 g) y h ) mantenga en su vivienda aves de corral o animales que dañen la convivencia;  y provoque daños materiales a otras viviendas o áreas comunes del edificio.

Es pertinente relacionar las normas relativas a los arrendamientos urbanos, pues en esta relación contractual está implícito el hecho de la posesión, y por tanto la legitimación para concurrir en proceso de relaciones de vecindad. Las determinaciones administrativas también abordan el tema de las molestias en las distintas modalidades de arrendamientos.

Los arrendamientos de inmuebles estatales se recogen en los artículos 49 al 60 de la Ley General de la Vivienda, además se prevé otra modalidad de arrendamiento en el caso de las Viviendas vinculadas y Medios Básicos en los artículos 61 al 63 de esta ley.

El Decreto- Ley No 171 Sobre el arrendamiento de Viviendas, Habitaciones y espacios , de 15 de mayo de 1997, que establece el arrendamiento de inmuebles entre personas naturales, en el capítulo II, De las contravenciones, en el artículo 13 se establece  como conducta contraventora para el arrendador y el arrendatario, en el primer caso  al que permite que se ocasionen alteraciones en forma grave y ostensible que perturben la tranquilidad de los vecino, violen las normas de convivencia o afecten la moral o las buenas costumbres,  y en el segundo cuando haya producido la alteración descrita. La sanción es de multas elevadas a imponer por los inspectores del Sistema  de la vivienda.

Han de analizarse los derechos reales de usufructo y superficie y las disposiciones que los regulan con carácter especial en las normativas   de vivienda.

En cuanto al usufructo la Ley 48 de 27 de Diciembre de 1984 estableció en el artículo 8 b) este régimen para los cuartos, habitaciones y accesorias que no tuvieran condiciones de habitabilidad y la Resolución No 21 de 10 de julio de 1986, que puso en vigor el Reglamento de cuartos o habitaciones. Estas disposiciones fueron derogadas por la actual Ley General de al Vivienda Ley 65 y la Resolución 38 de 1998, reglamento de los cuartos, habitaciones y accesorias, que definen el régimen jurídico para esta clase de inmuebles, lo cual trasciende al tema por cuanto en estos se pueden generar afectaciones  que incidan a la relación vecinal o ser patrimonial o personalmente perjudicados los usufructuarios, con lo que están legitimados para reclamar.

El derecho de superficie está previsto además de en el Código civil, en la Resolución 2,  de 14 de enero de 1991, que define el régimen especifico para esta clase de derecho,  la forma de constitución, los derechos y obligaciones y la extinción.

Es pertinente aclarar que el presente trabajo se propone evaluar desde la naturaleza de las relaciones de vecindad y sus caracteres más esenciales, si es posible la publicidad registral de una institución, que en ninguna de las normativas precedentemente expuestas y las vigentes se le se le han atribuido los efectos de la publicidad, hasta la inédita formulación de la Resolución 247 de 2003 que establece las “ Normas para la inscripción de los inmuebles, títulos y derechos reales en el registro de la propiedad”

Ello ha motivado el interés investigativo en aras de establecer si es admisible otorgar publicidad a los límites de la propiedad en razón de vecindad.

Los objetivos específicos a lograr son:

– Evaluar los presupuestos teóricos de las relaciones de vecindad, a los fines de establecer si es posible o no la inscripción registral.

– Contrastar teóricamente las relaciones de vecindad con las servidumbres, y analizar su estado legislativo actual en Cuba que permita trazar criterios delimitadores ente ambas instituciones y los efectos jurídicos que justifiquen la publicidad registral.

Estos propósitos se lograrán sin rehuir la necesaria solución que han de recibir los operadores jurídicos ante la situación sui generis que el estado legislativo vigente en cuanto al tema ha planteado a los registradores hoy.

II.  Caracterización general y precisiones conceptuales del derecho de vecindad

Las relaciones de vecindad  tienen su estricto campo de actuación en la propiedad, a los efectos de su organización, a fin de regularizar y ordenar el ejercicio de este derecho  partiendo de los vínculos que se establecen entre el titular  y sus sujetos que están ubicados geográficamente en posición de vecindad.

En este la propiedad, el fundo y la condición de vecino, son los elementos claves de estas relaciones a ventilar en el presente trabajo.

Es preciso efectuar una caracterización y definición de su naturaleza a los fines de establecer si la finalidad teleológica de esta institución permita considerar su publicidad registral.

Para ello se enfatizara en aquellos aspectos que permitan descartar este planteamiento legislativo.

En primer lugar ha de partirse de la denominación que tienen las relaciones de vecindad, esta es una expresión que las califica, de la cual se ha discutido su carácter técnico, cabe la interrogante de si en efecto constituyen  strictus sensu  relaciones jurídicas[10], ateniéndose a la estructura de las mismas, a su contenido predefinido, su finalidad social y económica y su contenido unitario (señalando derechos y obligaciones interpartes),  con organicidad y sistematicidad normativa.

Para analizar el concepto de relación jurídica ha de establecerse que son aquellas relaciones sociales  con trascendencia jurídica, estructuradas a partir de la relación de un sujeto portador de determinados derechos con relación a la sociedad u otros sujetos que ostentan determinados deberes jurídicos en relación con el derecho de que se traten, teniendo como finalidad estas relaciones jurídicas establecer determinadas pautas  de comportamiento , que se señalan o diseñan por el orden jurídico.

Estas tienen una estrecha relación con los derechos subjetivos  y potestades y deberes, integran un amalgama de derechos y deberes entrecruzados entre una diversidad  de sujetos que configuran las relaciones sociales, y en este entramado entran en juego los intereses sociales y los de cada sujeto particular interesado en satisfacer sus necesidades. Las relaciones de vecindad no constituyen un derecho subjetivo en si mismo considerado sino que se asocian a  esta situación de poder en que estos consisten delimitándolos en su contenido.

Existe una diversidad de relaciones jurídicas, las relaciones jurídico reales, son aquellas que tiene por referente  un bien material, en las mismas existe un sujeto activo titular del derecho real, un sujeto pasivo integrado por los terceros indeterminado con un deber genérico de abstención, el objeto se compone del los bienes sobre los cuales se ejercita y constituye el derecho y la causa, la configuran aquellos acontecimientos que el orden jurídico concede eficacia para dar nacimiento o modificar subjetivamente el derecho, siendo originarios o derivativos. En cuanto a su contenido son las facultades que permiten su accionar mas o menos limitado, y aquí entran las relaciones de vecindad que van a configurar el ámbito de ejercicio de estas.

La relación jurídica real contenida en el espectro de derechos reales que de forma típica acoge el código civil y el derecho extracodificado, como lo es la Ley General de la Vivienda, Ley 65 de 1988, se define en los artículos 46.1 y 127 del Código en los que se refleja la existencia de límites legales, dentro de los que cabe incluir las relaciones vecinales.

Las relaciones de vecindad son meras situaciones de vecindad en las que la relación de contigüidad y colindancia describe los vínculos entre los sujetos, que por este motivo se interrelacionan. Responde la acepción al sentido ordinario que literalmente emana del término, pero, por otra parte,  no resulta del todo inadecuado para identificar y calificar las pacificas o conflictivas relaciones que en el contexto vecinal se producen entre los titulares vecinos, sobre todo a partir del extendido uso que tiene el término en la doctrina, la jurisprudencia y la praxis jurídica. [11]

Considero que en las relaciones de vecindad se produce el entrecruzamiento o roce de derechos paralelos de dominio o de otra índole de derechos de aprovechamiento, en los que existe un propio ámbito de actuación, característica inherente a los derechos subjetivos, que requieren de la determinación de límites genéricos, para la configuración de su contenido esencial.

Las relaciones de vecindad, como típicos límites, cuestión que más adelante se analizará,[12] forman parte de su contenido normal, estas plantean una cuestión de límites lo cual incide en el ejercicio de las facultades de goce y exclusión que tiene todo titular frente a terceros, en donde se ha de establecer lo que es permitido y lo que ha de ser tolerado, no son relaciones jurídicas.

Esta primera precisión es importante en tanto, la inscripción registral se produce de relaciones jurídicas reales, como lo son los derechos reales, o aquellos de eficacia obligacional con trascendencia real. No caben las relaciones de vecindad en ninguna de las dos categorías, por ser como ya se dijo arriba meras situaciones de vecindad, que integran el contenido de un derecho, no gozan de autonomía como figura real típica o atípica, estas delimitan el ejercicio de derechos reales u obligacionales pero no son una relación jurídica real tal como las prevén los artículos 46.1 y 127 del código civil.

Hecha esta primera precisión es oportuno subrayar  el carácter social y jurídico de las relaciones de vecindad, la primera connotación  dimana de que estas contienen un hecho social, que es la convivencia expresada en interacciones entre las personas y los bienes inmuebles de que son titulares, en el derecho de vecindad entra en juego la concurrencia de varios derechos de propiedad en principio con un contenido ilimitado, que recíprocamente han de admitir la limitación derivada de la relación que establece con el vecino, donde el objeto de la protección jurídica será el ejercicio de los derechos de modo reciproco, evitando fricciones, conformándolos positivamente  de manera que se protejan los intereses de los propietarios involucrados y además el interés general de la sociedad,  de ahí su regulación positiva.[13]

Por otra parte, su connotación jurídica se establece desde el punto de vista normativo al calificarse al grupo de disposiciones jurídicas, que se encargan de disciplinar las relaciones vecinales, como derecho de vecindad, han sido muchas la definiciones que se han vertido al respecto, en estas se enfatiza en la positivación de tales relaciones con miras a la tutela de determinados intereses, a partir del sistema de valores, principios y  condiciones sociales vigentes[14].

Otro aspecto a destacar de las relaciones de vecindad es la esfera de protección que abarca y que se identifica con su finalidad y contenido, en este sentido las relaciones de vecindad confieren protección no solo a los fundos, como punto de partida y sobre los cuales gravita los derechos reales, sino además sobre las personas que ejercen los derechos, aquí por tanto cabe analizar la condición del sujeto que ocasiona la afectación y el sujeto afectado, es únicamente admisible hablar de propietario  o se pueden extender los efectos de tales regulaciones además a los sujetos que participan en el ejercicio de otros derecho fruitivos que difieren del propietario, y por determinadas razones ejercen potestades de uso y disfrute.[15]

Las relaciones de vecindad circunscritas solo a los conflictos entre propietarios reducirían considerablemente el ámbito de aplicación de  este sector normativo y dejaría sin protección a un grupo de sujetos que ejerce determinados derechos bien sean obligacionales o reales teniendo como referente el bien inmueble, sobre los cuales se ejercitan las facultades de utendi fruendi, y que por ende podrían quedar afectados, por ello ha de reconocerse el valor del derecho de vecindad en lo referente a la tutela de la persona, junto a la finca y los derechos que sobre ella gravitan, con lo cual se amplia notablemente el marco de legitimación pasiva en la función de reacción que ostenta el derecho de vecindad., por tanto las relaciones vecinales afectan   y protegen a cuantos, por el título que sea de propiedad, superficie, usufructo, u otros ejercen facultades d e uso y disfrute sobre bienes determinados.

El ámbito espacial y geográfico en que tiene lugar las relaciones de vecindad, contribuye a dilucidar el concepto de vecindad desde el punto de vista físico, y sobre esto cabe preguntar ¿Es posible identificar vecindad con colindancia o contigüidad de los fundos?

Las relaciones vecinales pueden provocar conflictos, que resultan más agudos en la medida que es mayor la proximidad física, por tanto únicamente el ámbito de aplicación por este concepto  debe quedar estrictamente ceñido a los inmueble que colindan, pero las afectaciones que se derivan  de la vecindad son de hecho más amplias, una emanación de humo, ruido u hollín ( típicos supuestos d e inmisiones ) pueden avanzar  y prolongar sus efectos a varios kilómetros de distancia de la finca que los origina , por tanto el concepto de vecindad ha de ser interpretado en la actuales condiciones como de proximidad o cercanía, extendiendo de esta forma su aplicación a quienes se hallen en idéntica situación e conflicto  que aquellos que afectan colindancia[16].

Valorar el concepto de vecindad como de zona de influencia, amplia también el marco de actuación de los límites contenidos en esta, y nuevamente la legitimación pasiva de los sujetos afectados resulta extendida, cuando entra en juego la esfera represiva del derecho de vecindad.

Las relaciones de vecindad engloban todas aquellas relaciones que se producen entre vecinos, sean pacificas, de buena convivencia, o  de carácter conflictual, ocupándose solo el derecho de aquellas que tiene un componente litigioso, el derecho de vecindad establece las reglas que van a definir los marcos de actuación vecinal, cuando se hace referencia al derecho de vecindad es desde el punto de vista de su regulación positiva  o normativa, en tanto el dispositivo jurídico señala los derechos y obligaciones de los vecinos.

Por tanto, deben puntualizarse  las cualidades que han de revestir las relaciones de vecindad que el derecho protege y regula. La situación de vecindad implica necesariamente molestias e incomodidades, pues el ejercicio de facultades inherentes a la propiedad  u otro derecho en los que se produce el aprovechamiento del bien necesariamente tienen que tener incidencia en los demás, la vida en sociedad exige tolerar determinado nivel de molestias , un minimun  que entra dentro del llamado deber de tolerancia, cuando este nivel es rebasado resultan insoportables, entonces se produce la intervención del derecho, en este sentido el conjunto normativo que denominado derecho de vecindad, no va a regular a todas la relaciones de vecindad, sino aquellas en las que están contenidos determinados intereses dignos de ser protegidos jurídicamente, por tanto ha de sumarse al término relaciones de vecindad el de conflictivas , entendidas como relaciones de vecindad en que los intereses encontrados tienen entidad suficiente para obtener tutela jurídica.

Su contenido es variado y amplio, por ello están dotadas de una amplia riqueza casuística, con diversos supuestos legales que han de quedar delimitados en el orden normativo, si bien ello no siempre se logra como se verá en análisis ulteriores.

Las relaciones vecinales tiene un ámbito  institucional de vigencia, destacándose dos tipos o clases de relaciones vecinales: 1- Unas de contenido predeterminado y eficacia real, cuya violación legitima para instar judicialmente el restablecimiento  de la situación predial al estado conformado o definido por la ley, 2-   otras de contenido o eficacia obligacional cuyo contenido autoriza a  solicitar  con el cese del uso o la actividad perturbadora, la indemnización de los prejuicios.

En el primer supuesto se encuadran aquella tipología de relaciones vecinales que implican restricciones al derecho de propiedad basadas en el principio de que la propiedad no puede llegar mas allá de lo que el respeto al vecino determina, estas tiene probarse el interés privado y eran las reconocidas en el extinto código civil español como servidumbres legales inadecuadamente, así están las de descenso natural de aguas, los límites por desagües de edificios, el paso temporal necesario, las luces y vistas  y las distancias u obras intermedias para construcciones o plantaciones. En estas la norma predefine la actuación de los titulares involucrados y por ende define los derechos y obligaciones reciprocas para ordenar la actividad. Por tanto la acción a ejercitar para lograr la protección del titular afectado por un quebrantamiento de estas obligaciones es precisamente de carácter declarativo.

En el segundo modo de manifestarse las relaciones de vecindad se encuadran las inmisiones[17], aquí se trasluce una clara protección a la persona con independencia de que debe primar en primer lugar  la preexistencia de un derecho real, en tanto la proyección obligacional deriva de esta situación jurídico real[18]. Esta doble consideración trasciende en el sentido de configurar el otorgamiento de acciones de naturaleza real y obligacional  para la defensa de las mismas: la acción de indemnización de daños y perjuicios y la acción  negatoria.[19]

Con lo anterior se relaciona la cuestión, de que el derecho de vecindad tiene una doble vertiente preventiva y reparadora. La primera se toma en cuenta en el orden jurídico para fijar ciertos límites de contenido típico y eficacia real,  en contemplación a determinadas circunstancias de hecho, que la tradición, las condiciones  de cada lugar, así como los intereses sociales y particulares consideran  como conflictivos, dirigidos a prevenir controversias entre vecinos, lo que integrará el contenido del derecho d e dominio de los predios. La segunda porque supone la reacción del ordenamiento jurídico cuando este ha sido quebrantado, excediéndose el infractor en el uso normal de los predios ocasionando molestias, que no están obligados a tolerar los afectados, por tanto entran en juego los mecanismos de protección: acción negatoria y responsabilidad extracontractual.

La definición de las relaciones de vecindad  tomando en cuanta su naturaleza de límites legales, no pude pasar por alto su significado normativo, su concepto puede ser visto como la reglamentación positiva de las relaciones entre vecinos, la doctrina se inclina a considerarlas desde la perspectiva normativa y me adhiero a esta posición.

Así González Alegre, refiere que: “el derecho de vecindad es el conjunto de derechos correspondientes a las personas en cuanto a su condición de vecinos o propietarios  de fundos vecinos, para hacer velar y respetar sus intereses jurídicamente protegidos o dignos de protección personales o patrimoniales, frente a la actuación de vecinos en cuanto alteran, perjudican o imposibilitan el mantenimiento de aquella buena vecindad ala que se tiene derecho en la vida en sociedad.”

Algarra Prats, toma en cuenta los presupuestos fundamentales de la institución y así refiere que: “Es el conjunto de normas y principios que disciplinan aquellas relaciones se que producen  entre las personas por razón de la proximidad o contigüidad de los inmuebles en que habitan o desarrollan  actividades, a título de dominio o por cualquier otro título fruitivo, con el fin de que en el ejercicio de sus facultades no se lesionen en  sus respectivos intereses jurídicamente protegidos, asegurando así al tutela de la propiedad, la salud y el bienestar de las personas.¨ este concepto engloba un concepto amplio de vecindad atemperado a las actuales circunstancias en las que el derecho de vecindad debe responder no solo a la protección del derecho de propiedad, sino además de la persona  y otros aspectos relacionados con la esfera personal mas que patrimonial como son la salud y el bienestar, con un concepto espacial más amplio y un contenido delimitado por  intereses fundamentales jurídicamente protegidos. [20]

Alonso Pérez, define el derecho de vecindad como: “Una parte del ordenamiento jurídico que trata de disciplinar la convivencia del hombre con sus semejantes, en cuanto hace posible la fruición de los bienes, y en particular el derecho de propiedad dentro de un marco d e contigüidad con los demás.”

II.1. Las relaciones de vecindad como límites al derecho de propiedad.

Diversos autores[21] coinciden en afirmar que las relaciones de vecindad constituyen verdaderas límites  del derecho de propiedad y a partir de aquí describen los aspectos que permiten diferenciar entre límites y limitaciones a los efectos de fundamentar esta posición. El límite es la conformación normal del contenido del derecho de propiedad. Todo derecho  subjetivo es el resultado de combinar la libertad o potestad con el límite.

De esta combinación surge lo que es el derecho mismo. Falta la idea de sustracción o detracción, son normales o internos, no se consideran excepcionales, sino que se introducen en el contenido del derecho  y la configuran, los límites se moldean y muestran por la configuración y predeterminación que hace el ordenamiento jurídico de estos. Dentro de esto se incardina el derecho de vecindad en tanto implica la imposición por el ordenamiento de limites internos al propietario, no comprimen ni recortan el derecho sino que, subordinando el interés de un propietario en beneficio de otro, sino se manifiestan de forma abierta como parte del régimen normal de la propiedad sobre la base de la libertad y en los fundos se imponen de forma igualitaria, reciproca y general a todos las propiedades, ya que su finalidad es coordinar los intereses en beneficio colectivo.

Las limitaciones en cambio son un recorte excepcional y extrínseco del derecho de dominio, implican una derogación del régimen normal de la propiedad, estos exceden el sentido de los límites  y reducen o afectan el contenido normal del derecho d e propiedad , estos requieren de una norma legal expresa para su invocación y apreciación consiguiente, en este sentido han sido considerados como limites al derecho de dominio las servidumbres, que significan la imposición de un derecho real limitativo del derecho e dominio, a diferencia de las relaciones de vecindad donde se establecen derechos y obligaciones jurídicos reales que definirán  y moldearan el contenido del derecho de dominio por igual para los inmuebles involucrados[22].

Generalmente se pueden caracterizar las relaciones de vecindad, consideradas como límites, contraponiéndolas a  las servidumbres que se les da la denominación de limitaciones, en ese sentido

1-      Configuración del régimen normal de la propiedad (inherencia a la propiedad): Los limites en que las relaciones de vecindad consisten son consustanciales a  la idea misma de la propiedad, las normas vecinales forman parte del contenido del dominio  siempre que no rebasen la esfera de la tolerancia y por tanto quebranten las reglas de una ordenada convivencia que es definitiva a la finalidad esencial el derecho de vecindad. Por esta misma razón  por derivar de la vecindad misma  y del momento de constitución de la propiedad, su existencia no depende de un acto constitutivo, sino que surgen, con el nacimiento de la propiedad. Por ello solo basta invocar la norma que las regula para  llevar el dominio a los límites que lo configuran. Precisamente por esta característica el nacimiento del limite es automático, sin necesidad de acto voluntario alguno, por voluntad de las partes se pude modificar el limite, ampliándolo o restringiéndolo pero no condicionar su existencia que deriva de su reconocimiento en la ley.

Las servidumbres constituyen  un recorte excepcional y extrínseco, e implican una derogación del derecho común de la propiedad, que implica el desplazamiento de utilidad de un fundo a otro. Estas también facilitan la vecindad entre las fincas pero desde una perspectiva diferente porque adoptan la solución de gravar a uno en beneficio de otro.

De ahí que las relaciones de vecindad quedan impuestas por disposición legal y su disponibilidad por las partes solo se materializa en la constitución de servidumbres para modificar el régimen ordinario, en interés particular los sujetos pueden ampliar o reducir los limites del derecho incluso recortarlos, solo es prohibido este carácter dispositivo cuando están presentes intereses estatales o públicos.

Generalidad e igualdad: Como límites normales del derecho, participan de las notas de generalidad e igualdad que le son propias, en cuanto se imponen por igual a todos los propietarios o titulares de derechos fruitivos que se encuentren en igual situación, por tanto todo fundo sufre  un limite en beneficio del fundo vecino, pero se aventaja a su vez, porque el fundo vecino sufre mismo limite.

Sin embargo ello no implica que deban concurrir al mismo tiempo, estos son independientes en correspondencia con el derecho de cada titular con el que se relacionan, cada propietario puede exigir su observancia, aunque por su parte no respete el derecho del vecino, un propietario no puede alegar incumplimiento porque el otro  haya incurrido en este.

En las servidumbres se sustituye esto por la relación de subordinación o dependencia, porque implica la sujeción de un fundo en beneficio de otro, existiendo un predio dominante u y uno sirviente con el desequilibrio de las posiciones.

2-      Reciprocidad:  Las anteriores características presuponen la  reciprocidad en tanto en tanto se generan derechos y deberes mutuos y correlativos, existe un reciproco beneficio de deberes y derechos. Los límites vecinales no confieren derecho alguno a indemnización en favor de quien los sufre excepto cuando se incumplen. En la medida que el límite de nada priva al propietario, sino que determina los contornos normales de su derecho. No existe derecho a compensación alguna, el derecho a indemnización parte de la ruptura del equilibrio entre derechos y obligaciones  solo en este caso se deriva la acción personal correspondiente, entre  tanto no se deriva  el derecho a indemnizar ni ha ser indemnizado.

3-      Imprescriptibilidad: Las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad son consustanciales  al derecho de propiedad, al punto de definir su contenido se ha señalado que estos son imprescriptibles el no uso de los poderes en que estas consisten no lleva inevitablemente a la perdida para el titular que le corresponde, lo que se matiza en el ejercicio de determinadas acciones derivadas de la relación de vecindad, donde su inoperatividad conlleva a la perdida del derecho a accionar, por ejemplo en el caso de la construcción extralimitada articulo 175 del código civil, además del análisis diferente que respecto a este tema ha de hacerse en cuanto a las acciones derivadas de la trasgresión o incumplimiento de los deberes de buena vecindad  y de las acciones indemnizatorias, en las que si opera el plazo de prescripción.

A diferencia de las servidumbres que se extinguen por el no uso durante el tiempo que la ley establece.

4-      Presunción a efectos de prueba, no es preciso probar su existencia, solo basta invocar la especifica norma jurídica que los establece.

Este es un aspecto importante en materia de publicidad porque en las relaciones de vecindad no existe un título específico de adquisición, sino que el título reside en el derecho mismo de propiedad, al que esos límites le vienen incorporados directamente de la ley.

Por su inmanencia a la propiedad, el nacimiento del límite es automático, no es precisa la intervención de un acto voluntario alguno, por voluntad de las partes se puede modificar ampliándolo o restringiéndolo, pero ello no condiciona su existencia misma se deriva de la ley.

En las servidumbres se exige la imposición coactiva u obligatoria, solo a partir de un acto especial de constitución existen. Estas exigen la prueba, nunca se presumen partiendo del principio de que la propiedad se presume en  principio libre de cargas o gravámenes, por tanto quine los invoque debe demostrar su existencia.

5-      Publicidad: al definir estas el estatuto de la propiedad inmobiliaria, configurando su régimen normal, estas siguen a los bienes sobre los que esta constituido el derecho de propiedad con total abstracción del titular, por tanto no están sujetos a prueba ni a inscripción registral, para ser invocadas.

Ello permite resumir que los caracteres de las relaciones de vecindad trascendentes al tema evaluado. Ellos son:

1-      El derecho de vecindad tiene una doble consideración real u obligacional, según la proyección de la afección que recibe el titular sobre la esfera del disfrute, bien sea el fundo o la persona misma.

2-      El sector normativo que regula las relaciones de vecindad confiere protección al derecho de propiedad y las personas que lo ejercen, y abarca además a aquellos sujetos que ejercen otros derechos reales o cualesquier otro derecho fruitivo legitimo, de ahí que se protege el derecho y las personas susceptibles de sufrir afectación en las facultades de goce del derecho.

3-     El concepto geográfico de las relaciones de vecindad rebasa el estrecho marco de la contigüidad o colindancia y se sustituye por el de zona de influencia vecinal o vecindad, que alcanza físicamente a todos los predios cercanos afectados por la actividad perturbadora o molesta.

4-      El derecho de vecindad tiene una doble connotación preventiva y reparadora en tanto su condición jurídica señala el ámbito admisible de actuación del titular mediante normas reguladoras y  la infracción de estas determinan la adopción de medidas de cumplimiento o resarcitorias.

5-       Por tanto la consideración de las relaciones de  vecindad como límites permite la  agregación de esta otra característica, que determina su naturaleza jurídica,  por ende los presupuestos que los caracterizan tiene un importante implicación en el tema que nos ocupa pues  van a constituir un límite al derecho del titular afectado bien por el deber de tolerancia, bien por el cumplimiento de determinadas obligaciones o la aceptación de puntuales prohibiciones  en el ejercicio  de su actividad, estas son parte del derecho mismo y en modo alguno implican derogación o detracción de este, con la consiguiente facultad de percibir indemnización. Las relaciones de vecindad no generan este efecto por su condición igualitaria.

II.2. Las relaciones de vecindad en el Código Civil cubano

El Código Civil cubano, dedica a las relaciones de vecindad el capitulo IV del libro II  “Limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad”, como su denominación lo indica se les da el tratamiento de limitaciones, en inadecuada técnica, tomando en cuenta, a partir del análisis ya realizado, que el derecho de vecindad entraña la imposición de límites al derecho de dominio, en tanto integra el contenido del dominio individual.

Este cuerpo legal carece de la regulación de la figura real de las servidumbres, justamente consideradas como limitaciones de interés privado. Es la sistemática seguida por el Código Civil español, precedente legislativo del vigente, incluir dentro de las servidumbres supuestos de relaciones de vecindad. Siguiendo una formulación de la cuestión distinta, el actual Código Civil al suprimir las servidumbres, incluye variantes de estas en la regulación de las relaciones de vecindad concebidas como limitaciones,[23]en ese sentido tal denominación desvirtúa la naturaleza jurídica de la institución, que como ya antes se caracterizaba es un límite del derecho de dominio con los efectos jurídicos que de estos se derivan diferentes de las servidumbres  y, por ende, limitaciones.[24]

La conceptualización general de las relaciones de vecindad se ofrece en el artículo 170, cuando señala:

170.1. Las relaciones de vecindad generan derechos y obligaciones para los propietarios de los inmuebles colindantes.

170.2. El propietario de un bien inmueble debe abstenerse de realizar actos que perturben más allá del límite generalmente admitido, el disfrute de los inmuebles vecinos.

En esta se recogen los presupuestos de generalidad, reciprocidad y colindancia, lo cual está en concordancia con las características fundamentales del derecho de vecindad, ya enunciadas.

Sin embargo, el criterio de colindancia podría entenderse matizado en el segundo apartado del precepto, cuando se esboza el criterio delimitador del ejercicio del dominio por su titular, al establecer “ disfrute de los inmuebles vecinos “, puede entenderse aquí el concepto de vecindad  de un modo más amplio  considerando,  a todos aquellos inmuebles que hallándose en cercanía geográfica  son susceptibles de sufrir o sufren afectaciones o perturbaciones, o sea que los inmuebles que  reciban tales  influjos deben entenderse como vecinos, por tener afectada la esfera del goce del derecho y partiendo del sujeto afectado y la perturbación recibida, este cae bajo la zona de  influencia negativa del fundo emitente, y por tanto tiene la connotación de fundo vecino, de tal forma se amplia el concepto de colindancia, con el de vecindad.

Tal interpretación puede establecerse en aras de la respuesta que ha de dar el orden civil a los imperativos de la moderna vecindad, por lo cual este criterio de interpretación de acuerdo con las formulaciones doctrinales ya antes expresadas, modifica la delimitación espacial, que de forma tan restringida define el primer apartado, lo cual no obsta el señalamiento de las limitaciones del precepto que han de tomarse  en cuenta en futuras modificaciones legislativas.

Este título dedicado al derecho de vecindad en el código civil cubano, acoge la doble connotación real y obligacional  de este grupo normativo, como ya antes se apuntó, en el artículo 170.2 aparece la significación o relieve obligacional, que hace admisible la abstención de la actividad el perturbador, y por tanto da derecho a la indemnización  cuando tal límite ha ocasionado un daño, este precepto carece de un contenido predeterminado, por tanto su carácter difuso determina la necesidad de colegir las teorías que subyacen en la norma y que han de servir de criterio orientador  al juzgador[25]

La tendencia obligacionista el articulo 170.2 es sumamente generalista e indeterminada, y su análisis esta en plena conexión con el tema de las inmisiones, en tanto es el único artículo del código civil que permite la aplicación de esta institución, lo cual nos hará volver sobre el mismo, su incidencia y los criterios valorativos para la imposición de limites al propietario. Este por otra parte supone la posibilidad de llenar esta vacuidad legal, por los operadores jurídicos bajo la formula de la perturbación que excede del limite generalmente admitido, aplicable a todos aquellos conflictos vecinales que no regula el derecho de vecindad cubano, siendo utilizado además como principio general a los restantes supuestos legales que el capitulo recoge, considerados como actos perturbadores cuando se infringen los derechos y obligaciones allí reconocidos[26].

En cuanto a la esfera de protección que ofrece el código civil es evidente que su formulación va dirigida a proteger al propietario en tanto titular del derecho, mas que a la persona, sin embargo el hecho de que se mencione que este debe abstenerse  de realizar actos que perturben el disfrute de los inmuebles vecinos, al referirse al disfrute en el ejercicio de esta facultad, van implícitos todos aquellos sujetos que obtiene beneficios fruitivos del inmueble, la facultad de disfrute como parte del goce, tiene por contenido su ejercicio pacifico sin perturbaciones de ninguna índole, incluidas las que puedan afectar la salud, el bienestar, las condiciones ambientales adecuadas etc., por tanto amen de la necesaria coordinación  y que sea correlativo del derecho de propiedad, se está protegiendo al sujeto, que se encuentra coligado al inmueble y por tanto está  en  relación de vecindad, pues se predica no solo el ejercicio del derecho libre de afectaciones anómalas, sino que quien ejercita la facultad de disfrute no deba recibir menoscabo de ello por tal actividad perturbadora.

La extensión desde el punto de vista subjetivo del derecho de vecindad se materializa en el artículo 232 del código civil,  con lo cual se extiende su aplicación  al poseedor inmobiliario, el usufructuario y el superficiario, según derive su posición de un derecho real u obligacional[27].

Los artículos 171 y siguientes establecen un contenido prefijado que configuran la situación interpredial entre los inmuebles y hace admisible solicitar del órgano jurisdiccional  el restablecimiento por el infractor  de la situación al estado anterior al quebrantamiento, tal como lo breve la norma., que fija los derechos y obligaciones recíprocos que configuran los limites normales del derecho. Sobre estas se volverá en el acápite subsiguiente.

III. Las servidumbres, breve aproximación conceptual

Para Castan Tobeñas, [28] las servidumbres son: “pa­rticipaciones limitadas en el goce o aprovechamiento de la cosa de otro”.

Lucas Fernández ,[29] trata de conceptuar la servidumbre de forma que se diferencie de otros derechos reales en cosa ajena, y para ello estima que no basta con que la utilidad que proporciona sea concreta y específica, sino que se requiere también que esa utilidad sea distinta de la que primordialmente proporciona el predio gravado, conforme a su destino económico; de ahí que la defina como «un derecho real en fundo ajeno que faculta a su titular a obtener del predio gravado una concreta utilidad, distinta de la que primordialmente proporciona éste conforme a su destino económico.

Puede considerarse como un derecho real en cosa ajena, que se constituye gravando una cosa con la prestación de servicios determinados en provecho exclusivo de una finca o persona sobre otra que tiene titular diferente.

Afirma Baena Ruiz[30]  que desde un punto de vista muy general tienen las servidumbres el fundamento mismo que todas las limitaciones del mismo. Son razones de necesidad y utilidad las que imponen la existencia de esos derechos limitativos del dominio a que llamamos servidumbres, y que unas veces deben su origen a la voluntad misma del propietario y otras a la ley.

De ahí su cercanía con las relaciones de vecindad solo que en este caso se imponen entre predios pero socavando el derecho de un  titular en beneficio de otro.

Siguiendo a Castan Tobeñas se expresarán algunas de  sus características fundamentales.

1- Derecho subjetivamente real: el derecho de servidumbre es un derecho subjetivamente real, en el sentido de que no sólo recae, como todos los derechos reales, sobre una cosa, sino, además, el de que, por razón de ser inherente activa y pasivamente a las fincas afectadas, su titularidad activa y pasiva se determina por referencia a la apropiación o a la titularidad sobre un inmueble y entraña objetiva y mediatamente una relación entre fundos. De ahí que, en las servidumbres prediales, la titularidad del derecho corresponde a una persona no por su cualidad personal, sino por ser el que tiene u ostenta el goce del predio dominante, y, en contrapartida, los deberes inherentes al predio sirviente los asume quien sea titular de dicho fundo.

En el sentido expuesto se distingue la servidumbre predial de los derechos personales y de los demás derechos reales, pues respecto de estos últimos aparece como inseparable de la propiedad del fundo dominante

2- Otra característica es que como opina  Luna Serrano [31], que la servidumbre guarda respecto de la propiedad del fundo dominante una continuada relación de accesoriedad e instrumen­talidad, pudiéndose calificar de una «qualitas fundi».

3- Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen, de lo que deriva su intransmisibilidad con independencia de la finca. Una vez constituida la servidumbre, es inherente a los fundos y, consecuentemente, no es posible su enajenación o transmisión total o parcial, con independencia de los fundos sobre los que recae. De esta idea deriva el axioma «servitus servitutis esse non potest», es decir, el que una servidumbre no pueda gravarse con otra, pues ello supondría una enajenación parcial de la misma.

4- Es un derecho real en cosa ajena ( iura in re aliena), De su caracterización como «ius in re aliena» se deduce que es imposible la servidumbre sobre cosa propia, por aplicación del principio «nemini res sua servit iure servitutes», pues las cosas sirven a su dueño por derecho de propiedad y no por derecho de servidumbre. En este sentido  la alienidad del predio sobre el que la servidumbre se constituye respecto de la titularidad de aquél al que beneficia es esencial, y que no puede constituirse servidumbre sobre finca propia.

III.1. Requisitos que se deriva del  hecho de constituirse una relación entre los predios:

A) La servidumbre real o predial exige la existencia de dos predios, llamados dominante y sirviente. Se plantea la interrogante de si es preciso que ambos predios sean contiguos o al menos vecinos. En tal sentido se pronunciaron los romanistas, pero la realidad, es que bastará con que la situación topográfica de los fundos sea tal que haga posible el ejercicio de la servidumbre.

b)  La indivisibilidad de la servidumbre: Este es un carácter esencial de toda servidumbre y tiene como primordial consecuencia el que no pueden constituirse o extinguirse parcialmente, o lo que es lo mismo, que no pueden adquirirse ni perderse parcialmente.

C)  La potencial perpetuidad:    Aun desaparecida en la moderna doctrina la antigua tesis de los romanistas de que la servidumbre tenga una causa perpetua, o lo que es lo mismo, que satisfaga un interés permanente del predio dominante y descanse en una utilidad que pueda constantemente prestar el predio sirviente, no cabe duda de que el derecho real de servidumbre, en cuanto que supone una relación entre fundos para utilidad del domi­nante, tiende, salvo que la utilidad sea o se pacte como transitoria, a permanecer indefinidamente.

Elementos de la relación jurídica de servidumbres:

Los elementos serán personales y reales, o, lo que es lo mismo, los sujetos intervinientes y el objeto.

El sujeto activo o titular del derecho de servidumbre real es el dueño del predio dominante, cualquiera que fuese, mientras que el sujeto pasivo es toda la colectividad (como en los demás derechos reales) y especialmente el dueño o poseedor de la finca gravada.

Los elementos reales están constituidos por el fundo o fundos objeto de la servidumbre. En las servidumbres reales o prediales son el dominante y el sirviente, siendo el primero aquel a cuyo favor está constituida la servidumbre y el segundo aquel que la sufre.

De acuerdo con la naturaleza real del derecho y con las exigencias del principio de especialidad de las mismas, es necesario que tales predios, sean rústicos o urbanos, queden perfectamente determinados. Para que de un modo riguroso pueda hablarse de un derecho real será menester la actual existencia del objeto.

Las servidumbres se clasifican en servidumbres reales y personales. En ambas, la servidumbre es un gravamen sobre un inmueble, pero mientras que en la predial se constituye en beneficio de otra finca y, por tanto, del dueño que en cada momento sea, como ya se expuso, en cambio, en la personal se establece en beneficio de una o varias personas o una comunidad determinada, sin que el gravamen suponga servicio de un fundo a otro, sino que está impuesto simple­mente en utilidad directa de personas consideradas en cuanto tales.

Castan en cuanto a las personales afirma que con denomina­ciones diversas, como las de servidumbres irregulares o anómalas, servidumbres personales limitadas o simplemente servidumbres personales, designa la doctrina moderna aquel tipo de servidumbres que se establecen no como las reales en beneficio de un predio, sino en consideración a una persona determinada («intuitu personae»), y que consisten, por consiguiente, en la atribución a una persona, con eficacia real, de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea susceptible de proporcionar.

Las servidumbres por su modo de constitución pueden dividirse en legales y voluntarias en dependencia de si dimanan de la ley o de la autonomía de la voluntad.

Efectivamente, las llamadas servidumbres legales no siempre tienen su origen inmediato en la ley, sino que ésta se limita a contemplar, por razones generalmente de orden público, un supuesto de hecho que permite al beneficiado recabar la existencia a su favor de la ser­vidumbre, la cual, por tanto, no se determina por el solo ministerio legal. Así pues, como dice PUIG BRUTAU, ha de mediar un acto expreso de constitución, el cual requiere la instancia o solicitud del particular favorecido y la resolución judicial o administrativa correspon­diente.

Por esta razón se cuestiona incluso la corrección del término legal, siendo muchos los que prefieren sustituirlo por el de forzosas en el sentido que le da CASTAN cuando entiende por tales las que son las susceptibles de ser impues­tas por ministerio de la ley y, por tanto, aun cuando se oponga a ello el dueño del predio destinado a sufrirlas. Se produce, pues, una situación de tipicidad o «numerus clausus», pues su razón de ser radica en que es el legislador el que en cada caso aprecia una necesidad concreta que considera digna de tutela por ser superior al interés individual.

Por otro lado, dentro de la regulación de las servidumbres legales, se incluyen con frecuencia en Códigos civiles y muestra de ello es el Código civil precedente al vigente, y el actual código civil español,  algo que en realidad no son verdaderas servidumbres. Son lo que se llama limitaciones legales del dominio que vienen impuestas generalmente por razones de vecindad entre los fundos a fin de que quede asegurada en lo posible la pacífica conviven­cia entre los mismos (ejemplo de ellos son las servidumbres de luces y vistas, las de desagüe de edificio o la distancia entre ciertas plan­taciones y edificios).

En estos casos, las diferencias con las auténticas servidumbres son claras, pues, como dice SANTOS BRIZ, estas limitaciones afectan a los fundos en plano de igualdad, en tanto que las auténticas servidumbres colocan a uno de los fundos en posición de predio dominante. Y, aparte de ello, las limitaciones procedentes de las relaciones de vecindad se incorporan a ella de manera directa por la ley, en tanto que las servidumbres son externas y por muy legales que sean han de imponerse coactivamente, o sea, que, como ya se dijo, precisan que su constitución sea exigida previa la oportuna indem­nización, que no se produce tampoco en las consecuencias derivadas de las relaciones de vecindad[32].

En Cuba, las servidumbres a pesar de que quedaron excluidas del código civil como derecho real típico mantiene su vigencia en el derecho civil extracodificado, así en la Ley General de la Vivienda en los artículos 24  y siguientes relativos a la transmisión de las azoteas se hace referencia expresa a la constitución de las servidumbres de paso, de acueducto, gestando este derecho en escritura pública, para el predio dominante que sería el instalado en el piso superior.

La Ley de Minas en el artículo 3 define la servidumbre: “Es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro, perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor esta constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.”

En el artículo 49 establece dentro de las atribuciones del concesionario que:”Todo concesionario, sin perjuicio del cumplimiento de las regulaciones y requisitos previstos para cada caso, puede:

a)       tener acceso al área minera a través de terrenos del Estado o de particulares, debiendo utilizar para ello el régimen especial de servidumbres mineras y la vía más adecuada y menos perjudicial para el propietario o poseedor, así como cumplir con las disposiciones establecidas al respeto, incluyendo la indemnización que corresponda;”

Además contempla la inscripción registral en el registro de minería de las servidumbres mineras, que en este caso son servidumbres de paso. Por otro lado como se evidencia siguiendo la naturaleza de la servidumbre se prevé el derecho a indemnización al predio gravado lo que demuestra una clara subsistencia clásica de  servidumbres legales o voluntarias.[33]

El Decreto ley 212, Manejo integrado de zona costera, establece otra modalidad de servidumbre de paso, en las zonas de costas, cuando define: artículo 13. 1 apartado 2.- El Ministerio de Economía y Planificación, deberá garantizar que  los planes de desarrollo en la zona costera incluyan servidumbres de paso que permitan el acceso libre y público a dicha zona.

Otro caso es el Decreto Ley 177, Reglamento para la instalación y protección  de líneas aéreas, soterradas y enterradas de comunicaciones eléctricas. Dispone la servidumbre de paso temporal cuando dispone  en el  artículo 9: Los poseedores de tierras situadas por una de protección deberán permitir,  con coordinación previa, el acceso a ellas de personal designado por las entidades correspondientes de los ministerios de Comunicaciones y de la Industria Básica para efectuar trabajos de instalación, reparación y mantenimiento de sus líneas áreas soterradas y enterradas. Y la indemnización se determina en el artículo 10: En los casos en que al realizar los trabajos mencionados en el artículo  precedente, se ocasionen daños en sembrados, cercas y edificaciones de cualquier tipo, el monto de dichos daños deberá indemnizarlo en el término de mayor de noventa días el Ministerio de Comunicaciones o de la Industria Básica o ambos, según corresponda.

Estos  y otros muchos ejemplos, evidenciados en sentencias en que el Tribunal Supremo y los tribunales de instancia han dado esta denominación a determinadas situaciones en que se solicita su declaración judicial, por ejemplo la sentencia 412 de 2001 del Tribunal Supremo Popular en que se interesaba la creación de una servidumbre de paso por un pasillo; sentencia 357 del Tribunal Supremo en que se solicitaba seguir teniendo acceso a un pozo y la fosa ubicada en la parte posterior de la vivienda del demandado interesando el paso. Entre otras sobre luces y vistas y distancias.

Este recorrido por diversas normas que recogen las servidumbres ilustra sobre su supervivencia y la potencial inscripción de estas con los títulos de las que se deriven, a partir de la formulación actual de la Resolución 247 ello no resulta posible si como es evidente existe afiliación al sistema de numerus clausus y por tanto solo se admiten como inscribibles los derechos admitidos en el código civil, situación que se matiza con la aceptación del calificado por esta horma como derecho de uso de azotea y la hipoteca inmobiliaria no reconocidos en el Código, nada obsta para hacer un reconocimiento de la figura de las servidumbres que diversas disposiciones jurídicas han admitido en su preceptiva.

El código civil no contiene prohibición expresa de la constitución de derechos reales y se rige por el principio de autonomía de la voluntad por ello no debe primar una postura atávica a esta concepción y ha de admitirse como de hecho acontece el sistema de numerus apertus con la consiguiente apreciación de las servidumbre s como derechos inscribibles, con mayor sentido común que la inscripción de las típicas relaciones de vecindad.

IV. La publicidad registral en las relaciones de vecindad

La publicidad registral afirma Valpuesta Fernández[34] en una primera aproximación se le puede definir como aquellas que derivan de un registro público constituido al efecto. Sin embargo concluye que es una publicidad libraria organizada a través de los registros de la propiedad, que tiene por objeto situaciones jurídicas reales, constituidas sobre bienes inmuebles, de los que se proclama al cognoscibilidad legal  y que produce efectos sustantivos para el que accede al mismo.

En este concepto ha de estacarse que el objeto de la publicidad registral serán los derechos reales  con eficacia erga omnes , son estos los que justifican  los fines de la publicidad ,a fin de no lesionar los intereses de terceros y no quebrantar la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario.

Aunque también pueden acceder determinados derechos obligacionales con eficacia real dentro de los que se encuentra por ejemplo el derecho de arrendamiento.

Es la eficacia absoluta de los derechos reales lo que plantea la exigencia de protección a los titulares frente a los ataques jurídicos de los terceros, esta es una necesidad agudizada en los bienes inmuebles por su peso económico y su facilidad de identificación geodesica, además del inmovilismo que los caracteriza.

La publicidad no solo se constriñe al mero conocimiento público de las relaciones jurídico reales , sino que su fin ultimo es otorgar determinada eficacia adicional a los derechos inscriptos contenida en los llamados efectos sustantivos del registro, al considerar legítimo y exacto lo inscripto.

La Resolución 247 de 2003 pone en vigor  “Normas para la inscripción de los inmuebles, títulos y derechos reales en el Registro de la Propiedad”, así refiere en el artículo 4: “Se inscriben ene el registro de la propiedad los derechos reales que a continuación  se relacionan. Apartado 7) Las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad.

Esta disposición en inadecuada técnica califica como derechos reales las relaciones de vecindad, siendo estas como ya antes se analizaba típicos límites al derecho de propiedad y por extensión del artículo 232 del Código civil, a otras figuras reales y posesorias, sin que per se sean derechos reales, sino como ya antes se apuntaba constituyen meras situaciones jurídicas diseñadas y ordenadas por la norma.

En el artículo 3 se establecen los títulos inscribibles, considero que de los relacionados tienen  eficacia constitutiva  de relaciones de vecindad, las resoluciones judiciales que reconozcan derechos sobre bienes inmuebles y la copia de documentos públicos autorizados ante notario. A partir de los cuales se contemplan las relaciones de vecindad como gravámenes del inmueble trasmitido o adquirido.

Un examen de las modalidades de relaciones de vecindad que acoge el Código civil, estimo que no en todos los casos puede establecerse la publicidad registral, solo en aquellas que por su contenido y forma de materializarse obedecen a la estructura jurídica de la servidumbre y como gravámenes afectan la propiedad deben entenderse susceptibles de entrar al registro, aunque su denominación incorrectamente sea la de relaciones de vecindad.

Evidentemente el articulo 170. 2 define con un enfoque generalista, un supuesto genérico, que hace admisible solventar cualquier conflicto de vecindad , cuando la actuación del titular exceda de los límites de tolerancia, enmarcado en un criterio legal predeterminado la actuación del órgano jurisdiccional, a partir de la existencia de normativa especial, por ejemplo en materia de aguas, luces y vistas, medianería, distancias etc., es este criterio y el arbitrio judicial lo que determinaría en la decisión del órgano para definir lo que es permitido de lo prohibido.

En principio dentro de este caben situaciones de vecindad de eficacia obligacional, al establecer como consecuencia del accionar civil del titular afectado obligaciones de hacer y no hacer, por lo que considero que no deben encuadrarse en este caso conflictos de vecindad de eficacia real, cuyo contenido esta predeterminado legalmente.

Sin embargo, sucede que el código civil es extremadamente restrictivo en esta materia y no solo dejo de regular las servidumbres, sino que además obvió otras modalidades de relaciones de vecindad, tales como las luces y vistas, las distancias intermedias entre plantaciones y construcciones y aguas, por lo que en estos momentos ha de aludirse al criterio del artículo 170.2 para subsumir estos conflictos que la vida cotidiana plantea en situaciones de vecindad y que tradicionalmente habían tenido su solución en el derecho civil. Muchos son los casos en los que se ha resuelto al respecto.

El artículo 170.2 traza el criterio delimitador, que define el límite por razón de vecindad, ¿Puede admitirse en un artículo que posee indeterminación la definición del marco jurídico para fijar derechos con eficacia real, hasta el punto que se haga admisible su inscripción registral?

Considero que no, son varias las sentencias en las que se disponen  obligaciones por razón de vecindad, que sin embargo no significan modificación del status jurídico de los inmuebles y los derechos sobre ellos constituidos.

Por otro lado, este es un artículo que se presenta desde la perspectiva del predio afectado en su facultad de goce y no de quien reclama la declaración de un derecho como lo es la servidumbre aunque es utilizado con una doble función legitimadora, para ambos sujetos activo y pasivo, por tanto incluye  dos variantes de acción: la negatoria y la confesoria. Este artículo no tiene en mi consideración fuerza para hacer admisible la constitución de un derecho real como lo son las servidumbres legales, cuyo contenido se establece legalmente.

Las relaciones de vecindad de carácter predial que hoy tiene su cauce en este artículo por carecer de regulación específica, tampoco deben quedar inscriptas por su naturaleza, estimo que solo aquellos gravámenes que tengan la condición de servidumbres, por el hecho de que implican un gravamen sobre la propiedad gravitando con un beneficio sobre un predio en detrimento el otro, deben quedar inscriptas.

Si los codificadores buscaron reglar en puridad relaciones de vecindad en sentido contrario al Código civil precedente que no las reconocía, no es posible que hoy a estas se les conceda la eficacia de la publicidad cuando su naturaleza jurídica discurre en posición contraria, es erróneo reproducir las deficiencias del derecho civil precedente. En resumen,  solo  aquellas situaciones que solventen el conflicto entre vecinos bajo la solución de la servidumbre podrá estimarse susceptible de inscripción, nunca las típicas relaciones de vecindad.

Aquí nos podríamos preguntar, ¿Cuáles serían estos casos y como descartaría el registrador una u otra circunstancia?

Sería útil empezar a recorrer los artículos que en el Código regulan las restantes variantes de relaciones de vecindad para delimitar esta interrogante.

El artículo 171 acoge la servidumbre predial de paso, en esta la situación es diferente, por cuanto aquí nos encontramos con una situación permanente ligada a las fincas obligadas y beneficiadas, de la que se derivan beneficios exclusivos para el predio dominante que excluye cualquier perturbación. Por esta se grava la facultad de disfrute del propietario, el superficiario, el usufructuario y cualquier otro poseedor, con un enfoque absolutamente unilateral pues se produce el enriquecimiento de un predio en detrimento de otro al no preverse el derecho a indemnización, a partir de la naturaleza de las relaciones económicas vigentes en nuestro país.

Esta modalidad si considero que puede ser inscripta.

Esta servidumbre es clasificada dentro de las llamadas servidumbres legales, emanadas de un acto declarativo dispuesto por el Tribunal cuando existan signos aparentes de su configuración a partir de la aceptación expresa o tácita que haga el predio afectado por el paso con este. Tiene la naturaleza de servidumbre con efectos objetivos y por tanto reales, porque en esta son existen signos  de igualdad, sino que se produce el gravamen de un predio o varios predios  en favor de otro.

El código le da tratamiento de relación vecinal  incorrectamente, con la pretensión de extraer de su preceptiva la figura de la servidumbre.

El título constitutivo para esta figura estaría asentado en disposición judicial, a partir de que la acción ejercitada fuera la negatoria en su postura tradicional que busca la declaración de determinados que se pretende ostentar por tercero sobre bien ajeno, o sea para declarar servidumbres. Aunque no es imprescindible la constitución previa por vía judicial, la aceptación previa hace admisible la preexistencia del gravamen, sin embargo la posibilidad de inscripción es a partir de la sentencia judicial o de la escritura notarial en el momento que se trasmite un bien determinado por ejemplo las azoteas, las divisiones de inmuebles en las que se dispone la traslación del dominio a un tercero etc.

No cabe dudas, que esta modalidad da solución a un  conflicto real entre los inmuebles correlacionados que se resuelve por vía judicial y que por ser una situación judicialmente constituida, puede ser objeto de publicidad sobre todo por su estado permanente, que confiere un situación subjetivamente real, que significa que el gravamen es sobre el predio y no la persona de tal suerte que el predio con independencia del sujeto que los posea corre la suerte de estar afectado con esta limitación, que por no ser en puridad una relación vecinal, hace admisible conferirle este efecto inmanente a un derecho real en cosa ajena, como lo son las servidumbres.

Si embargo el artículo 172 alude al paso temporal o necesario, que impone un deber de tolerancia recíproco para a un titular que por determinados motivos públicos o individuales no puede ser oponible o modificable. En este no existe el deber de indemnización por ser un deber recíproco típico de las relaciones vecinales, el de tolerancia impuesto por razón del paso necesario o indispensable.

Por su carácter de reciprocidad, es un típico límite por razón de vecindad, al poner en condición e igualdad a los inmuebles afectados por el interés social o público o por una situación coyuntural, estamos en presencia de necesidades colectivas y temporales, que no justifican en modo alguno el instrumento de la publicidad, cuando además no existe un cambio en el tráfico que lo amerite.

El artículo 173 acoge la conocida como servidumbre natural de aguas o de libre caída de aguas, típica relación vecinal en que por la ubicación física  de los inmuebles se gestan determinados derecho y obligaciones para los inmuebles vecinos, porque en la misma medida en que un inmueble está ubicado en un plano superior tiene derecho ala libre caía de aguas y posee la prohibición de no agravar sus efectos, bilateralmente se imponen derechos y obligaciones de mediante carácter a los que están ubicados en planos inferiores.

En este caso puede plantearse un conflicto por quebrantarse los derechos prescritos legalmente, la decisión del tribunal parte de la obligación legal definida, pero el derecho preconstituido es precedente a la disposición del órgano judicial,  este se limita a resolver sobre la base de lo dispuesto legalmente, tal y como acontece con las típicas relaciones de vecindad en que no se requiere del acto especial de constitución.

Estas no deben tener entrada al registro  porque se trataría de dar publicidad a situaciones que de antemano son reconocibles por cualquiera para ello no son preciso los efectos sustantivos del registro.

Este artículo incluye en concordancia con las relaciones de vecindad que otorgan plena disponibilidad a la autonomía de la voluntad hacen admisibles modificar lo prescrito legalmente por los afectados lo cual puede pactarse ante notario o en forma privada y esta circunstancia que implica un  cambio en la estructura del derecho si pudiera ir al registro, por ser cargas subjetivamente reales constituidas voluntariamente sobre el predio pero que lo afectan con independencia del sujeto que lo posea.

El artículo recoge otra situación de vecindad que permite otorgar el dominio sobre frutos, ramas y raíces, que se extiendan de una finca sobre al vecina, cuando previa notificación el vecino no ejercite el derecho de hacerlo suyo. Esta resuelve un conflicto vecinal  que otorga titularidad por medio de la ley  sobre partes de un bien del vecino, confiriendo derechos y obligaciones recíprocas, sin que por ello deban goza restas facultades de inscripción registral, cuando se trata de situaciones puntuales, que pueden suscitarse o no en dependencia de determinadas condiciones naturales y la actuación del titular pero que no implican la imposición de una carga permanente de un fundo en detrimento del otro que amerite la protección registral.

En cuanto al artículo 175 regula la institución conocida como construcción extralimitada o accesión invertida en la que se produce la invasión parcial del dominio por una acción constructiva sobre suelo ajeno, en la que se materializa una modificación jurídico real, en la que se resuelve el conflicto vecinal de forma definitiva, por atribución el dominio del edificante sobre la parte de terreno ocupada del terreno o la demolición de la acción constructiva por la contraparte cuando concurre la circunstancias de la mala fe, la oposición oportuna o la existencia de un perjuicio irreparable, en esta se resuelve de forma definitiva el conflicto vecinal.

Si por el titular del terreno se ejercita el proceso posesorio de suspensión de obra nueva o la acción reivindicatoria, se solventaría la litis con la demolición, por tanto la ejecución judicial excluiría cualquier situación vecinal susceptible de inscripción.

Por otro lado en el supuesto en que se adquiere el terreno se percibe patrimonialmente un bien, por medio de la compraventa o accediendo a la indemnización, cumpliendo para ello además con las regulaciones administrativas agrarias y en materia  de inmuebles urbanos, aquí se inscribiría el terreno y la acción constructiva pero no la relación vecinal.

En este ultimo caso el deber de tolerancia se equipara al derecho a percibir indemnización, solo que no de forma permanente como ocurre en le BGB alemán sino de manera definitiva.

El artículo 176 establece la medianería en la que se define el régimen de copropiedad sobre elemento común o pared medianera, la presencia de esta institución es discutible en este capítulo referido a las relaciones de vecindad, pues la copropiedad  basada en presunción iuris tamtum hace transitar su naturaleza de una mera servidumbre o de una relación vecinal a la más rancia copropiedad por cuotas.

Sin embargo, por ser presumible no puede considerarse que siempre estará presente este estado de comunidad, cuando ello acontezca debe acudirse a cualquiera de las modalidades del artículo 178 convirtiéndose la ley en titulo constitutivo y no precisamente el titulo judicial al que se acude cuando existen dificultades entre los cotitulares vecinos, habiendo una situación persistente. En otra circunstancia cuando  se pueda destruir la presunción también se inscribiría la pared medianera a favor del legitimo titular, por tanto el régimen no seria el de la relaciones de vecindad.

Por último el artículo 177 , contiene las acciones  de deslinde y amojonamiento, que permiten delimitar espacialmente el derecho, de la que se derivan atribuciones reales sobre los bienes, en modo alguno resuelve conflictos de uso y disfrute, determinante del contenido del derecho sino que su finalidad es de individualización de la cosa misma  y por tanto implican la configuración física del bien y el derecho mismo, la inscripción registral que se practica es la del bien debidamente delimitado, siendo esta una exigencia de la Ley hipotecaria en el artículo 9 y de la Resolución 247 de 2003.

IV.1. Los principios hipotecarios y la inscripción de las relaciones de vecindad

Los principios hipotecarios son aquellas reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican un determinado sistema registral. Las soluciones particulares al problema de la publicidad de los derechos reales inmobiliarios.

En Cuba estas reglas o técnicas, si bien tiene su precedente legislativo en la Ley Hipotecaria de 1893 y su Reglamento aun vigentes, las sucesivas prescripciones legales en este tema, han implicado diversas modificaciones que atemperan estas normas a la realidad actual de ahí que estos principios si bien mantenidos en su esencia han sufrido variaciones.

Estos permiten descartar las relaciones de vecindad como objeto de publicidad y veamos porqué.

El principio de legitimación se manifiesta en aquella posibilidad de acudir al registro quienes tengan la condición de titulares registrales  y por tanto obtener los efectos sustantivos de este.

Los sujetos legitimados por Resolución 247 en el artículo 6 son:

– Quienes adquieren el derecho.

– Quienes tengan interés legítimo en asegura el derecho que se pretende inscribir

– Quienes ostenten la representación legal de cualquiera de las personas mencionadas.

En un supuesto de relación vecinal es obvio que con su carácter igualitario  una vez declarada y ordenada la misma correspondería a ambos sujetos la inscripción de los derechos y obligaciones adquiridos, lo cual rompe la sistemática jurídica de las servidumbres o cualquier otro derecho real en cosa ajena, así como del objeto de protección registral a un sujeto que busca reconocimiento y publicidad de sus derechos , porque aquí no existe el derecho de un predio sobre otro, por el carácter de reciprocidad que comportan.

Por tanto, la legitimación registral se torna incierta a partir de las condiciones que tipifican la relación vecinal.

Este principio sería procedente en el caso de las servidumbres en que incluso a tono con la Ley hipotecaria que admite su inscripción define en el artículo 13 que la inscripción de las servidumbre se hará en la hoja destinada al predio sirviente  y en al destinada al dominante , condición que no se configura en la relación vecinal.

Otro de los principios que evaluamos es el de legalidad o calificación. La función calificadora del registrador implica el examen de la legalidad de los documentos que se presentan y sus formalidades extrínsecas y extrínsecas, con sus particularidades en cuanto al alcance diferenciado que tiene esta función en los documentos notariales, los judiciales y los administrativos.

El registrador en el ejercicio de esta función puede determinar la existencia de faltas subsanables e insubsanables.

Las faltas insubsanables son en el aspecto material aquellos negocios inexistentes, los nulos de  pleno derecho, los carentes de trascendencia real y los indeterminados absolutamente.

El registrador en su función no está obligado a admitir una sentencia o documento notarial que aunque reconozca situaciones de vecindad, no defina la existencia de un derecho predominante de una finca sobe otra.

Considero que ante la imposibilidad legal de obtener una clara distinción normativa de las servidumbres  y las relaciones de vecindad puede el registrador en el ejercicio de su función delimitar cuando la situación declarada reúne las exigencias de una servidumbre con eficacia real, o cuando la relación vecinal declarada no tenga mayores implicaciones que las que se derivan de las regulación de los usos propietarios, y por tanto denegar la inscripción.

El principio de especialidad también puede ser valorado en este punto, el mismo constituye presupuesto esencial de la inscripción tiene entre los aspectos a tomar en consideración: los sujetos afectados por la relación jurídica de inscripción, el objeto que es la finca y las circunstancias relativas al contenido del derecho.

En este último caso se exige determinar la naturaleza del derecho que se inscribe  y las cargas o limitaciones de los inmuebles dentro de las que considero que solo caben las servidumbres  u otros derechos reales en cosa ajena como los son los derechos de garantía, no así las pacíficas o conflictivas relaciones de vecindad.

En cuanto al principio de tracto sucesivo que implica la inscripción del derecho de quien adquiere de titular registral, en los supuestos de relaciones de vecindad, en los que no hay una situación precedente con eficacia constitutiva de relación vecinal, porque no eran consideradas hasta el presente como derechos reales inscribibles, sino hasta la Resolución 247, la Ley Hipotecaria solo admitía en el artículo 2.2 las servidumbres, y la anterior Resolución 39, de 1ro de marzo de 2002 admitía la inscripción de servidumbres  no de relaciones de vecindad.

Por tanto, constituye una dificultad delimitar el antecesor en una relación social, de común tolerancia vecinal, que solo cuando se produce la infracción del deber de tolerancia da lugar la reconocimiento de determinadas atribuciones, estos conflictos de matiz interpredial, en modo alguno constituyen una relación jurídica real que impliquen la existencia de un trasmitente o un adquiriente solo se estaría ante sujetos procesales en conflicto a los que se les confirió el derecho. De ahí los problemas que traen las relaciones de vecindad para la inscripción de un derecho que tiene vigencia previa o que puede concretarse en cualquier momento, sin la lógica precedencia registral.

CONCLUSIÓN:

Las relaciones de vecindad, calificadas como límites a la propiedad y demás derechos reales, no deben gozar del efecto de la publicidad registral, efecto inherente a las servidumbres, que por su característica de derecho real en cosa ajena y por consiguiente gravamen, posee esta condición.

Si bien dada la formulación del Código civil vigente, insuficiente en este sentido es posible, a partir del ejercicio de la función calificadora que posee el registrador denegar la inscripción de las situaciones jurídicas de vecindad  que no generan efectos jurídicos reales, admitiendo a inscripción aquellas en las que queden validamente constituidos gravámenes a la propiedad.

Informações Sobre o Autor

Yisel Muñoz Alfonso

Doctora en Derecho, especializada en Derecho Civil y Ambiental
Profesora de Derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad Central de Las Villas/CUBA.